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Diagnostic de performance énergétique

La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique : quelles évolutions à compter du 1er juillet 2021 ?

Publié le : 03/06/2021 03 juin juin 06 2021
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement 

Deux décrets du 17 juin 2020 et trois arrêtés d’application du 31 mars 2021 modifient la réglementation applicable au Diagnostic de performance énergétique (DPE) à compter du 1er juillet 2021 qui devient opposable au propriétaire.

Transition énergétique oblige, le gouvernement mène une politique visant à réduire la consommation d’énergie des immeubles et bâtiments existants.

D’ici 2028, l’objectif est d’éradiquer les logements qualifiés de « passoires thermiques » c’est à dire les logements dont la consommation d’énergie dépasse le seuil fixé par le gouvernement. A titre d’exemple, à compter du 1er janvier 2023, tous les logements dont la consommation énergétique excèdera 450 kWh/m²/an (classe G) seront interdits à la location.

Pour éviter le phénomène des « passoires thermiques », les propriétaires devront donc procéder à des travaux de rénovation énergétique obligatoires et faire réaliser des audits énergétiques afin d’être autorisés à mettre en vente ou à la location leur logement.

Ce faisant, le Diagnostic de Performance Énergétique (« DPE »), document donnant une estimation de la consommation énergétique d'un logement et de son taux d'émission de gaz à effet de serre, devient déterminant dans l’achat ou la location d’un bien.

Ce dernier doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification, d’impartialité et d’indépendance dans tous les bâtiments de France métropolitaine à l’exception de ceux énumérés à l’article R134-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Dans le cadre d’une réforme tendant à renforcer la fiabilité des DPE, deux décrets sont parus le 17 décembre 2020 intégrant les apports de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et de la loi Énergie et climat du 8 novembre 2019.

Le DPE est ainsi régi par les dispositions des articles L134-1 à L134-5 du Code de la construction et de l’habitation (recodifiés aux articles L126-26 à 126-35 à compter du 1er juillet 2021).

Plusieurs arrêtés d'application du 31 mars 2021 sont venus préciser le nouveau régime applicable au DPE à compter du 1er juillet 2021.

Quelles sont les adaptations du DPE à connaitre à compter du 1er juillet 2021 ?

Sur la durée de validité du DPE :

Par principe, le DPE est valable pour une période de dix ans. Néanmoins, cette durée de validité a été réduite pour les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 de la manière suivante :
 
  • Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides que jusqu'au 31 décembre 2022 ;
  • Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides que jusqu'au 31 décembre 2024.
Pour connaitre l’année de réalisation d’un DPE et donc la nécessité d’en réaliser un nouveau avant les échéances susmentionnées, il est possible de consulter sur le site de l’ADEME l’intégralité des DPE réalisés en France métropolitaine.

Sur le contenu du DPE :

Afin d’améliorer la lisibilité et la fiabilité du DPE, la réforme a instauré à compter du 1er juillet 2021 plusieurs aménagements de son contenu (article R134-2 du Code de la Construction et de l’Habitation).

En premier lieu, la réforme a opéré une unification de la méthode conventionnelle de calcul de la consommation énergétique pour tous les logements, mettant ainsi fin à la méthode dite « sur facture ».

Pour établir un DPE, le diagnostiqueur devra prendre en considération de manière classique les données en matière de chauffage, refroidissement et production eau chaude sanitaire mais il devra dorénavant intégrer de nouveaux paramètres tels que les consommations énergétiques en matière d'éclairage, de ventilation, l’isolation…

En second lieu, la réforme a souhaité renforcer le caractère informatif du DPE à destination de futurs locataires et acquéreurs. Ainsi, de nouvelles informations devront apparaitre notamment les dépenses théoriques énergétiques, la présence d’une cheminée à foyer ouvert, un indicateur de confort pendant la période estivale, la zone climatique et l’altitude du logement …

Par ailleurs, une information sur l’utilisation des énergies renouvelables et des recommandations sur la maitrise des coûts et les travaux à réaliser pour atteindre une classe énergétique plus performante sont désormais obligatoires.

Concernant l’existence d’équipement collectif de consommation d’énergie tel que le chauffage, le refroidissement et la production d’eau chaude, le DPE devra comporter une description de ces équipements ainsi que les modalités de répartition de leur consommation. Une information plus générale devra également apparaitre s’agissant de tout autre dispositif collectif de consommation présent dans l’immeuble.

