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Bail commercial et démembrement de la propriété : l'indemnité d'éviction n'est due que par l'usufruitier

Publié le : 28/02/2020 28 février févr. 02 2020
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

La question posée à la Cour de Cassation était celle de savoir qui de l’usufruitier et/ou du nu-propriétaire d’un local donné à bail commercial devait régler l’indemnité d’éviction due au preneur en cas de non renouvellement dudit bail.
L’article L.145-14 du Code de commerce met en effet à la charge du bailleur d’un local commercial la charge d’une indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail (qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement).

Aux termes d’un arrêt publié au bulletin en date du 19 décembre 2019 (pourvoi n° 18-26162), la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation répond que l’usufruitier ayant seul la qualité de bailleur, il assume toutes les obligations à l'égard du preneur, y compris le paiement de l'indemnité d'éviction due en application de l'article L. 145-14 du code de commerce.

La Cour de Cassation casse ainsi l’arrêt rendu le 18 octobre 2018 (RG n° 17/03556) par la Cour d’appel de Toulouse qui avait condamné usufruitier et nu-propriétaire ensemble à payer cette indemnité d’éviction au motif qu’ils avaient délivré ensemble le congé sans offre de renouvellement au preneur.

La Cour d’appel de Toulouse avait considéré, à tort selon la Cour de Cassation, que l’usufruitier ne pouvant délivrer sans le concours du nu-propriétaire le congé au preneur, la charge de l’indemnité pesait sur l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Au visa de l’article 595 alinéa 4 du Code civil et de précédents arrêts qu’elle avait elle-même rendus les 29 janvier 1974 (pourvoi n° 72-13968) et 24 mars 1999 (pourvoi n° 97-16856), la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation rappelle que, si l’usufruitier ne peut consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire, en revanche, il a le pouvoir d’y mettre fin seul et, par voie de conséquence, de délivrer le congé avec refus de renouvellement au preneur.

La Cour de Cassation confirme sa jurisprudence sur la possibilité pour le preneur de délivrer seul le congé (voir également arrêt du 9 Décembre 2009 –pourvoi  n° 08-20.512) et en tire les conséquences.

L'obligation au paiement de l'indemnité d'éviction est une dette attachée à la qualité de bailleur et non à la propriété de l'immeuble. (CA Versailles, 12e ch., 17 sept. 2013, n° 11/08604) 

C’est donc l’usufruitier (ou le locataire principal en cas de sous-location par exemple) qui l’assume. 


Cet article n'engage que son auteur.
 
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Auteur

Julie JACQUOT
Avocate Associée
AVOCADOUR - membre du GIE AVA , Membres du conseil d'administration
Pau (64)
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