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Résiliation CCMI et qualification clauses

Résiliation du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et qualification des clauses contractuelles

Publié le : 07/05/2026 07 mai mai 05 2026
Particuliers / Patrimoine / Construction
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

L’indemnité forfaitaire stipulée au profit du constructeur constitue une clause de dédit insusceptible de modération par le juge, et non une clause pénale dont le montant peut être diminué.

Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n°24-12.082, publié au bulletin

La distinction entre clause pénale et clause de dédit a souvent été précisé par la jurisprudence, en raison des confusions récurrentes opérées entre ces deux clauses, dont la qualification est parfois délicate.

Pourtant, la clause pénale et la clause de dédit se distinguent par leur objet (sur la qualification d’une clause pénale au regard de son objet, voir : Cass. com. 5 décembre 2018, n° 17-22.346, Inédit).

Le caractère coercitif de l’indemnité d’une clause pénale, dont le montant peut être librement fixé par les parties, implique que le juge puisse en contrôler la proportionnalité en décidant, même d’office, de modérer ou augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire (Article 1231-5, alinéa 2 du Code civil), alors que le montant d’une clause de dédit ne peut être réduit par le juge (Cass. Com., 22 janvier 2013, n°11-27.293, Inédit).

C’est au sujet de la qualification d’une clause d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) que la Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer le 8 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n°24-12.082, Publié au bulletin).

En l’espèce, il était question d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) conclu entre deux maîtres d’ouvrage et un constructeur, au titre duquel seul un acompte avait été versé.

Il s’avère que préalablement au démarrage des travaux, les maitres d’ouvrage ont informé le constructeur de leur souhait de renoncer au projet et de mettre fin au contrat.

Afin d’être indemnisée, la société constructrice a assigné les maîtres d’ouvrage devant le tribunal judiciaire aux fins de paiement de l’indemnité forfaitaire prévue au contrat.

La clause était rédigée dans les conditions générales du contrat en ces termes : « la résiliation du contrat par le maître d’ouvrage en application de l’article 1794 du Code civil entraîne l’exigibilité, en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux, d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10% du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction ».

Par jugement du 20 novembre 2020, la société demanderesse s’est vue verser une indemnité, diminuée dans son montant par le juge ayant qualifié l’indemnité de clause pénale.

La société a alors interjeté appel de la décision devant la cour d’appel de Paris. 

Le 20 décembre 2023, ladite cour d’appel a confirmé le jugement de première instance en ce qu’il avait ramené l’indemnité forfaitaire à de plus justes proportions, à juste titre, aux motifs que la clause qui « […] prévoit un dédommagement pour les frais engagés par le constructeur et le gain manqué à raison de l’interruption de la construction, majorant ainsi les charge financières pensant sur le débiteur pour à la fois contraindre à exécuter le contrat, et évaluer forfaitairement le préjudice subi par le constructeur en cas de rupture fautive du contrat » constituait une clause pénale (CA Paris, 20 décembre 2023, n°21/02381).

Selon cette lecture du contrat, les juges d’appel ont interprété la clause comme ayant un caractère comminatoire et ont ainsi remis en cause le montant de l’indemnité venant réparer le préjudice de la société à la suite de la résiliation du contrat comme étant disproportionné.

Par un arrêt de cassation, à la suite du pourvoi du constructeur, la Haute Cour condamne cette analyse.

Au visa des articles 1231-5 et 1794 du Code civil, les juges du droit affirment que la clause prévue au CCMI ne vient pas sanctionner une inexécution fautive de la maîtrise d’ouvrage, mais permet au maître d’ouvrage de dénoncer le contrat et de se désengager moyennant une indemnité forfaitaire à verser au constructeur à titre de dédommagement, fixée par référence au prix convenu de la construction, et doit donc être qualifiée de clause de dédit et non de clause pénale.

Cette requalification entraine l’impossibilité pour le juge de réduire le montant de l’indemnité fixée par les parties.
 
Cette décision s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ., 9 janvier 1991, no 89-15.780, Publié au bulletin), tout en soulignant l’importance déterminante de la qualification juridique d’une clause indemnitaire liée à la rupture anticipée d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), laquelle conditionne l’étendue des pouvoirs du juge notamment quant à la possibilité d’interférer dans la loi des parties et de s’immiscer dans l’économie contractuelle.

En l’occurrence, la qualification de clause pénale devait être écartée, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation, dès lors que le versement de l’indemnité et son montant ne présentaient pas de caractère comminatoire.

Cependant, la question pourrait se poser différemment dans l’hypothèse où l’indemnité contractuellement stipulée serait d’un montant équivalent à celui qui aurait été versé en cas d’exécution complète du contrat, la distinction entre clause de dédit et clause pénale n’étant plus si évidente en ce cas et impliquant une appréciation souveraine des juges du fond quant à la volonté des parties (sur ce point, voir : Guillaume Maire, « [Le point sur...] Clause de résiliation anticipée et indemnité de rupture », La lettre juridique, juillet 2020, consulté sur Lexbase.fr).


Cet article a été rédigé par Alexandre ROY, Juriste au sein du cabinet 1927 avocats.
Il n'engage que son auteur.
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1927 AVOCATS
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Saint-Benoît (86)
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