Il résulte du contenu du DPE un classement énergétique du logement. La réforme a instauré une double échelle de référence pour déterminer la catégorie du logement :  le diagnostiqueur analyse d’une part, l’« étiquette énergétique » relative à quantité annuelle d'énergie primaire consommée du logement et d’autre part, la nouvelle « étiquette climatique » du logement relative à la quantité d'émissions de gaz à effet de serre. La plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre, définira la classe du logement de A à G.

Sur la publication du DPE dans les annonces publicitaires

Toute annonce relative à une mise en vente ou en location devra, dès le 1er juillet 2021, mentionner obligatoirement l’« étiquette énergétique » et l’ « étiquette climatique» du bien et ce de manière lisible et en couleur. Elles devront également, à compter du 1er janvier 2022, indiquer les dépenses théoriques annuelles autrement dit la facture théorique de consommation énergétique du logement.

Par ailleurs, ces annonces devront indiquer au plus tard au 1er janvier 2028 la mention « Logement à consommation énergétique excessive » lorsque l’ « étiquette énergétique » dépassera un certain seuil d’énergie primaire.

A défaut la sanction peut être lourde puisque le professionnel s’expose à une amende administrative de 3.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale. (Article L126-33 de Code de la construction et de l’habitation à compter du 1er juillet 2021).

Sur l’opposabilité du DPE

Le DPE n’avait jusqu’à aujourd’hui qu’une valeur informative au profit du locataire ou de l’acheteur potentiel.

Dans la mesure où aucune sanction n’était assortie en cas d’absence ou de DPE erroné, il était difficile d’obtenir la réparation d’un quelconque préjudice.

La Cour de cassation avait jugé dans un arrêt en date du 21 novembre 2019 que le DPE n’avait qu’une valeur indicative.

Elle en avait déduit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait d’une information DPE erronée ne consistait pas dans le versement de dommages et intérêts d’un montant égal au coût des travaux nécessaires pour atteindre la performance énergétique visée au DPE erroné, mais seulement dans la réparation de la perte de chance d’avoir pu négocier une réduction du prix de vente en conséquence d’un devis travaux (Cass. civ  3ème 21 novembre 2019 n°18-23251).

A compter du 1er juillet 2021, à l’instar des diagnostics électricité, plomb ou amiante, les informations contenues dans le DPE seront désormais opposables au propriétaire et donc contraignantes, à l’exception des recommandations accompagnant le DPE qui conservent valeur informative.

En conséquence, si les futurs locataires et acquéreurs subissent un préjudice, ils disposeront d’une action en responsabilité à l’encontre du vendeur ou du bailleur du fait de l’absence ou de la mention de fausses informations au DPE.

Outre des dommages et intérêts portant sur le coût des travaux de rénovation énergétique engagés pour améliorer les performances énergétiques du logement, la nullité de l’acte ou la réduction du prix pourront être demandées pour dol notamment au regard des conséquences résultant de l’achat d’un logement qualifié de « passoire thermique ».

Sur le fondement d’un manquement professionnel, une action est également envisageable à l’encontre du diagnostiqueur professionnel et du notaire en cas d’écart significatif entre les performances constatées à l’usage et les évaluations du DPE fourni lors de l’achat ou de la location du bien.

Par ailleurs, l’acquéreur ou le locataire peuvent saisir le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) pour déclencher une enquête et voir infliger au propriétaire ou au diagnostiqueur négligent une amende.

Néanmoins, si le bénéfice du nouveau DPE est incontestable pour un futur acquéreur, la question se pose quant à l’opposabilité du DPE par le locataire dans la mesure où l’article L126-29 du Code de la Construction et de l’Habitation dans sa version en vigueur au 1er juillet 2021 (issu de l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020) laisse planner le doute puisque l’article est rédigé comme suit :

« En cas de location de tout ou parti d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L126-26 est joint à des fins d’information au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière.
Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique. […] »

Simple erreur de plume où volonté de maintenir la valeur informative initiale du contenu du DPE, la vigilance reste de mise pour tous les bailleurs avertis.


Caroline PAYEN et Manon CHAMPEAUX

Cet article n'engage que ses auteurs.

 
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Auteur

PAYEN Caroline
Avocate Associée
SCP DRUJON d'ASTROS & ASSOCIES, Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration
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