La loi Engagement National pour le Logement (ENL)

Publié le : 20/12/2006 20 décembre déc. 12 2006

Stimuler les opérations de constructionLa loi ENL, entrée en vigueur le 17 juillet 2006, dont l’objectif principal est de stimuler les opérations de construction, comporte également de nombreuses mesures concernant les baux d'habitation, les baux commerciaux et le statut de la copropriété.

1. Dans le domaine des baux d’habitation, la principale mesure est l’ajout de neuf nouvelles clauses qui sont réputées non écrites en raison de leur caractère abusif. Il en est ainsi de la clause qui :

- impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice,

- prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle du précédent bail,

- interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité,

- interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui,

- impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en en plus du dépôt de garantie ou de la moitié de la commission d’agence,

- fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

- prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement,

- interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours,

- permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.

La loi ENL a par ailleurs complété la liste des charges récupérables visée à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en intégrant dorénavant les dépenses relatives à un contrat d'entretien d'un ascenseur (en ce compris les opérations de désincarcération). Est également intégré le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise et notamment la récupération par le bailleur de la marge bénéficiaire qu'il supportait précédemment exclusivement et qui posait de nombreux problèmes d'identification.

2. Dans le domaine des baux commerciaux, la loi ENL a étendu le droit de reprise offert au bailleur sur les locaux d’habitation accessoires aux locaux commerciaux.

Il s’agit de faciliter la reprise des logements vacants situés au-dessus des commerces. Le nouvel article permet au bailleur de reprendre (au terme d’une période triennale) les locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux, s’ils ne sont pas affectés à cet usage d’habitation.

Jusqu’à maintenant, le Code du commerce prévoyait un dispositif permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail commercial pour la partie des locaux d’habitation accessoires aux locaux commerciaux, mais uniquement pour les habiter lui-même ou les faire habiter par ses proches et sous réserve que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux.

Le nouvel article L.145-23-1 du Code de commerce prévoit que le bailleur a la faculté, sous réserve de prévenir le locataire au moins six mois à l’avance (et selon les formes prévues à l’article L.145-3 du Code de commerce), c'est à dire en délivrant un congé, de reprendre les locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux, s’ils ne sont pas affectés à cet usage d’habitation. Il existe certaines limites à ce dispositif :

- le locataire a alors la possibilité de réaffecter, dans une période de six mois, les locaux à l’usage d’habitation. Dans ce cas, le congé est privé d’effet,

- les hôtels et les meublés, sont exclus de ce dispositif,

- la reprise ne peut être exercée dès lors que le locataire peut établir que la privation de la jouissance des locaux apporte un trouble grave à l’exploitation du fonds de commerce ou que les locaux commerciaux et les locaux d’habitation sont indivisibles.

Il convient par ailleurs de noter que les conséquences de cette reprise ont été légiférées. Il est prévu que si les locaux accessoires sont repris, le loyer sera diminué pour tenir compte des surfaces reprises. Mais cette reprise ne constituera pas en elle-même une modification notable des éléments de la valeur locative. Les parties ne pourront s’en prévaloir pour solliciter un déplafonnement du loyer.

Par souci de cohérence, l’article L.145-4 du Code de commerce est également modifié. Il est ajouté aux cas particuliers de reprise (reconstruction, surélévation…) le cas de la réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage.

3. Dans le domaine du statut de la copropriété, il convient notamment de noter que :

- la notion de "frais nécessaires" (au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) imputables uniquement au copropriétaire débiteur de charges est clarifiée car une liste, non exhaustive, a été établie. Elle contient les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque.
Cette précision vise à mettre fin à la définition restrictive des "frais nécessaires" telle qu'elle a été posée par la jurisprudence et notamment la Cour d'appel de Paris (CA Paris, 23ème B, 7 avril 2005, n°04/14086, Loyers et copro., octobre 2005, comm. N°187, p.21) qui limite les frais nécessaires à la seule prise de garantie sur les biens du copropriétaire défaillant.

- les travaux en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens (fermeture de l'immeuble, vidéosurveillance) peuvent désormais être votés à la majorité de l'article 25 et non plus à la double majorité des articles 26-1 et 26-2 de la loi du 10 juillet 1965,

- la facturation de "frais de mutation" par le syndic (correspondant aux prestations effectuées par ce dernier pour l'établissement de "l'état daté") au seul copropriétaire vendeur était une pratique courante. Mais cette solution était rejetée par la Cour de cassation qui estimait que le contrat de syndic prévoyant ces frais de mutation ne liait pas les copropriétaires au syndic mais uniquement le syndicat (dernier exemple en date, Cass. 3ème civ., 11 octobre 2005, n° de pourvoi : 04-17178).

