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La Réforme des Associations Syndicales Libres

Publié le : 26/06/2006 26 juin juin 06 2006
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L'association syndicale libre a été créée selon une Loi du 21 juin 1865 sur les associations syndicales et elle visait le rassemblement de personnes propriétaires pour l'exécution et l'entretien de divers travaux relatifs aux rivages, aux eaux, aux nappes d'eau, à la défense contre les termites, aux canaux, aux marées, aux terres humides et insalubres etc …

PrécisionsLa propriété partagée du sol peut résulter d'une mise en copropriété d'un immeuble mais aussi d'un lotissement; le découpage est alors généralement horizontal.

Pour gérer une copropriété il faut un syndic et un conseil syndical si elle est importante.

Pour gérer un lotissement achevé à la suite du lotisseur les propriétaires appelés colotis sont constitués en association syndicale; si les voies de circulation et les parties communes du lotissement sont d'origine ou devenues ultérieurement municipales la gestion dépend d'une association syndicale autorisée dont le siège est à la Mairie; si elles restent privées la gestion appartient à une association syndicale libre.

Les associations syndicales libres ont d'abord été créées pour gérer des zones humides, étangs, canaux mais ont été utilisées ensuite pour la gestion de terrains lotis en plusieurs unités d'habitation.

La constitution :

L'association syndicale libre (ASL) existe de plein droit de part le cahier des charges du lotissement constitué par le lotisseur qui a reçu l'autorisation de lotir par arrêté préfectoral.

Les statuts de l'ASL sont souvent annexés à ce cahier des charges et remis à tout acquéreur; il est prévu que l'ASL se constitue par la réunion de l'assemblée générale dès qu'un certain nombre de ventes de lots prévus au cahier des charges sont réalisées.

Désormais la constitution et la modification des Associations Syndicales Libres sont publiées au Journal Officiel des Associations et des Fondations d'Entreprises.

Le fonctionnement :

L'Assemblée générale constitutive élit un conseil syndical qui élit un Président ou Directeur; celui-ci représentera l'ASL et donc tous les propriétaires colotis et mettra en œuvre les décisions du syndicat : recouvrement des charges ou cotisations, maintien de la sécurité et de la tranquillité, travaux d'entretien ou d'améliorations nécessaires et assurera le respect des règles de constructibilité, de clôture et d'aspect élaborées par le cahier des charges qui fait la loi des parties.

Une assemblée générale extraordinaire peut décider la remise des voies et réseaux ainsi que des terrains communs à la commune, auquel cas l'ASL deviendra une ASA (association syndicale autorisée) et les règles d'urbanisme ne dépendront plus de l'arrêté autorisant le lotissement et du cahier des charges mais du Plan Local d'Urbanisme ou du Plan d'Occupation des Sols.

L'information concernant les ventes :

Comme pour la copropriété le notaire rédacteur de la vente d'un lot doit informer l'ASL de celle-ci pour que l'ASL connaisse l'identité du nouvel acquéreur et mette ses fichiers à jour.

Le Président ou Directeur de l'ASL pourra alors faire opposition auprès du notaire sur le prix de vente pour récupérer les cotisations (ou charges) impayées par le propriétaire vendeur.

Il pourra avant toute vente prendre une hypothèque légale sur le lot du propriétaire défaillant.


Pour aller plus loin:

Intoduction


I- La vie de l'Association syndicale libre

A- La naissance

B- Le fonctionnement


II- Les caractéristiques de l'Association syndicale libre

A- La capacité et les pouvoirs

B- L'indépendance


III- Le financement

A- Les cotisations

B- Le recouvrement des cotisations




Introduction:

Le titre de notre colloque est une sorte de provocation puisque le droit a pour vocation de régler les conflits entre les individus ou les groupes dans une société donnée ; écrire : "le droit est-il une opération ?" s'appliquerait peut-être plutôt à l'activité de droit qu'est la justice qui doit trancher dans le vif, le droit étant un instrument.

Dans l'opération la vocation du droit est plutôt de recoudre.

L'opération elle a plutôt pour but de diviser, diviser le corps humain, diviser les chiffres, diviser les groupes, diviser les familles, diviser les territoires.

C'est à ce dernier point que nous attachons encore que si l'on doit savoir comme aller jusqu'à la découpe il faut savoir recoller les morceaux.

L'association syndicale libre a été créée selon une Loi du 21 juin 1865 sur les associations syndicales et elle visait le rassemblement de personnes propriétaires pour l'exécution et l'entretien de divers travaux relatifs aux rivages, aux eaux, aux nappes d'eau, à la défense contre les termites, aux canaux, aux marées, aux terres humides et insalubres etc …

Il n'était nullement question à l'époque de constructions de lotissements, ni d'aménagements fonciers.

