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Patrimoine et viager

La vente en viager et la vente à terme : deux instruments de monétisation du patrimoine des seniors

Publié le : 17/02/2022 17 février févr. 02 2022
Particuliers / Patrimoine / Gestion 

La retraite est souvent synonyme de pertes de revenus. En 2015, une étude de la DREES révélait qu’en moyenne, la pension de retraite nette est inférieure d’environ 25 % au dernier salaire net[1]. Selon l’INSEE, 71,45 % des personnes âgées de plus de 60 ans ont un patrimoine immobilier[2].
Monétiser ce patrimoine immobilier peut se révéler opportun pour pallier la baisse de revenus et faire face à l’augmentation des dépenses liées à la dépendance[3].

Il est possible de louer un bien immobilier pour générer des loyers, ce qui implique de renoncer à la jouissance du bien.

Il existe d’autres méthodes pour convertir son patrimoine en liquidités, tout en continuant à vivre chez soi.

On peut, notamment, souscrire un prêt en apportant son bien immobilier en garantie mais la vente demeure la solution la plus efficace pour liquider un patrimoine. Paradoxalement, elle n’empêche pas toujours le vendeur de demeurer dans les lieux.

Pour ce faire, la vente en viager (I) demeure la technique la plus connue pour monétiser un bien en conservant son usage. Il existe pourtant une alternative au viager : la vente à terme (II).

I/ La vente en viager

Le viager consiste à vendre un immeuble en contrepartie d’un prix (A), dont le montant dépend de la date de décès du vendeur (B).

A/ Le prix de vente

Le prix de vente dépend de la valeur du bien vendu et de l’âge du vendeur.

Le viager peut être conclu libre ou occupé.

Le viager libre, peu fréquent, consiste à vendre un bien libre de toute occupation, l’acquéreur pouvant en disposer en le louant ou en s’y installant lui-même.

Le marché porte presque exclusivement sur du viager occupé, dans lequel le vendeur conserve l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation sur le bien lui permettant d’y vivre jusqu’à son décès.

Il faut alors décompter la valeur que représente ce droit d’occupation viager. L’âge du vendeur permet de déterminer son espérance de vie théorique en se référant aux tables de mortalité de l’INSEE. Le prix comprend souvent un capital d’argent[4], dû à la conclusion de la vente et une rente, due au vendeur jusqu'à son décès[5]. La rente est indexée afin de garantir au vendeur un niveau de vie constant et sera partiellement exonérée d’impôt sur le revenu[6].

Comme il s’agit d’une vente, les grosses réparations sont en principe à la charge de l’acquéreur.

L'achat en viager permet à l’acquéreur de se constituer un patrimoine avec un apport moins élevé que pour un investissement traditionnel et au vendeur de s’assurer un revenu jusqu’à son décès, tout en diminuant ses charges.

B/ L’aléa

La vente en viager est aléatoire[7] puisque le prix n’est pas connu à l’avance et dépend de la date du décès du vendeur, inconnue lors de la conclusion de la vente.

L’acquéreur ne connaît pas à l'avance la durée du contrat et le temps durant lequel il devra verser la rente : c’est le risque de longévité.

La rente cumulée sera beaucoup plus élevée que prévue si le crédirentier dépasse l'espérance de vie ayant servi de base aux calculs et l’opération ne sera alors pas aussi rentable qu'espéré.

Le coût final de l'opération n’est donc pas connu lors de l’achat.

L’aléa est inhérent à la vente en viager, à peine de nullité et son existence est contrôlée par le juge judiciaire, qui vérifie plusieurs critères.

Le montant de la rente et des charges incombant à l’acquéreur doit être supérieur aux revenus produits par le bien[8].

L’état de santé du vendeur est susceptible d’exclure tout aléa. L’article 1975 du Code civil prévoit la nullité du contrat lorsque le vendeur est atteint de la maladie dont il est décédé dans les vingt jours de la date du contrat. Autrement dit, il faut démontrer que le vendeur était malade lors de la vente, que cette maladie a causé son décès et que la mort est survenue dans les vingt jours suivant la conclusion du contrat.

Au-delà de la stricte application de ce texte, la Cour de cassation juge que lorsque le décès du vendeur, même survenu plus de vingt jours après la vente, est imminent et connu de l’acquéreur, l’aléa n’existe pas car il est assuré de ne pas éprouver de perte dans l’opération[9].

A contrario, lorsqu’il n’est pas établi que l’acquéreur avait connaissance de l’état de santé du vendeur et de son décès imminent, une conception subjective de l’aléa permet d’écarter la nullité de la vente[10].

II/ La vente à terme

Le vendeur cède son bien moyennant le paiement d’une partie du prix au comptant (A), puis sous forme de versements périodiques sur une durée déterminée à l’avance (B).

