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Nullité de la clause d’échelle mobile d’un bail commercial stipulée uniquement à la hausse : Les limites de l’exception au principe

Publié le : 05/04/2016 05 avril avr. 04 2016
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier

Par principe, les clauses d’un bail commercial qui prévoient une révision plus ou moins fréquente que la révision légale prévue par l’article L.145-38 (révision triennale) sont nulles.Il existe toutefois une exception à ce principe : la clause d’échelle mobile (pour mémoire, une clause d’échelle mobile est une clause qui prévoit que le loyer sera révisé en fonction d’un indice).

La validité de la clause d’échelle mobile se déduit des dispositions de l’article L.145-39 du Code de commerce, lesquelles prévoient des règles spécifiques d’adaptation du loyer lorsque « le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile », admettant ainsi implicitement la validité de ces clauses d’échelle mobile (voir notamment Cass. 3e civ., 2 juin 1977, n°76-13.199).

Par un arrêt du 14 janvier 2016 (n°14-24681), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation est toutefois venue limiter l’autonomie de la volonté des parties concernant les modalités d’application des clauses d’échelle mobile.

En l’espèce, le bail commercial comportait une clause prévoyant que le loyer sera ajusté automatiquement, pour chaque période annuelle, en fonction des variations de l'indice du coût de la construction, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de l'indice du même trimestre, et précisant en son dernier paragraphe que « la présente clause d'échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ».

Par le jeu de cette clause, toute modification du loyer en cas de baisse de l'indice était écartée, si bien qu’aucune diminution du montant du loyer ne pouvait intervenir.

Or, la Cour de cassation a affirmé « qu’est nulle une clause qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse » et que « le propre d’une clause d’échelle mobile [est] de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause d’échelle mobile figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l’indexation ».

Il s’agit de la première fois que la Cour de cassation se prononce sur le sujet, mettant ainsi fin au débat qui animait les juridictions du fond.

Le bailleur arroseur-arrosé. Par cette clause, le bailleur avait souhaité se prémunir contre toute baisse du montant du loyer. Or, suite à cette décision, il devra également renoncer à toute hausse sur le fondement de la clause d’échelle mobile, le mécanisme de la révision triennale reprenant ses droits.

La Cour de cassation a en effet rejeté sa demande subsidiaire tendant à voir le clause d’échelle mobile maintenue à l’exclusion du seul paragraphe prévoyant que le loyer ne pouvait être ramené à un montant inférieur à celui de l’année précédente, considérant que la clause devait être réputée non écrite dans son ensemble eu égard au « caractère essentiel » dudit paragraphe.



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Auteurs

ARMAND Guillaume
HUGUENIN Pascal

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