Désormais, la loi prévoit expressément que les honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté sont supportés par le seul copropriétaire vendeur (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).

- le délai de mise en conformité des règlements anciens à la majorité simple a été prolongé de 3 ans, soit jusqu'au 13 décembre 2008. A défaut, le syndicat des copropriétaires pourra voir sa responsabilité engagée si un copropriétaire est lésé par l'absence de mise en conformité (par exemple en cas de non conformité des critères utilisés pour la répartition des charges)

Le syndicat pourra engager la responsabilité du syndic s'il n'a pas fait le nécessaire et que la copropriété en subi un préjudice.





Cet article n'engage que son auteur.

Historique

  • Les industriels et la publicité
    Publié le : 21/12/2006 21 décembre déc. 12 2006
    Entreprises / Marketing et ventes / Publicité/ marketing
    Un nouveau réglementLes industriels pourront-ils encore longtemps écrire n’im...
  • La loi Engagement National pour le Logement (ENL)
    Publié le : 20/12/2006 20 décembre déc. 12 2006
    Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
    Stimuler les opérations de constructionLa loi ENL, entrée en vigueur le 17 ju...
  • Le preneur d'un bail commercial
    Publié le : 20/12/2006 20 décembre déc. 12 2006
    Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
    Faire respecter une clause d'exclusivitéBaux commerciaux : Les moyens offerts...
  • Baux commerciaux
    Publié le : 20/12/2006 20 décembre déc. 12 2006
    Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
    Le droit au renouvellementPar deux arrêts du même jour, la Cour de cassation...
  • La copropriété
    Publié le : 20/12/2006 20 décembre déc. 12 2006
    Particuliers / Patrimoine / Copropriété
    L'abus de droit dans les délibérations des AGCopropriété : L'abus de droit da...
  • La loi Engagement National pour le Logement (ENL)
    Publié le : 20/12/2006 20 décembre déc. 12 2006
    Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement
    La loi ENL, entrée en vigueur le 17 juillet 2006, dont l’objectif principal e...
  • De la responsabilité des déchets
    Publié le : 05/12/2006 05 décembre déc. 12 2006
    Particuliers / Santé / Préjudice corporel
    80 % des déchets provenant des soins de santé ne sont pas dangereux. Mais ceu...
  • Le droit d'accès de l'usager aux informations médicales
    Publié le : 05/12/2006 05 décembre déc. 12 2006
    Particuliers / Santé / Responsabilité médicale
    Etude du nouveau droit des patientsNous continuons par ce nouvel article sur...
  • Abandon de la quote-part d’un bien immobilier
    Publié le : 07/11/2006 07 novembre nov. 11 2006
    Particuliers / Famille / Divorces
    L’abandon de la quote-part d’un bien immobilier, au titre de l’accomplissemen...
  • Publicité comparative et grande distribution
    Publié le : 01/11/2006 01 novembre nov. 11 2006
    Entreprises / Marketing et ventes / Publicité/ marketing
    Une décision de la CJCE1° DANS UN ARRÊT DU 19 septembre 2006, la grande chamb...
  • La remise du fermage pour perte de récoltes
    Publié le : 01/11/2006 01 novembre nov. 11 2006
    Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
    PrécisionsLes dispositions contenues à l’article L 411-19 du Code rural prévo...
  • Le nouveau bail cessible
    Publié le : 01/11/2006 01 novembre nov. 11 2006
    Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
    PrécisionsJusqu’à l’intervention de la Loi d’orientation agricole du 5 janvie...
  • Licenciement et rupture de la période d'essai
    Publié le : 20/10/2006 20 octobre oct. 10 2006
    Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciement
    Assouplissement du calcul des délaisLicenciement et rupture de la période d'e...
  • Licenciement et rupture de la période d'essai
    Publié le : 20/10/2006 20 octobre oct. 10 2006
    Particuliers / Emploi / Licenciements / Démission
    Assouplissement du calcul des délaisLicenciement et rupture de la période d'e...
  • Les droits de l'homme, pourquoi toujours ?
    Publié le : 01/10/2006 01 octobre oct. 10 2006
    Particuliers / Pénal / Victimes
    Tiraillé entre les forces de la nature et celles de la liberté, l’homme aspir...
  • La mise à disposition
    Publié le : 01/10/2006 01 octobre oct. 10 2006
    Entreprises / Contentieux / Procédures collectives / Liquidation
    La procédure de liquidation judiciaire d'une exploitation viticole est ouvert...
  • L'alcool en entreprise
    Publié le : 27/09/2006 27 septembre sept. 09 2006
    Entreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécurité
    PrécisionsL'alcool pose de nombreux problèmes aux entreprises, soit absentéis...
  • L'alcool en entreprise
