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La requalification juridique du prêt à usage en bail à ferme

Publié le : 17/01/2008 17 janvier janv. 01 2008
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement

En droit français, les tribunaux ne sont pas tenus par la qualification juridique donnée par les parties à un contrat.

Le pouvoir de requalification du jugeA l’occasion d’un procès, les tribunaux sont libres d’évaluer la commune intention des parties au moment de la conclusion du contrat et de requalifier ainsi la nature juridique du contrat.

C’est ce qui s’est passé dans cette affaire qui a donné lieu à un arrêt rendu par la Cour de Cassation le 17 octobre 2007.

Dans cette affaire, les propriétaires ont vendu une propriété rurale sous la condition suspensive d’obtenir un prêt par l’acquéreur.

Le même jour, les propriétaires consentaient un prêt à usage de la propriété pour un an non renouvelable.

Cette convention dite prêt à usage ou commodat, précisait qu’en cas de non-réalisation de l’acte authentique de vente, l’emprunteur s’engageait à reverser une somme forfaitaire par hectare.

N’ayant pas obtenu son prêt, le bénéficiaire de cette promesse a donc libéré les lieux et a ainsi versé, en respect du contrat, l’indemnité prévue.

Le bénéficiaire qui s’était ainsi exécuté a cependant estimé devoir saisir la Justice afin de faire requalifier son contrat de prêt à usage en bail rural.

Juridiquement, le prêt à usage est essentiellement gratuit et le bail à ferme est, par principe, onéreux.

La Cour de Cassation a décidé que le fait de prévoir une indemnité à la charge du bénéficiaire de la promesse excluait l’existence d’un prêt à usage puisqu’il y avait là une contrepartie onéreuse.

La Cour de Cassation a ainsi décidé que cette convention n’était pas un prêt à usage mais bien un bail à ferme c’est-à-dire la mise à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter.

L’intérêt pour le bénéficiaire de faire requalifier cette convention de prêt à usage en bail à ferme et de pouvoir réintégrer les lieux et de pouvoir se prévaloir des droits du fermier à savoir notamment le renouvellement du bail mais aussi une indemnité au preneur sortant en cas de sortie de bail.

Cette affaire démontre particulièrement bien que les tribunaux ne sont pas tenus par la dénomination donnée par les parties à un contrat et sont en mesure de requalifier un contrat en fonction des obligations initialement prévues dans ce contrat.

En l’espèce, la Cour de Cassation a donc décidé que la seule obligation mise à la charge du bénéficiaire de cette promesse d’avoir à payer une indemnité excluait catégoriquement de définir ladite convention en prêt à usage.

Les conséquences sont particulièrement importantes comme en témoigne cette affaire.

Liens- Contrat.
- Bail.
- Tribunal.
- Qualification.
- Le "prêt à usage" ou "commodat".
- Modèle de contrat de prêt à usage.
- Le bail à ferme.
- Modèle d'un bail à ferme. Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Alexis GAUCHER-PIOLA
Avocat Associé
Alexis GAUCHER-PIOLA
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