Cette loi créait deux sortes d'associations syndicales à réglementations très différentes et avec quelques principes communs.

Un décret d'application a été pris le 18 décembre 1927.

La réglementation était très brève et non contraignante contrairement aux associations syndicales autorisées.

Certes il y avait une personnalité morale plus ou moins affirmée des statuts, un fonctionnement avec un syndicat et un syndic ou directeur mais aucune comparaison avec la copropriété.

Une ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires a abrogé cette législation et le décret d'application est intervenu le 3 mai 2006 pour les statuts et leur dépôt mais il y a aussi interférence avec l'ordonnance du 8 décembre 2005 sur le permis de construire et les autorisations d'urbanisme.

Cette nouvelle législation abroge les précédentes et rapproche un petit peu les associations syndicales libres des copropriétés.

Comme toute opération elle a pour but de maintenir ou de sauver la vie. Elle répond à des critères et caractéristiques techniques et bien entendu elle doit être financée soit par le malade, soit par la collectivité.

I – LA VIE DE L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE

A – LA NAISSANCE

1. Les parents

Au départ était la terre et il n'y avait qu'un couple mais il se multiplia et il fallut multiplier les habitats.

La progression géométrique de la population ne permet plus le seul habitat individuel, l'homo erectus pouvait vivre debout ou coucher dans sa grotte, l'homo sapiens a inventé les cages pour l'abriter.

Louis XI aurait pu nous dire qu'une cage est inconfortable, il fallut donc inventer aussi non seulement la découpe verticale de la propriété mais également la découpe horizontale.

a- Le père c'est le lotissement : celui-ci résulte à la fois d'une découpe juridique et d'une découpe physique.

Ø la découpe juridique c'est qu'à partir de l'existence d'au moins trois lots, le Code de l'Urbanisme en son article L 315-1 encore applicable impose que soit sollicité un permis de lotir qui fait l'objet d'un arrêté de lotissement, d'un cahier des charges de fonctionnement du lotissement, accompagné pour l'avenir de celui-ci des statuts d'une association syndicale libre,

Ø la découpe physique c'est la parcellisation du territoire considérée comme un sous ensemble dans une commune donnée et c'est la circulation par les voies et réseaux. C'est la détermination des cellules par la confection des lots. Cela existait déjà mais l'ordonnance du 1er juillet 2004 est la première à indiquer qu'une association syndicale libre peut être constituée pour mettre en valeur des propriétés, concept éminemment antienvironnemental et destiné en fait à transformer du territoire sauvage en territoire dit sage.

b- La mère de la constitution de l'association syndicale libre c'est la vente des lots puisque dans l'arrêté de lotissement est joint un cahier des charges qui prévoit la constitution obligatoire de l'association syndicale libre à partir d'un certain nombre de ventes de lots qui n'est pas imposé par la Loi (R 315-6 du Code de l'Urbanisme).

A ce moment-là l'association syndicale est constituée à partir du nombre de vente requis. Ses statuts qui ont été préétablis souvent par le lotisseur entrent en fonction et l'un de ses premiers objets au moins en théorie est la remise par le lotisseur des espaces communs, voies réseaux divers, espaces verts etc …

2. La déclaration de naissance

La déclaration de l'association syndicale libre est faite à la Préfecture du Département ou à la Sous-Préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège.

Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Un extrait des statuts doit dans un délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé être publié au Journal Officiel.

Il en sera de même dans les trois mois de toutes modifications des statuts.

Le défaut de publicité rend inopposable au tiers les statuts ou les modifications.

Est annexé aux statuts le plan parcellaire qui doit être tenu à jour par le président de l'association syndicale de propriétaires ; chaque adhérent doit signer une déclaration spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage. Cette exigence n'est pas maintenue pour les associations syndicales libres constituées en application de l'article R 315-6 du Code de l'Urbanisme dans la mesure où il y a plus de cinq lots dont les parties communes seront la propriété divise ou indivise des propriétaires (R 315-7 Code de l'Urbanisme).

B – LE FONCTIONNEMENT L'AGE ADULTE

L'on redevient chirurgien car s'il s'agit de découper un territoire et s'il est bien disposé par l'ordonnance que les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont rattachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent en quelques mains qu'ils passent jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre : ce ne sont pas les terrains qui votent mais les propriétaires.