    Publié le : 27/09/2006 27 septembre sept. 09 2006
    Particuliers / Emploi / Licenciements / Démission
    L'alcool pose de nombreux problèmes aux entreprises, soit absentéisme, accide...
  • Législation des compléments alimentaires
    Publié le : 25/09/2006 25 septembre sept. 09 2006
    Particuliers / Santé / Préjudice corporel
    La France se plie aux exigences européennesEnfin, après 20 ans de combat, la...
  • Fumer dans l'entreprise
    Publié le : 14/09/2006 14 septembre sept. 09 2006
    Entreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécurité
    Les salariés exposés à un danger mortel« C’est la reconnaissance extrêmement...
  • Publicité illicite en faveur du tabac
    Publié le : 01/09/2006 01 septembre sept. 09 2006
    Entreprises / Marketing et ventes / Publicité/ marketing
    Limites1. LA SOCIÉTÉ BRITISH AMERICAN Tobacco (BAT) a fait décorer des paquet...
  • Le compte courant d'associé
    Publié le : 01/08/2006 01 août août 08 2006
    Entreprises / Finances / Banque et finance
    Le droit à son remboursementLe compte courant d’associé permet des flux finan...
  • Transaction et force exécutoire
    Publié le : 25/07/2006 25 juillet juil. 07 2006
    Particuliers / Pénal / Procédure pénale / Procédure civile
    Le contrôle du Président du TGIBref rappel : Les transactions ont, entre les...
  • Protection du patrimoine familial
    Publié le : 01/07/2006 01 juillet juil. 07 2006
    Particuliers / Famille / Mariage / PACS / Concubinage / Vie civile
    Nous évoquerons ici les circonstances qui peuvent amener l’un ou l’autre des...
  • La Réforme des Associations Syndicales Libres
    Publié le : 26/06/2006 26 juin juin 06 2006
    Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement
    L'association syndicale libre a été créée selon une Loi du 21 juin 1865 sur l...
  • Le rachat d'une société en faillite
    Publié le : 16/06/2006 16 juin juin 06 2006
    Entreprises / Contentieux / Procédures collectives / Liquidation
    La loi du 26 juillet 2005Acheter une société est toujours chose périlleuse. A...
  • Le rachat d'une société en faillite
    Publié le : 16/06/2006 16 juin juin 06 2006
    Entreprises / Vie de l'entreprise / Fusion Acquisition
    Grâce à cette nouvelle loi, une offre peut être faite dès que le Tribunal a d...
  • La loi EVIN et le service public pénitentiaire
    Publié le : 01/06/2006 01 juin juin 06 2006
    Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratif
    L’herbe à NICOT n’en finit pas d’empoisonner le débat parlementaire et à l’he...
  • How to buy a property in France ?
    Publié le : 01/06/2006 01 juin juin 06 2006
    Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement
    1) How do you find a property : real estate, notaire, your own search 2) Befo...
  • Le développement des éoliennes à l'épreuve du contentieux
    Publié le : 01/06/2006 01 juin juin 06 2006
    Collectivités / Contentieux / Responsabilité administrative
    Vents porteurs, vents contrairesD'ici 2010, la part de l'électricité d'origin...
  • Acquisition from an insolvent company in France
    Publié le : 16/05/2006 16 mai mai 05 2006
    Entreprises / Vie de l'entreprise / Fusion Acquisition
    The Act dated 26th July 2005Buying a company is always risky. The risks invol...
  • L'enregistrement d'une marque
    Publié le : 01/04/2006 01 avril avr. 04 2006
    Entreprises / Marketing et ventes / Marques et brevets
    Les droits qui en découlentLa propriété d’une marque s’acquiert par l’enregis...
  • Le prêt à usage d'un immeuble rural
    Publié le : 01/04/2006 01 avril avr. 04 2006
    Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
    Le prêt à usage d’un immeuble ruralLe prêt à usage est un contrat conclu entr...
  • Le rapport successoral d’une exploitation
    Publié le : 01/04/2006 01 avril avr. 04 2006
    Particuliers / Famille / Successions
    En matière de succession, la tradition juridique française, héritée des princ...
  • L'arrêt LEROY MERLIN
    Publié le : 29/03/2006 29 mars mars 03 2006
    Collectivités / Contentieux / Tribunal administratif/ Procédure administrative
    Arrêt du Conseil d'Etat, 28 septembre 2005Le Conseil d’Etat, dans un arrêt LO...
  • La date d'expiration du bail commercial
    Publié le : 01/03/2006 01 mars mars 03 2006
    Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
    En droit ruralNombreux sont les bailleurs et fermiers à se poser la question...
  • Le droit de préemption du preneur "en place"
    Publié le : 01/03/2006 01 mars mars 03 2006
    Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
    PrécisionsIl s’agit ici d’évoquer le droit de préemption du preneur «en place...
  • Le droit des usagers des services de santé
