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Bail commercial et preuve des charges

Bail commercial : Le bailleur doit-il prouver les charges même si le locataire ne les a jamais contestées ?

Publié le : 13/07/2026 13 juillet juil. 07 2026
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

Dans une décision du 4 juin 2026 (Pourvoi n° 25-10.221), la Cour de cassation a eu l'occasion de statuer sur le point de savoir si le bailleur, qui sollicite en référé le paiement de charges locatives et le constat de l'acquisition d'une clause résolutoire, peut se dispenser de justifier de l'existence et du montant de ces charges au motif que le locataire ne les avait jamais contestées auparavant.

Le contexte :

L'article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile dispose que :

« Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Ce texte, qui fonde le référé-provision, subordonne le pouvoir du juge des référés à l'absence de contestation sérieuse de l'obligation invoquée, laquelle doit être établie avec un degré suffisant de certitude. 

Il se combine avec le principe général posé par l'article 1353 du Code civil, selon lequel celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En matière de baux commerciaux, la charge de la preuve des charges locatives pèse sur le bailleur en vertu d'une jurisprudence désormais bien établie. 

La Cour de cassation juge de longue date que les provisions sur charges ne constituent que de simples avances : pour les conserver, le bailleur doit justifier de l'existence et du montant des dépenses correspondantes, faute de quoi les appels de provisions sont dépourvus de cause et le locataire peut en obtenir la restitution (Cass. 3e civ., 5 novembre 2014, n° 13-24.451). 

Cette exigence a été constamment réaffirmée depuis (notamment Cass. 3e civ., 17 septembre 2020, n° 19-14.168 ; Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-17.985), avec pour seul tempérament que le retard dans la production des justificatifs, lorsqu'elle intervient dans le délai de prescription, n'ouvre pas droit, à lui seul, au remboursement des provisions (Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, n° 17-10.552).

Elle s'inscrit également dans le prolongement de l'article L.145-40-2 du Code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, qui impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, ainsi qu'un état récapitulatif annuel adressé au locataire, l'article R.145-36 du même code précisant que le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges qui lui sont imputées.

La Cour de cassation a encore renforcé ce dispositif par deux arrêts du 29 janvier 2026 : le bailleur doit adresser au locataire qui en fait la demande les justificatifs des charges, sans pouvoir se borner à les tenir à sa disposition (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982), et il doit être en mesure de justifier de l'existence et du montant des charges exigibles, y compris lorsque la régularisation intervient tardivement (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270).

L'arrêt du 4 juin 2026 s'inscrit dans la continuité directe de cette jurisprudence, en apportant une précision d'ordre probatoire : le silence antérieur du locataire ne vaut pas preuve des charges.

Le cas d'espèce :

Dans les faits soumis à l'appréciation de la Cour de cassation, une SCI bailleresse avait donné à bail commercial à une société deux locaux, l'un à usage commercial (vente de desserts glacés), l'autre à usage de réserve. Le 27 septembre 2022, la bailleresse a signifié à la locataire deux commandements de payer les arriérés locatifs, visant les clauses résolutoires stipulées dans chacun des baux, puis l'a assignée en référé aux fins de voir constater l'acquisition des clauses résolutoires.

La locataire contestait plusieurs postes de charges figurant dans le décompte, invoquant le libellé incompréhensible des postes « palier sur loyer » et « honos analyse assis » et leur caractère non justifié, la production des seules stipulations du bail ne constituant pas, selon elle, la justification des sommes mises à sa charge.

La Cour d'Appel de Paris a néanmoins fait droit aux demandes de la bailleresse, en retenant que les relevés de compte de la locataire comportaient, depuis 2017, la mention des postes litigieux sans que la locataire prétende avoir contesté ces rubriques à un quelconque moment, que les relevés individuels de charges de 2017 à 2022 lui avaient été notifiés sans critique de sa part, et que la bailleresse justifiait des dispositions des baux applicables et du mode d'actualisation de ces charges.

