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Redevance domaniale Côte d'Ivoire

Côte d’Ivoire, la redevance domaniale de l’État calculée par la loi de finances

Publié le : 10/11/2026 10 novembre nov. 11 2026
Collectivités / International / Droit international public

De la valeur vénale à la valeur marchande, un dispositif original 
Depuis le 5 janvier 2026, la redevance d’occupation du domaine public de l’État ivoirien est assise sur la valeur marchande des terrains. La réforme confirme l’originalité du système ivoirien, où le prix de l’occupation domaniale n’est pas fixé par le gestionnaire au cas par cas, mais par un barème législatif voté en loi de finances.
Nous avions présenté en novembre 2022, dans ces colonnes, l’ordonnance n° 2016-588 du 3 août 2016 portant titres d’occupation du domaine public, qui a doté la Côte d’Ivoire d’une palette complète d’outils de valorisation, de l’autorisation d’occupation temporaire au bail emphytéotique administratif.

L’article 14 de l’annexe fiscale à la loi de finances n° 2025-987 du 19 décembre 2025 vient compléter l’édifice sur le point le plus sensible, le prix de l’occupation.

Un barème voté par le législateur fiscal

L’originalité du droit ivoirien tient d’abord à l’auteur de la redevance.

En France, l’article L. 2125-3 du code général de la propriété des personnes publiques laisse au gestionnaire le soin de fixer la redevance en tenant compte des avantages de toute nature procurés à l’occupant, sous le contrôle du juge administratif, qui vérifie les critères retenus (CE, 14 avril 2023, n° 462797).

En Côte d’Ivoire, pour le domaine public de l’État, c’est par la fiscalité que la redevance est calculée.
Son barème figure à l’article 2 de l’ordonnance n° 61-183 du 18 mai 1961, que les lois de finances modifient, et l’annexe fiscale 2026 parle elle-même de la valeur marchande comme « base d’imposition des redevances annuelles d’occupation du domaine public de l’Etat ».

La redevance était jusqu’ici une fraction de la valeur vénale des terrains, soit le vingtième pour un usage commercial, industriel ou résidentiel, le quarantième pour un usage agricole ou forestier et le cinquantième pour un usage sportif.

L’exposé des motifs de l’article 14 constate que ce référentiel administratif ne répond plus à la réalité.
« Le mode de détermination des tarifs de ces redevances n’est plus adapté à la législation en vigueur qui substitue désormais la valeur marchande à la valeur vénale. »

Le nouveau tableau de l’article 2 change l’assiette et relève les fractions.

« 1º A usage commercial, industriel ou résidentiel : au 1/10ème
2º A usage agricole ou forestier (embarcadères, parcs à billes, etc…) : au 1/30ème
3º A usage sportif : au 1/40ème
de la valeur marchande des terrains telle qu’elle sera déterminée par une commission réglementaire »

Une formule à trois termes

Le calcul repose désormais sur trois éléments, chacun original.

Le premier est une fraction fixée par le texte selon l’usage du terrain, commercial, industriel ou résidentiel, agricole ou forestier, ou sportif.

Le deuxième est une valeur marchande déterminée par une commission, c’est-à-dire par un référentiel collectif plutôt que par une estimation propre à chaque titre.

Le troisième est le parallélisme avec l’impôt foncier, dont la réforme engagée en 2024 a remplacé les valeurs vénales et locatives par les valeurs marchandes, et pour lequel une Commission de fixation des valeurs marchandes des biens immobiliers figure à l’article 161 bis du Code général des impôts.

La même notion de valeur marchande sert ainsi d’assiette à l’impôt foncier et à la redevance domaniale de l’État.

La transition fiscale a été difficile, puisque l’annexe fiscale 2026 rappelle que l’application du texte foncier de 2024 a été suspendue la même année et que certaines impositions ont été rehaussées « dans des proportions allant du triple au quintuple ».

Le législateur a néanmoins maintenu le cap, en aménageant le dispositif « tout en préservant l’option de la valeur marchande ».

Deux autres traits complètent ce dispositif singulier.

Une quote-part du produit des redevances est désormais affectée au ministère en charge des Routes, par arrêté conjoint avec le ministre du Budget, alors que ce produit était jusqu’ici affecté au budget de l’État.

L’article 2 ter de la même ordonnance, également modifié, relève l’amende pour non-renouvellement de la demande d’arrêté d’occupation, désormais de 300 000, 500 000 ou 1 000 000 de francs CFA, et répartit le produit des amendes à parts égales entre le budget de l’État et le ministère des Routes.
Le gain attendu est estimé à 1,5 milliard de francs CFA.

Une redevance, et non un impôt

Ce mode de calcul fiscal ne fait pas de la redevance un impôt.
La chambre administrative de la Cour suprême, devenue le Conseil d’État, l’a jugé à propos d’une station-service implantée en bordure de la gare routière de Guiglo (CS, ch. adm., 30 mai 2012, Société Chevron-CI c/ Maire de Guiglo, arrêt n° 90).

