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Bail commercial

Obligation de délivrance du bailleur tout au long de la vie du bail

Publié le : 27/11/2020 27 novembre nov. 11 2020
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

La décision de la Cour de cassation rendue le 10 septembre 2020 rappelle l’obligation de délivrance du bailleur en matière de bail commercial, qui, comme cela a déjà été martelé à de nombreuses reprises et n’est plus une surprise, est une obligation qui court pendant toute la durée du bail (Cass. 3ème civ., 5 juin 2002 : RG n°00-19.037 ; Cass. 3ème civ., 1er juin 2005 : RG n°04-12.200 ; Cass. 3ème civ., 31 oct. 2012 : RG n°11-12.970 ; Cass. 3ème civ., 22 mai 2013 : RG n°12-16.021 ; Cass., 3ème civ., 4 juil. 2019 : RG n°18-17.107).

Cet arrêt de la Cour de cassation va plus loin dans son analyse de l’obligation de délivrance du bailleur, et précise que ce dernier doit également respecter les règlementations entrées en vigueur (ou modifiées) postérieurement à la conclusion du bail commercial (Cass. 3ème civ., 10 sept. 2020 : RG n°18-21.890).

Et ce alors même que le bail commercial prévoyait que les travaux de mise aux normes sont à la charge du preneur :
« Tout ce qui concerne l’hygiène, la sécurité et la réglementation de son activité, ainsi que tous les travaux réclamés par l’administration ou quelque autorité que ce soit y compris toute mise en conformité des locaux avec de nouvelles règles d’hygiène, de salubrité ou de sécurité et de toute recherche et traitement d’amiante, sont à la charge et aux frais du preneur » (CA Grenoble, Ch. com., 28 juin 2018 : RG n°14/00854).

A l’inverse, dans sa jurisprudence antérieure, la Cour de cassation a retenu que les travaux de mise aux normes ne relevaient pas de l’obligation de délivrance incombant au bailleur, dès lors que :

-  Les locaux étaient conformes à la réglementation lors de l’entrée dans les lieux.
-  Le bail stipulait expressément que le preneur a la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble loué en conformité avec la réglementation existante ou telle qu’elle pourrait être modifiée (Cass.3ème civ, 6 janv. 2009 : RG n°07-18.497 ; Cass. 3ème Civ, 1er fév. 2012 : RG n°10-28.558).

L’enjeu du litige, objet de l’arrêt de la Cour de cassation du 10 septembre 2020, est certes différent, car les locaux loués contenaient de l’amiante en état dégradé, laquelle présentait un risque sanitaire pour le preneur et ses employés.

Le bailleur a une obligation de sécurité, à l’égard du preneur, au titre de la présence d’amiante dans les locaux loués (CA Paris, Ch. 16 Sect. A, 14 sept. 2005 : Juris-Data n°2005-281149 ; CA Paris, Pôle 5 Ch. 3, 28 mars 2018 : RG n°16/15521).

L’arrêt de la Cour de cassation du 10 septembre 2020 étant inédit et n’étant pas publié au Bulletin, sa portée peut sembler limitée.

Ainsi, si l’on interprète strictement la portée de cet arrêt, il ne serait transposable qu’à une minorité des locaux commerciaux, ceux contenant de l’amiante et pour lesquels l’obligation de délivrance du bailleur emporte obligation de sécurité, soit de délivrer des locaux exempts de dangerosité.

Et encore faudrait-il que la nouvelle réglementation ait des conséquences sur l’utilisation des locaux loués par le preneur, et donc un impact sur l’obligation de délivrance du bailleur.

La Cour de cassation rappelle, avant de préciser l’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur, que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » (Cass. 3ème civ., 10 sept. 2020 : RG n°18-21.890).

C’est donc de façon très logique que la Cour de cassation retient, ce qui avait d’ailleurs été jugé en première instance, que dès lors qu’il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat, la conformité s’entend aussi au regard de la règlementation entrée en vigueur postérieurement à la signature du bail commercial.

Cet arrêt limite ainsi davantage la possibilité du bailleur de répercuter certains travaux au preneur, ce dans un courant protecteur du preneur.

La position de la Cour de cassation quant à la portée de l’obligation de délivrance n’est pas étonnante, dès lors que le preneur est tenu, si les dispositions du bail l’y oblige, d’être aux normes et de mettre les locaux en conformité avec leur activité, ce pendant toute la durée du bail.

Il est, en effet, logique que le bailleur le soit également, quand bien même la règlementation serait postérieure à l’entrée en vigueur du bail commercial.

La question sera donc de déterminer les travaux de mise en conformité qui relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur, et ceux qui sont nécessaires à l’exercice de l’activité du preneur et à la charge de ce dernier.

Cet arrêt de la Cour de cassation du 10 septembre 2020 est intéressant pour les preneurs, qui pourront faire supporter certains travaux de mise en conformité aux bailleurs.

Enfin, la question se pose du caractère transposable de cet arrêt au diagnostic de performance énergétique, dont la validité du DPE s’apprécie à la date de signature du bail ou au moment de son renouvellement, ce dans l’hypothèse où la règlementation relative au DPE évoluerait en cours de bail.


Cet article n'engage que son auteur.


 
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Auteur

De CHAZAL Agathe
Avocate Collaboratrice
CORNET, VINCENT, SEGUREL PARIS
PARIS (75)
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