La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, au visa de l'article 835 du Code de procédure civile, en jugeant que :

« En statuant ainsi, alors qu'il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l'existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »

Les motifs tirés de l'ancienneté des postes dans les relevés de compte, de l'absence de contestation antérieure de la locataire et de la notification non critiquée des relevés de charges ont ainsi été jugés impropres à caractériser la justification, par la bailleresse, du montant des charges imputables à la locataire.

La portée de la décision :

L'enseignement de l'arrêt est clair : l'absence de contestation antérieure du locataire ne dispense pas le bailleur de rapporter la preuve des charges réclamées, dès lors que celles-ci sont contestées dans le cadre de la procédure. 

Le silence gardé par le preneur pendant plusieurs années, voire le paiement partiel des sommes figurant sur les relevés, ne peut être assimilé à une reconnaissance de leur bien-fondé : il peut constituer, au mieux, un indice factuel en faveur du bailleur, mais il ne renverse pas la charge de la preuve. 

La solution rejoint une jurisprudence commercialiste ancienne selon laquelle le silence du débiteur à la réception de factures ne peut valoir reconnaissance, même implicite, de la créance alléguée, et le preneur demeure recevable à contester les charges, même pour la première fois en cours de procédure, dans la limite de la prescription.

Elle est également cohérente avec le régime de la clause résolutoire : il appartient au bailleur qui demande au juge de constater l'acquisition de la clause résolutoire d'établir l'existence et la persistance du manquement du locataire après le commandement (Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n° 20-12.533), ce qui suppose, lorsque l'arriéré visé comprend des charges, que celles-ci soient justifiées dans leur principe et dans leur montant. 

Un commandement délivré sur la base de charges non justifiées est, dans cette mesure, dépourvu de fondement.

La solution emporte des conséquences pratiques importantes sur le terrain du référé. 

Lorsque la dette visée par le commandement de payer comprend des charges insuffisamment justifiées, le preneur est fondé à soulever une contestation sérieuse, laquelle prive le juge des référés du pouvoir d'accorder une provision pour la fraction litigieuse et de constater l'acquisition de la clause résolutoire. 

Le juge conserve certes la faculté d'allouer une provision limitée à la partie de la dette qui ne prête pas à discussion, mais le bailleur se trouve privé, pour le surplus, de l'une de ses voies procédurales les plus efficaces, et renvoyé vers une instance au fond dont la durée et l'aléa sont sans commune mesure. 
Il en va de même lorsque la contestation du preneur suppose une interprétation de la clause de répartition des charges ou un contrôle de sa validité au regard des textes d'ordre public, notamment de l'article R.145-35 du Code de commerce qui interdit la refacturation de certains postes : le juge des référés ne peut trancher une telle difficulté sans excéder ses pouvoirs (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.879).

Il convient enfin de noter que la cassation est intervenue en toutes les dispositions de l'arrêt :

L'insuffisance probatoire affectant certains postes de charges a ainsi emporté la censure du constat d'acquisition des clauses résolutoires dans leur ensemble, alors même que d'autres sommes pouvaient ne pas être discutées.

Pour les bailleurs et leurs gestionnaires, la vigilance s'impose donc en amont : chaque poste de charges refacturé au preneur doit pouvoir être rattaché à une stipulation claire du bail, correspondre à une catégorie légalement récupérable, et être justifié dans son montant par des pièces vérifiables (factures, appels de fonds, décomptes, clés de répartition), la seule production du contrat et des relevés de compte étant insuffisante. 

Pour les preneurs, la décision confirme que le paiement sans réserve pendant plusieurs années ne ferme pas la voie de la contestation, et que le défaut de justification des charges constitue un moyen de défense efficace tant contre le référé-provision que contre le jeu de la clause résolutoire.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Nasser MERABET
Avocat Associé
Cabinet Conseil des Boucles de Seine – CCBS, Cabinet Conseil des Boucles de Seine ROUEN - CCBS
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