1. Composition

L'association syndicale libre est composée des propriétaires des immeubles compris dans le périmètre de l'association.

a- Il s'agit d'abord bien entendu des pleins propriétaires et il s'agit obligatoirement de tout propriétaire de lot qui est adhérent obligatoire malgré le principe de la liberté de l'association puisque l'appartenance à l'association syndicale libre est attachée à l'immeuble.

b- Il s'agit d'autre part et cela résulte de l'ordonnance du 1er juillet 2004 des nus propriétaires car en cas de démembrement ils sont seuls membres de l'association aux termes de l'article 3 2ème alinéa de l'ordonnance.

Toutefois il peut être convenu avec l'usufruitier que celui-ci prend seul la qualité de membre de l'association et informera le nu-propriétaire des décisions.

c- Il s'agit aussi des propriétaires futurs puisque le même article dans son dernier alinéa impose lors de la mutation du bien compris dans le périmètre de l'association syndicale un avis de mutation dans les conditions prévues à l'article 20 de la Loi du 10 juillet 1965 adressé à l'association.

L'association syndicale libre est composée de lots mais il faut remarquer que les lots peuvent être eux-mêmes des copropriétés régies par la Loi du 10 juillet 1965 avec une répartition interne à chaque propriété des millièmes des parties communes de celle-ci et une répartition des charges du lotissement selon les règles prévues aux statuts soit par nombre de lots, soit par nombre de propriétaires, soit par utilité des charges.

2. Les statuts

Cet ensemble d'individus représentant leur terrain ne peut fonctionner que par un code opératoire commun. Ces sont les statuts de l'association syndicale libre.

a- Ordonnance du 1er juillet 2004

Les statuts définissent le nom, l'objet, le siège et les règles de fonctionnement de l'ASL.

Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent les modalités de financement, le mode de recouvrement des cotisations, les règles de prise de décisions.

b- Article R 315-8 du Code de l'Urbanisme

Les statuts de l'association syndicale doivent prévoir

- que seul le lotisseur et les membres de l'association attributaires des lots participeront aux dépenses de gestion,

- que l'association a pour objet l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs,

- ainsi que leur cession éventuelle à une personne morale de droit public,

- les modalités de la désignation des organes de l'association et leur rôle,

- la possibilité pour tout attributaire de lot de provoquer la réunion de l'assemblée générale par ordonnance sur requête du Président du Tribunal de Grande Instance si le lotisseur n'a pas respecté l'engagement.

On est là dans le cadre des statuts au niveau du lotisseur qui n'a pas encore provoqué la réunion de l'assemblée de l'association syndicale pour désigner à la place de l'organe de l'administration provisoire un organe désigné par l'assemblée.

3. L'assemblée générale

L'assemblée des propriétaires doit se réunir pour élire un syndicat composé de membres élus et qui règle par ses délibérations les affaires de l'association, et le syndicat élit un président qui n'a comme seule obligation légale que de tenir à jour la liste des propriétaires et le plan parcellaire.

Ce sont les statuts qui fixent librement les modalités de représentation de l'ASL à l'égard des tiers, la distraction d'un de ses immeubles ou le rajout, les modifications de ses statuts et sa dissolution.

Il est généralement calqué sur le syndicat des copropriétaires une création de l'assemblée générale ordinaire et extraordinaire, le syndicat de l'ASL correspondant à un conseil syndical au moins pour les ASL comportant beaucoup de lots.

Les quorums sont également librement fixés par les statuts.

L'assemblée des propriétaires ou le syndicat établit les comptes, les budgets, les travaux d'entretien des parties communes.

L'ASL peut acheter, vendre, emprunter ou hypothéquer sans doute avec une majorité renforcée et l'assemblée a les pouvoirs les plus larges possibles.

II – LES CARACTERISTIQUES DE L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE

A – LA CAPACITE ET LES POUVOIRS

L'ASL est une personne morale de droit privé habilitée à agir en justice en défense comme en demande représentée par son président du syndicat, directeur ou syndic suivant le terme employé.

L'ASL a tout pouvoir de représentation de l'assemblée des propriétaires vis-à-vis des collectivités publiques, des administrations et des tiers.

B – L'INDEPENDANCE

Elle existe dans le respect des règles régissant le lotissement : arrêté de lotir, cahier des charges dans la mesure où ce dernier demeure applicable l'ensemble de ces propriétaires constitués en ASL.

Contrairement aux associations syndicales autorisées, aux associations syndicales forcées et autres, l'association syndicale libre est de droit privé.

Certes elle n'est pas maître de ces textes fondateurs, arrêté de lotir, cahier des charges établi par le lotisseur, statuts souvent établis par le lotisseur, mais elle est maître de la modification des statuts, de la modification de l'emprise du lotissement par acquisition ou vente de biens, de l'entretien et de tous les travaux relatifs au lotissement.

