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La loi Engagement National pour le Logement (ENL)

Publié le : 20/12/2006 20 décembre déc. 12 2006
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier

Stimuler les opérations de constructionLa loi ENL, entrée en vigueur le 17 juillet 2006, dont l’objectif principal est de stimuler les opérations de construction, comporte également de nombreuses mesures concernant les baux d'habitation, les baux commerciaux et le statut de la copropriété.

1. Dans le domaine des baux d’habitation, la principale mesure est l’ajout de neuf nouvelles clauses qui sont réputées non écrites en raison de leur caractère abusif. Il en est ainsi de la clause qui :

- impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice,

- prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle du précédent bail,

- interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité,

- interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui,

- impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en en plus du dépôt de garantie ou de la moitié de la commission d’agence,

- fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

- prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement,

- interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours,

- permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.

La loi ENL a par ailleurs complété la liste des charges récupérables visée à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en intégrant dorénavant les dépenses relatives à un contrat d'entretien d'un ascenseur (en ce compris les opérations de désincarcération). Est également intégré le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise et notamment la récupération par le bailleur de la marge bénéficiaire qu'il supportait précédemment exclusivement et qui posait de nombreux problèmes d'identification.

2. Dans le domaine des baux commerciaux, la loi ENL a étendu le droit de reprise offert au bailleur sur les locaux d’habitation accessoires aux locaux commerciaux.

Il s’agit de faciliter la reprise des logements vacants situés au-dessus des commerces. Le nouvel article permet au bailleur de reprendre (au terme d’une période triennale) les locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux, s’ils ne sont pas affectés à cet usage d’habitation.

Jusqu’à maintenant, le Code du commerce prévoyait un dispositif permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail commercial pour la partie des locaux d’habitation accessoires aux locaux commerciaux, mais uniquement pour les habiter lui-même ou les faire habiter par ses proches et sous réserve que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux.

Le nouvel article L.145-23-1 du Code de commerce prévoit que le bailleur a la faculté, sous réserve de prévenir le locataire au moins six mois à l’avance (et selon les formes prévues à l’article L.145-3 du Code de commerce), c'est à dire en délivrant un congé, de reprendre les locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux, s’ils ne sont pas affectés à cet usage d’habitation. Il existe certaines limites à ce dispositif :

- le locataire a alors la possibilité de réaffecter, dans une période de six mois, les locaux à l’usage d’habitation. Dans ce cas, le congé est privé d’effet,

- les hôtels et les meublés, sont exclus de ce dispositif,

- la reprise ne peut être exercée dès lors que le locataire peut établir que la privation de la jouissance des locaux apporte un trouble grave à l’exploitation du fonds de commerce ou que les locaux commerciaux et les locaux d’habitation sont indivisibles.

Il convient par ailleurs de noter que les conséquences de cette reprise ont été légiférées. Il est prévu que si les locaux accessoires sont repris, le loyer sera diminué pour tenir compte des surfaces reprises. Mais cette reprise ne constituera pas en elle-même une modification notable des éléments de la valeur locative. Les parties ne pourront s’en prévaloir pour solliciter un déplafonnement du loyer.

Par souci de cohérence, l’article L.145-4 du Code de commerce est également modifié. Il est ajouté aux cas particuliers de reprise (reconstruction, surélévation…) le cas de la réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage.

3. Dans le domaine du statut de la copropriété, il convient notamment de noter que :

- la notion de "frais nécessaires" (au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) imputables uniquement au copropriétaire débiteur de charges est clarifiée car une liste, non exhaustive, a été établie. Elle contient les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque.
Cette précision vise à mettre fin à la définition restrictive des "frais nécessaires" telle qu'elle a été posée par la jurisprudence et notamment la Cour d'appel de Paris (CA Paris, 23ème B, 7 avril 2005, n°04/14086, Loyers et copro., octobre 2005, comm. N°187, p.21) qui limite les frais nécessaires à la seule prise de garantie sur les biens du copropriétaire défaillant.

- les travaux en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens (fermeture de l'immeuble, vidéosurveillance) peuvent désormais être votés à la majorité de l'article 25 et non plus à la double majorité des articles 26-1 et 26-2 de la loi du 10 juillet 1965,

- la facturation de "frais de mutation" par le syndic (correspondant aux prestations effectuées par ce dernier pour l'établissement de "l'état daté") au seul copropriétaire vendeur était une pratique courante. Mais cette solution était rejetée par la Cour de cassation qui estimait que le contrat de syndic prévoyant ces frais de mutation ne liait pas les copropriétaires au syndic mais uniquement le syndicat (dernier exemple en date, Cass. 3ème civ., 11 octobre 2005, n° de pourvoi : 04-17178).

Désormais, la loi prévoit expressément que les honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté sont supportés par le seul copropriétaire vendeur (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).

- le délai de mise en conformité des règlements anciens à la majorité simple a été prolongé de 3 ans, soit jusqu'au 13 décembre 2008. A défaut, le syndicat des copropriétaires pourra voir sa responsabilité engagée si un copropriétaire est lésé par l'absence de mise en conformité (par exemple en cas de non conformité des critères utilisés pour la répartition des charges)

Le syndicat pourra engager la responsabilité du syndic s'il n'a pas fait le nécessaire et que la copropriété en subi un préjudice.





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