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Passage et enclave

L'enclave : dans quelles conditions une servitude de passage peut-être créée ?

Publié le : 30/05/2022 30 mai mai 05 2022
Particuliers / Patrimoine / Gestion 

La valeur économique d'une parcelle dépend en premier lieu de son accès.
En effet une parcelle sans accès n'a donc, par principe, qu’une valeur nulle, puisque son propriétaire ne peut y accéder pour la valoriser, l'exploiter.

D'un côté la servitude de passage vient valoriser la propriété qui en profite et qui est désignée fonds dominant, mais d'un autre côté elle vient diminuer la valeur économique de la parcelle sur laquelle se fera la servitude désignée fonds servant.

Aussi le droit des servitudes de passage représente un intérêt économique majeur pour les propriétaires.

En droit français la servitude de passage ne peut se créer que de 2 façons.

Soit la servitude de passage est créée dans un titre de propriété à l'occasion d'un acte d'achat, de partage, de donation, auquel pas on la désigne comme une servitude de passage conventionnelle

Soit elle résulte d'un état d'enclave ce que doit constater le tribunal judiciaire, et on la désigne alors comme une servitude de passage légale pour cause d'enclave.

Il n'y a pas d'autre possibilité de créer une servitude de passage. Une servitude de passage ne peut pas se créer par prescription.
 
En effet la circonstance que le voisin passe depuis plus de 30 ans sur un chemin ne peut pas créer une servitude de passage.
Cet usage trentenaire ne peut que donner des indices sur l'assiette et le mode de passage après qu'ait été créé la servitude égal pour cause d'enclave.

Selon la loi, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

Afin d’apprécier le caractère enclavé d’un terrain, les juridictions tiennent compte du coût des travaux à réaliser pour établir une communication avec la voie publique.

Les juges refuseront, en revanche, de considérer qu’un fonds est enclavé lorsqu’il est possible de le rendre accessible en mettant en œuvre des moyens normaux et raisonnables.

La situation d’enclave d’un terrain ne tient pas seulement à la configuration physique des lieux, elle peut également procéder de contraintes juridiques.

Tel sera le cas lorsque l’accès à la voie publique est interdit, soit par une règle juridique, soit par une décision prise par une autorité compétente.

Le passage doit être fixé, une fois que le tribunal a constaté l'état d'enclave, par le chemin le plus court qui mène à la voie publique mais néanmoins par l'endroit le moins dommageable.

Mais si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. En effet dans cette situation l'un des propriétaires à procédé volontairement à l'état d'enclave et il n'y a donc pas de raison que le passage  ne passe pas sur le fond d'origine dont la division a crée l’enclave.

En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée.

A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.


Cet article n'engage que son auteur.
 
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Auteur

Alexis GAUCHER-PIOLA
Avocat Associé
Alexis GAUCHER-PIOLA
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