Concernant les règles d'urbanisme, le lotissement est soumis aux règles d'urbanisme général si l'assemblée des propriétaires n'a pas voté le maintien des règles du lotissement dans les 10 ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir (article L 315-2-1 du Code de l'Urbanisme en vigueur jusqu'au 1er juillet 2007 l'ordonnance 2005-1525 du 8 décembre 2005 ayant modifié et abrogé toutes les dispositions relatives au lotissement dans le Code de l'Urbanisme).

Toutefois il faut noter que l'article L 442-9 nouveau issu du Code de l'Urbanisme de cette ordonnance prévoit également que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques aux termes de 10 années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ; et ce, sauf si une majorité de co-lotis a demandé le maintien de ces règles ; dans ce cas-là elle ne cesse de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.

La majorité qui peut voter le maintien des règles du lotissement est de 2/3 des propriétaires détenant ensemble les ¾ au moins de la superficie du lotissement ou les ¾ des propriétaires détenant au moins les 2/3 de cette superficie (c'est la même majorité que pour demander la modification des documents du lotissement notamment le règlement et le cahier des charges).

Cette indépendance cesse donc si les règles d'urbanisme s'appliquent par suite d'une volonté délibérée des propriétaires ou par suite d'une négligence par inaction de ceux-ci.

Le lotissement peut également remettre à la commune ou à la collectivité territoriales les espaces communs, voies et réseaux divers qui deviendront municipaux ou dépendant d'une communauté d'agglomération et l'indépendance sera perdue même si en même temps les charges du lotissement seront moindres.

III – LE FINANCEMENT

Le lotisseur a financé le découpage. L'opération est réussie mais comment continuer à alimenter le monstre de Frankenstein : tout simplement par les cotisations et qu'il faudra bien recouvrer.

A – LES COTISATIONS

1. Fixation

Elles sont fixées par le syndicat, ou l'assemblée des propriétaires suivant les statuts et selon un mode fixé par ceux-ci ainsi que le mode de recouvrement (article 7 ordonnance 1er juillet 2004).

La cotisation est due par chaque propriétaire en fonction d'une répartition par lots qui est fixée dés la constitution du lotissement en fonction soit du nombre de propriétaires, soit de l'importance respective des lots.

2. Avis de mutation

Il est important de noter que comme en matière de copropriété toute mutation de propriété d'un immeuble inclus dans le périmètre de l'association lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat. Rien sur les avocats qui font des ventes aux enchères mais il sera conseillé de le faire.

La querelle (déjà vue pour le diagnostic technique pour les ventes de lots de copropriété) pour savoir si cet avis est exigible pour les ventes aux enchères publiques devant le Tribunal n'a pas lieu d'être.

Elle a d'ailleurs été réglée dans les deux cas précédents puisque la notification au syndicat des copropriétaires ouvrant le délai d'opposition pour les charges est applicable aux ventes aux enchères publiques devant le Tribunal comme l'est l'état diagnostiquaire de l'immeuble (article L 271-4 du Code de la Construction et de l'Habitation ordonnance N°2005-655 du 8 juin 2005 article 18).

B – LE RECOUVREMENT DES COTISATIONS

Afin d'éviter une discrimination de plus l'ordonnance du 1er juillet 2004 a institué comme en matière de copropriété :

1. l'inscription de l'hypothèque légale sur les immeubles du propriétaire défaillant dans les conditions d'inscription et de mainlevée de l'article 19 de la Loi du 10 juillet 1965 (après commande de payer ; avec dispense de taxe de publicité foncière).

2. lors de la vente du lot qui doit être notifiée à l'association, l'association syndicale libre qui a reçu l'avis de mutation peut faire opposition dans les conditions prévues à l'article 20 de la Loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le paiement des sommes restant dues (signification au notaire ou à l'avocat poursuivant dans les 15 jours de la notification faite de la mutation).

Il est à noter que cela est valable pour toutes les associations syndicales.

Il est à noter que les cotisations ne subissent pas la prescription de 5 ans mais ne bénéficient pas non plus du privilège de l'article 2103 1°bis du Code Civil.

L'on a parlé de la vie de l'association dans le cadre de l'opération de découpage du territoire mais elle peut également et ce sera la fin de mon propos décéder.

La mort de l'association syndicale proviendra :

- soit de la transformation en association syndicale autorisée,

- soit de la transformation si c'est possible en copropriété horizontale,

- soit de la dissolution.

Là la législation du 1er juillet 2004 n'apporte rien de bien nouveau. Sur cette découpe là que j'ai maladroitement exécutée j'espère quand même avoir pu vous transmettre quelques informations.

Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

PROVANSAL Alain
Avocat Honoraire
Eklar Avocats
MARSEILLE (13)
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