    Publié le : 01/02/2006 01 février févr. 02 2006
    Particuliers / Santé / Responsabilité médicale
    PrécisionsNous allons inaugurer par ce premier article une série portant sur...
  • La Loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006
    Publié le : 01/02/2006 01 février févr. 02 2006
    Entreprises / Vie de l'entreprise / Création de l'entreprise
    Les changements qu'elle impliqueJusqu’à la Loi du 5 janvier 2006, il n’exista...
  • Travaux viticoles
    Publié le : 01/02/2006 01 février févr. 02 2006
    Entreprises / Ressources humaines / Contrat de travail
    Le délit de prêt de main-d'oeuvreTrès nombreuses sont les exploitations qui f...
  • Fausses attestations du maire
    Publié le : 01/01/2006 01 janvier janv. 01 2006
    Collectivités / Contentieux / Responsabilité civile et pénale de l'élu
    Le maire a émis les fausses attestations qui ont causé le préjudice en raison...
  • Vente forcée de parts sociales de SCI
    Publié le : 01/01/2006 01 janvier janv. 01 2006
    Entreprises / Gestion de l'entreprise / Communication et vie sociale
    Mon débiteur est propriétaire de parts sociales dans une société civile qui o...
  • La contestation de licenciement
    Publié le : 01/01/2006 01 janvier janv. 01 2006
    Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciement
    Avec plus de deux ans d'anciennetéC’est la date d’expédition de la lettre de...
  • L'entretien préalable
    Publié le : 01/01/2006 01 janvier janv. 01 2006
    Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciement
    A quel moment doit-il se tenir ?De préférence, cet entretien doit se tenir au...
  • La lettre de licenciement
    Publié le : 01/01/2006 01 janvier janv. 01 2006
    Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciement
    Refuser de la recevoir : conséquencesPar un arrêt en date du 26 septembre 200...
  • L'abandon de poste
    Publié le : 01/01/2006 01 janvier janv. 01 2006
    Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciement
    Dans certaines situations, telles que l’abandon de poste de la part du salari...
  • La notification du licenciement
    Publié le : 01/01/2006 01 janvier janv. 01 2006
    Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciement
    Si, pour la notification du licenciement, la Loi exige l’observation d’un dél...
  • Le droit de grève confronté au licenciement
    Publié le : 01/01/2006 01 janvier janv. 01 2006
    Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciement
    En cette période de crise économique et sociale, la Chambre Sociale de la Cou...
  • Acquisition de titres
    Publié le : 01/01/2006 01 janvier janv. 01 2006
    Entreprises / Ressources humaines / Salaires et avantages
    Sont déductibles pour la détermination du revenu net imposable à l’impôt sur...
  • Le bulletin de paie
    Publié le : 01/01/2006 01 janvier janv. 01 2006
    Entreprises / Ressources humaines / Salaires et avantages
    Aucune mention de Convention CollectiveIl convient de distinguer le cas où le...
Information sur les cookies
Nous avons recours à des cookies techniques pour assurer le bon fonctionnement du site, nous utilisons également des cookies soumis à votre consentement pour collecter des statistiques de visite.
Cliquez ci-dessous sur « ACCEPTER » pour accepter le dépôt de l'ensemble des cookies ou sur « CONFIGURER » pour choisir quels cookies nécessitant votre consentement seront déposés (cookies statistiques), avant de continuer votre visite du site. Plus d'informations
 
ACCEPTER CONFIGURER REFUSER
Gestion des cookies

Les cookies sont des fichiers textes stockés par votre navigateur et utilisés à des fins statistiques ou pour le fonctionnement de certains modules d'identification par exemple.
Ces fichiers ne sont pas dangereux pour votre périphérique et ne sont pas utilisés pour collecter des données personnelles.
Le présent site utilise des cookies d'identification, d'authentification ou de load-balancing ne nécessitant pas de consentement préalable, et des cookies d'analyse de mesure d'audience nécessitant votre consentement en application des textes régissant la protection des données personnelles.
Vous pouvez configurer la mise en place de ces cookies en utilisant les paramètres ci-dessous.
Nous vous informons qu'en cas de blocage de ces cookies certaines fonctionnalités du site peuvent devenir indisponibles.
Google Analytics est un outil de mesure d'audience.
Les cookies déposés par ce service sont utilisés pour recueillir des statistiques de visites anonymes à fin de mesurer, par exemple, le nombre de visistes et de pages vues.
Ces données permettent notamment de suivre la popularité du site, de détecter d'éventuels problèmes de navigation, d'améliorer son ergonomie et donc l'expérience des utilisateurs.