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Bail commercial et plusieurs locaux

Un seul numéro RCS pour plusieurs locaux ? La Cour de cassation consacre la réalité économique du bail commercial

Publié le : 23/04/2026 23 avril avr. 04 2026
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

Par un arrêt du 19 mars 2026 (Cour de cassation, 3e chambre civile, n° 24-16.581), la Haute juridiction apporte une précision importante en matière de bail commercial : un locataire exploitant plusieurs locaux contigus n’est pas nécessairement tenu d’être immatriculé distinctement pour chacun d’eux afin de bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux.
Cette décision s’inscrit dans une logique pragmatique, fondée non sur une lecture strictement formelle des baux, mais sur la réalité concrète de l’exploitation commerciale.

Le principe : l’immatriculation au RCS ( registre du commerce et des sociétés) demeure une condition essentielle

En application des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, l’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés constitue, en principe, une condition d’accès au statut des baux commerciaux.

Cette exigence est déterminante, puisqu’elle conditionne notamment :
 
  • le droit au renouvellement du bail ; 
  • le bénéfice de la propriété commerciale ; 
  • le versement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement sans motif légitime. 

De nombreux contentieux naissent ainsi lorsque le bailleur soutient que le preneur n’est pas régulièrement immatriculé pour l’activité exercée dans les lieux loués.

Les faits : deux locaux, une seule activité économique

En l’espèce, un commerçant exploitait deux lots commerciaux situés à la même adresse et donnés à bail successivement par Paris Habitat OPH :
 
  • un premier local affecté à une activité de parfumerie ; 
  • un second local destiné à la vente de textiles, lingerie et accessoires. 
Le bailleur a délivré congé pour le second lot en contestant le bénéfice du statut des baux commerciaux, au motif que le locataire n’était pas immatriculé spécifiquement pour cette seconde activité.

La solution retenue : la notion d’unité d’exploitation

La Cour de cassation rejette le pourvoi et rappelle qu’un local formant un ensemble avec le local principal d’exploitation déjà immatriculé ne nécessite pas une immatriculation distincte.

Autrement dit, lorsque plusieurs surfaces commerciales constituent matériellement et économiquement une seule entité, une immatriculation unique peut suffire.

La juridiction adopte ainsi une approche concrète de l’activité commerciale, privilégiant la réalité économique sur le seul cloisonnement juridique des lots.

Les critères retenus par les juges

Pour caractériser cette unité d’exploitation, les magistrats ont relevé plusieurs indices précis :
 
  • aucune séparation physique entre les deux lots ; 
  • libre circulation de la clientèle d’un local à l’autre ; 
  • droit d’étalage commun sous un store-banne unique ; 
  • conditions identiques de présentation des marchandises ; 
  • exploitation commerciale homogène ; 
  • absence de comptabilité distincte entre les deux locaux. 
Ces éléments permettaient de considérer que les lieux formaient un ensemble unique et indivisible.

Conseils pratiques aux bailleurs et preneurs

Cette décision invite les parties à anticiper et sécuriser contractuellement leur situation. Il convient de vérifier la cohérence entre les baux signés, l’activité déclarée au RCS et l’usage réel des locaux. Lorsqu’un regroupement physique existe, les autorisations du bailleur et les éventuels travaux doivent être formalisés. Il est également recommandé de conserver tous éléments démontrant soit l’unité d’exploitation, soit l’autonomie des locaux selon la stratégie retenue.

À défaut, le locataire s’expose à la perte du droit au renouvellement ou de l’indemnité d’éviction, tandis que le bailleur peut se heurter à l’application forcée du statut protecteur.

Portée de l’arrêt

Par cette décision, la Cour de cassation confirme une tendance constante : en matière de bail commercial, la qualification juridique des lieux ne dépend pas uniquement des stipulations contractuelles ou du nombre de lots loués, mais de la réalité de l’exploitation exercée.

Un arrêt particulièrement utile pour tous les commerçants développant leur activité sur plusieurs surfaces contiguës.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Christophe Delahousse
Avocat
Cabinet Chuffart Delahousse, Membres du conseil d'administration
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