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Carte professionnelle agent immobilier

Validité du mandat d’agent immobilier : absence d’une mention obligatoire et effet de la limitation dans le temps

Publié le : 01/12/2025 01 décembre déc. 12 2025
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement 

La Cour de cassation a, par une décision en date du 11 septembre 2025 n°23-17.579, précisé que l’absence de mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’entraîne pas la nullité du mandat de l’intermédiaire immobilier.

Les faits étaient les suivants : 

Une famille, propriétaire d’un hôtel, avait confié à une société exerçant une activité de transactions immobilières un mandat de vente de l’ensemble de ses actifs professionnels. Cette société, intermédiaire en immobilier, était en relation avec une société de droit luxembourgeois détenant sur le territoire français des hôtels haut de gamme et proposait à cette société l’achat de l’hôtel, ainsi que d’une parcelle attenante dite « chalet ».

Le 12 janvier 2016, la société de droit luxembourgeois avait confié un mandat de recherche d’une durée de trois mois, portant spécifiquement sur l’hôtel et le chalet, pour un prix maximum de 56 millions d’euros, avec une rémunération de 1,7 % du montant de la vente définitivement conclue par son entremise.

La société holding détenant la société de droit luxembourgeois avait signé, le 5 mai 2016, avec la société intermédiaire en immobilier, un mandat de recherche d’une durée de trois mois portant spécifiquement sur le chalet, avec une rémunération de 5 % du montant de la vente définitivement conclue par son entremise.

Le 3 juillet 2017, le chalet a été vendu à une société tierce. Au début de l’année 2018, la famille propriétaire de l’hôtel a pris attache avec la société de droit luxembourgeois afin d’envisager une nouvelle proposition d’achat à des conditions différentes. La société propriétaire du chalet a, concomitamment, pris contact avec la société holding détenant la société de droit luxembourgeois pour lui vendre le chalet. Le 26 octobre 2018, la société de droit luxembourgeois et la société holding ont acquis l’hôtel ainsi que la parcelle attenante dite « chalet ».

La société intermédiaire en immobilier a assigné la société de droit luxembourgeois et la société holding en paiement des commissions prévues par les mandats régularisés les 12 janvier et 5 mai 2016. Par un jugement en date du 13 janvier 2021, le Tribunal de commerce de Chambéry a rejeté les demandes de la société de droit luxembourgeois et de la société holding tendant à l’annulation des mandats et a condamné ces dernières à payer les commissions prévues aux mandats régularisés les 12 janvier et 5 mai 2016.

La société de droit luxembourgeois et la société holding considéraient que les mandats régularisés étaient nuls, faute de mention du lieu de délivrance des cartes professionnelles. Par un arrêt du 4 avril 2023, la Cour d’appel de Chambéry a confirmé le jugement rendu par le Tribunal de commerce de Chambéry, relevant que l’article 92 du décret n°72-678 du 29 juillet 1972 n’exigeait pas la mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle à peine de nullité. La société de droit luxembourgeois et la société holding ont alors formé un pourvoi devant la Cour de cassation.

La Cour de cassation était donc saisie de la problématique suivante : l’absence de mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle entraîne-t-elle la nullité du mandat de l’intermédiaire immobilier ?

Par un arrêt rendu le 11 septembre 2025, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Chambéry, sauf en ce qu’il avait rejeté la demande d’annulation des mandats, considérant que le mandat dépourvu de l’indication du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’était pas affecté de nullité.

La Cour de cassation rappelle :
 
  • d’une part, le formalisme imposé par la loi Hoguet, à savoir que l’agent immobilier a l’obligation d’être titulaire d’une carte professionnelle dont le numéro et le lieu de délivrance doivent figurer sur le mandat écrit ;
 
  • d’autre part, la jurisprudence récente considérant que les dispositions de la loi Hoguet poursuivent l’objectif de réguler la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant (en ce sens, Cass. Civ. 1, 12 novembre 2020, n°19-14.112).
La Cour de cassation, après avoir mis en balance les objectifs poursuivis par la loi Hoguet, considère que « l’absence de mention sur le mandat du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’affecte pas, à elle seule, la validité du mandat lorsque le mandataire justifie avoir été titulaire, à la date de celui-ci, d’une carte professionnelle régulièrement délivrée. »

L’arrêt rendu s’inscrit dans une évolution jurisprudentielle, suite au revirement opéré par la Cour de cassation le 24 février 2017, considérant que la méconnaissance des règles de formalisme de la loi Hoguet, précédemment prescrites à peine de nullité absolue, devait désormais être sanctionnée par une nullité relative (en ce sens, Cass. Mixte, 24 février 2017, n°15-20.411).

Madame Delpey-Corbaux, avocat général près la Cour de cassation, considérait quant à elle que, compte tenu de l’objectif poursuivi et de la qualité de professionnels de l’immobilier des parties, il y avait lieu de subordonner « le jeu de la nullité à l’existence d’un grief ».

Il nous semble que l’arrêt est bienvenu et s’inscrit dans une démarche plus large de la Cour de cassation visant à limiter les effets indésirables d’un formalisme excessif, utilisé de manière opportuniste par des parties souhaitant se soustraire à leurs engagements, au risque de créer une insécurité juridique.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Joana DE JESUS
Avocate Collaboratrice
SHANNON AVOCATS - Saint-Brieuc
SAINT-BRIEUC (44)
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