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Vente immobilière

L'engagement des collectivités dans la vente de leurs biens : l'application stricte des dispositions du code civil

Publié le : 11/02/2022 11 février févr. 02 2022
Collectivités / Finances locales / Fiscalité/ Gestion de fait/ Chambre des Comptes 

Les modalités de vente d'un bien lui appartenant par une collectivité répondent d'abord et avant tout aux dispositions du code général des collectivités territoriales.
C'est ainsi, s'agissant des communes, que l'article L2241 – 1 dispose que le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et des opérations immobilières effectuées par la commune.

Il s'évince de cet article que, pour procéder à la vente d'un bien ou à son acquisition, le conseil municipal doit être préalablement consulté.

Le texte précise s'agissant des communes de plus de 2000 habitants que toute cession d'immeubles ou de droits réels immobiliers donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles.

Qu'en est-il dès lors lorsqu'un conseil municipal s'engage à vendre un de ses biens, en déterminant les caractéristiques essentielles de la vente, à savoir la détermination de la chose et de son prix ?

J'ai pu par le passé commenter une série de décisions rendues par les juridictions administratives sur ce sujet.

Je découvre maintenant cette décision inédite de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 17 décembre 2020 rendue sous le numéro 19 19 218.

Particulièrement instructive, elle énonce d'abord que la renonciation à un droit ne se présume pas, et ensuite qu'existait bien un droit de priorité reconnu préalablement à des riverains.

L'hypothèse était la suivante : la commune de Roquebrune sur Argens avait par délibération de 2006 consenti à des riverains d'un terrain lui appartenant un droit de priorité pour l'acquisition des parcelles attenantes à leur propriété.

Les riverains avaient manifesté le souhait que la commune leur rétrocédât les parties attenantes à leur propriété afin de pouvoir en assurer l'entretien régulier participant ainsi à la protection de l'environnement contre les incendies.

Or, cette même commune avait en 2011 vendu ces mêmes parcelles à une société cactus finances au grand dam bien sûr des riverains floués.

Ceux-ci introduisirent donc une action en nullité de la vente qui fut accueillie par le premier juge puis par la cour d'appel.

Sur le pourvoi, la troisième chambre rejette en énonçant qu'il n'était pas démontré que les riverains aient entendu renoncer à leur droit.

Plus particulièrement dans son considérant numéro 7, elle énonce que la renonciation à un droit de se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer et ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire.

Ainsi admet-elle que rien ne démontrait que les riverains aient renoncé au droit de priorité qui leur avait été consenti.

Elle ajoute qu'aux termes de sa délibération du 28 mars 2006, le conseil municipal de la commune avait approuvé la cession des parcelles appartenant à celle-ci aux propriétaires riverains à un prix déterminé.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel d'avoir ainsi juridiquement qualifié le droit reconnu aux riverains.

Elle ajoute que la commune ne soutenait pas que son offre aurait été caduque à l'issue d'un délai raisonnable et que les riverains des parcelles en cause disposaient donc d'un droit de priorité pour leur acquisition, ce droit n'étant limité ni dans le temps ni dans la durée.

C'est un enseignement extrêmement instructif qui oblige les collectivités, dans les délibérations prises au visa de l'article L2241 – 1 à une grande précision.

Car, comme c'est souvent le cas hélas, si aucun délai n'est porté pour la validité de l'offre, alors cette dernière n'est pas limitée.

Ainsi, un acquéreur bénéficiant d'une délibération pourra sans limite de temps revendiquer à son profit la vente.

La cour achève son raisonnement en approuvant la cour d'appel d'avoir à bon droit, sans dénaturation, estimé que la violation par la commune du droit de priorité qu'elle avait accordé aux riverains de ces parcelles devait être sanctionnée par la nullité de la vente consentie à la société cactus finance.

Plus que jamais par conséquent, à l'aune notamment de la grande pression foncière existant désormais sur tout le territoire national, il est nécessaire de marier le Code civil et le code général des collectivités territoriales en y ajoutant le code général de la propriété des personnes publiques et le code général des impôts pour la rédaction des délibérations préalables aux actes administratifs qui, en la forme authentique, permettront au maire de recevoir et d'authentifier les ventes opérées par leurs collectivités (article L 1311-13 du cgct).


Cet article n'engage que son auteur.
 
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Auteur

DROUINEAU Thomas
Avocat
1927 AVOCATS - Poitiers
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