A/ Le prix de vente

Le prix est déterminé selon la valeur du bien et sa consistance.

L’immeuble peut être cédé soit libre, soit occupé et le vendeur conserve alors l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation sur le bien, lui permettant d’y vivre pendant une durée déterminée, généralement comprise entre dix et vingt ans.

Ce droit d’occupation est décompté de la valeur de l’immeuble. À la différence d’une vente classique, le paiement sera échelonné sur une longue période, déterminée en fonction de l’âge du vendeur et de son espérance de vie théorique selon les tables de mortalité de l’INSEE.

Les mensualités perçues par le vendeur sont exonérées d’impôt sur le revenu[11] et indexées sur le coût de la construction.

Les charges telles que les grosses réparations et les impôts fonciers sont transférées à l'acquéreur.

L’acquéreur bénéficie d'une décote sur le prix de vente, correspondant à la valeur de l’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation, mais ne percevra aucun revenu foncier pendant toute la durée de l'opération. Notons que le droit d’usage et d’habitation correspond à peu près à la valeur locative du bien. La décote de prix représente alors les revenus locatifs que l’acquéreur aurait perçus, s’il avait loué l’immeuble durant la période convenue.

Avec la vente à terme, il est possible de réaliser un investissement immobilier à des prix compétitifs. Certes, l’acquéreur ne perçoit pas de loyers durant la durée de l’opération, mais il bénéficie d’une décote correspondant au montant des loyers non perçus.

B/ L’absence d’aléa

À la différence de la vente en viager, il n’y pas d’aléa puisque le prix est déterminé à la conclusion du contrat. La date à laquelle les paiements prennent fin est connue à l’avance, contrairement au viager.

En cas de décès prématuré du vendeur, ses héritiers perçoivent les échéances du prix encore dues.

L'absence de caractère viager du contrat peut toutefois représenter une difficulté lorsque le vendeur souhaite se maintenir dans les lieux jusqu'à son décès, sans pour autant assumer le risque d'une vente à perte, notamment pour ses héritiers.

Pour répondre à ce besoin, il existe des contrats d'assurance qui, adossés à des ventes à terme, permettent d'assurer le risque lié au dépassement de l'espérance de vie.

Concrètement, le vendeur peut demeurer dans les lieux au-delà du terme initialement convenu et l'acquéreur perçoit alors une indemnité mensuelle, versée par l’assureur et égale à la valeur du droit d'usage et d'habitation du bien.

Le risque de longévité se trouve assumé par l’assureur, en contrepartie du paiement d’une prime.

Cette solution permet à la vente à terme d’être une réelle alternative au viager, particulièrement en présence d’héritiers.

Cet article n'engage que son auteur.
 
[1] Direction de la Recherche, des Études, de l’Évaluation et des Statistiques (DREES), “Les Retraités et les retraites”, Études et statistiques, 2015.
[2] INSEE, “Le patrimoine des ménages en 2018”, INSEE Première, n° 1722, décembre 2018.
[3] Marc Fiorentino, “Pourquoi les seniors doivent liquider leur patrimoine immobilier”, Challenges, 28 décembre 2019.
[4] On parle de « bouquet » et il représente souvent entre 20 et 30 % de la valeur du bien.
[5] On parle de rente viagère.
[6] Article 158 du code des impôts. Si le vendeur a plus de 69 ans, la rente est exonérée d’impôts sur le revenu à 70%.
[7] L’article 1108 al. 2 du code civil dispose que le contrat est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre ses effets, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d'un événement incertain.
[8] Voir notamment : Civ. 1°, 13 décembre 2017, n° 16-17.772. La vileté du prix équivaut à une absence de prix.
« En matière de rente viagère, la vileté du prix peut résulter du caractère dérisoire de la rente, c'est à dire inférieur au revenu du bien cédé dans l'hypothèse où le bien a été vendu en pleine propriété ou au revenu que pourrait produire le placement de la somme correspondant à la valeur vénale du bien grevé dans l'hypothèse où le crédirentier s'est réservé la jouissance du bien vendu » (CA Lyon, 23 février 2021, n° 17/06834).
[9] Civ. 3°, 2 février 2000, n° 98-10.714.
[10] « L'âge avancé du vendeur et la précocité de son décès ne font pas présumer l'absence d'aléa et la vente en viager ne peut être annulée qu'en cas de démonstration de la connaissance de l'imminence du décès par l'acquéreur » (CA Lyon, 23 février 2021, n° 17/06834). Voir aussi : CA Aix-en-Provence, 17 mars 2016, n° 14/13029 et CA Lyon, 8 novembre 2016, n° 14/08169.
[11] Cela présente un réel avantage par rapport au viager, en particulier pour les vendeurs de moins de 69 ans.
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Auteur

Titouan GOVEN
Avocat Collaborateur
GOSSELIN
RENNES (35)
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