L’exploitant soutenait que la commune lui réclamait une taxe d’occupation non prévue par la loi.
Le juge a écarté le moyen en relevant que la contrepartie financière exigée d’un occupant privatif du domaine public « s’analyse, non pas comme une taxe, mais plutôt comme une redevance ».
L’arrêt présente un second intérêt, puisqu’il juge que la commune est subrogée à l’État dans la permission de voirie accordée en 1967, et que son maire n’a donc pas outrepassé ses pouvoirs en réclamant la redevance à l’occupant, qui la versait jusque-là aux services du domaine de la direction des impôts.

Le dispositif ivoirien combine donc une nature domaniale et un instrument fiscal, ce qui en fait toute l’originalité.

L’ordonnance de 2016 en fournit le fondement, son article 9 posant que toute occupation « donne lieu au paiement d’une redevance » et son article 10 qu’elle « tient compte des avantages de toute nature procurés au titulaire de l’autorisation ».
La valeur marchande donne enfin à ce principe un instrument de mesure.

La précarité de l’occupation, contrepartie de la valeur

La jurisprudence ivoirienne a par ailleurs fixé un cadre que la réforme ne remet pas en cause.
Saisie par une association nautique installée depuis 1957 sur le domaine public lagunaire de Treichville, la chambre administrative a jugé que « toute occupation privative du domaine public est, par principe, précaire » et que « nul n’a de droit acquis au maintien sur le domaine public ou au renouvellement d’une autorisation venue à échéance » (CS, ch. adm., 19 décembre 2012, ASNA c/ Ministre des Transports, arrêt n° 144).

Elle a ajouté que le maintien sur une dépendance domaniale, même toléré, n’équivaut pas à une autorisation, ce qui n’a pas empêché l’annulation du titre concurrent pour incompétence et défaut d’enquête de commodo et incommodo.

À propos d’une parcelle du domaine public maritime de Grand-Bassam, elle a précisé que l’autorisation présente un caractère précaire et personnel et n’est cessible qu’avec l’accord de l’administration, de sorte que l’acquéreur des constructions qui n’a pas obtenu de titre est un occupant sans titre (CS, ch. adm., 27 novembre 2013, Royer et société Vers l’Avenir c/ Maire de Grand-Bassam, arrêt n° 243).
Les articles 7 et 8 de l’ordonnance de 2016 vont dans le même sens, l’occupation ne pouvant être que temporaire et l’autorisation présentant un caractère précaire et révocable.
Il nous semble en découler qu’un occupant, qui n’a pas de droit au renouvellement, ne pourra guère invoquer le maintien de l’ancien barème lors du renouvellement de son titre.

Trois points de vigilance

Le premier tient à l’évaluation.
L’article 14 renvoie à une commission réglementaire sans désigner expressément la commission du Code général des impôts, et l’efficacité du dispositif dépendra de valeurs de référence publiées et régulièrement actualisées.
Le deuxième tient aux titres de longue durée.

Les autorisations constitutives de droits réels et les baux emphytéotiques administratifs devront organiser avec précision la révision d’une redevance désormais indexée sur le marché.
Le troisième tient aux partenariats public-privé.

Le décret n° 2018-358 du 29 mars 2018 impose que le contrat comporte des clauses relatives « au régime juridique des biens et aux modalités d’occupation domaniale », et l’évolution de l’assiette devra être intégrée dès la conception des montages, au moment où le Plan national de développement 2026-2030 fait des PPP l’un de ses leviers principaux.

Conclusion

Le droit ivoirien fait le choix d’un barème légal adossé à un référentiel de marché commun à la fiscalité foncière.
Le domaine public de l’État est désormais regardé pour ce qu’il est, un patrimoine dont l’occupation a un prix de marché.
Il revient aux gestionnaires publics de traduire cette exigence dans des titres rédigés avec soin, et aux investisseurs de l’intégrer dans leurs projets.

Références

Ordonnance n° 61-183 du 18 mai 1961, article 2, modifié par l’article 14 de l’annexe fiscale à la loi de finances n° 2025-987 du 19 décembre 2025.
Ordonnance n° 2016-588 du 3 août 2016 portant titres d’occupation du domaine public, articles 7 à 10.
Décret n° 2018-358 du 29 mars 2018 relatif aux contrats de partenariats public-privé, article 25.
Code général des impôts (Côte d’Ivoire), article 161 bis.
CS, ch. adm., 30 mai 2012, Société Chevron-CI c/ Maire de Guiglo, arrêt n° 90.
CS, ch. adm., 19 décembre 2012, ASNA c/ Ministre des Transports, arrêt n° 144.
CS, ch. adm., 27 novembre 2013, Armand Royer et société Vers l’Avenir c/ Maire de Grand-Bassam, arrêt n° 243.
Code général de la propriété des personnes publiques (France), article L. 2125-3 ; CE, 14 avril 2023, n° 462797.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

DROUINEAU Thomas
Avocat
1927 AVOCATS - Poitiers
Saint-Benoît (86)
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