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Gestion patrimoine immobilier

Optimiser la gestion de son patrimoine immobilier avec la location meublée ou l'achat de la nue propriété d'un bien

Publié le : 20/02/2023 20 février févr. 02 2023
Particuliers / Patrimoine / Gestion 

En France, la pression fiscale est de plus en plus importante et chaque contribuable essaie, en fonction de sa situation et de son profil de réduire le montant de son impôt sur le revenu d’une manière ou d’une autre. Nous vous présentons ci-dessous deux régimes qui permettent d’optimiser la gestion de son patrimoine immobilier.

La location meublée 

Sur le plan fiscal, le location meublée est très favorable. En effet, la location meublée est toujours un statut à privilégier pour son régime fiscal spécifique. Un de ses atouts est que même lorsque l’activité de location n’est pas exercée de manière professionnelle, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celles des revenus fonciers, comme les locations nues. 

Au-delà de 72 600 euros par an, ou lorsque le bailleur renonce au régime micro-BIC, les loyers sont soumis à un régime d’imposition réel simplifié. Ce régime permet de déduire toutes les charges et tous les travaux, y compris ceux d’agrandissement et de reconstruction, ainsi que les frais d’acquisition (agence, notaire, …) et de pratiquer un amortissement sur la valeur du bien et du mobilier. 

L’addition de toutes ces déductions permet d’obtenir un résultat fiscal nul et de ne pas payer d’impôt (ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux) pendant de nombreuses années.

De plus, il est tout à fait possible de passer de la location nue à la location meublée, ou du régime micro-BIC réel.  Pour cela, Il suffit d’exercer une option en ce sens, en adressant un courrier, de préférence par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au service des impôts des entreprises dont relève le logement loué. Pour les loyers encaissés en 2023, vous avez jusqu’à la date limite du dépôt de la déclaration des revenus de 2022, soit jusqu’à mai ou juin prochain selon la zone de résidence pour exercer cette option. 

Autre intérêt de ce régime : lors de la revente du bien, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique. La plus-value ne tient pas compte des amortissements pratiqués (c’est le prix d’acquisition du logement qui est retenu et non sa valeur nette après amortissement qui sert pour calculer la plus-value imposable) et l’acquéreur bénéficie des mêmes abattements pour durée de détention que ceux dont il aurait pu bénéficier avec un logement loué non meublé

L’achat de la nue propriété d’un bien

Un autre type d’investissement immobilier que nous recommandons souvent à nos clients, notamment aux professions libérales à la recherche de revenus complémentaires pour leur retraite, c’est l’achat d’un bien immobilier en démembrement de propriété. 

Le principe est le suivant : l’investisseur achète uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier, l’usufruit étant simultanément acquis pour une durée déterminée, fixée à l’avance, par un bailleur qui se charge de gérer et de louer le bien. Pendant la période couverte par le démembrement, il faut compter entre sept et quinze ans selon les montages, l’investisseur ne perçoit aucun loyer. Ainsi, son investissement ne pèse pas dans l’immédiat sur la fiscalité de ses revenus. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une décote sur le prix d’achat d’autant plus élevée que la durée du démembrement est longue. 

A l’issue du démembrement, il récupère la pleine propriété du logement et les loyers. Ce n’est qu’à ce stade que les loyers seront fiscalisés. Ce qui est intéressant pour les professions libérales qui ont la particularité d’avoir un taux marginal d’imposition élevé durant leur vie active, mais fortement diminué une fois à la retraite, du fait d’un taux de remplacement de leur pension de retraite assez bas.


Cet article n'engage que son auteur.
 
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Auteur

Christophe Delahousse
Avocat
Cabinet Chuffart Delahousse, Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration
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