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La notion de vendeur professionnel en matière de garantie des vices cachés : attention sujet sensible !

La notion de vendeur professionnel en matière de garantie des vices cachés : attention sujet sensible !

Publié le : 27/11/2013 27 novembre nov. 11 2013
Particuliers / Patrimoine / Construction

Passionnés de bricolage et de rénovation en tout genre, prenez garde en matière de revente, à la conception extensive de la notion de vendeur professionnel, en matière de garantie des vices cachés, que la Cour de cassation adopte.

Travaux par un particulier dans son logement: extension de la notion de vendeur professionnel


En matière de garantie des vices cachés, l’article 1643 du Code Civil dispose au sujet du vendeur «il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne serait obligé à garantie ».

La jurisprudence a précisé de longue date, que seul le vendeur profane et de bonne foi, pouvait invoquer le bénéfice d’une telle clause d’exclusion de garantie, courante dans les actes de vente, dès lors qu’il n’avait pas connaissance du vice au jour de la vente.

Cela signifie concrètement que le vendeur professionnel ne peut se prévaloir de cette clause d’exclusion de garantie, quand bien même il n’aurait pas eu connaissance de l’existence de ces vices cachés au jour de la vente.

Le vendeur professionnel, au regard de sa compétence, est présumé avoir connaissance des vices au jour de la vente même si tel n’est pas en réalité le cas.

La définition et la délimitation des contours de la notion de vendeur professionnel est donc particulièrement importante et en la matière, le moins que l’on puisse dire, c’est que la Cour de cassation en a adopté une conception extensive.

Rappelons, avant toute chose, que cette dernière a de longue date, considéré que devait être assimilé à un vendeur tenu de connaître le vice, le technicien du bâtiment, qui a vendu un immeuble après l’avoir conçu ou construit (Civ.3, 26 février 1980, Gaz.pal.1981, 2, 646, Civ.3, 27 septembre 2000, D.2001, 2628).

Elle retenait ici le critère de conception ou de réalisation par le vendeur mais également celui de la compétence.
Au fil des décisions, la conception a été étendue.

Elle a été étendue au vendeur, au demeurant, technicien du bâtiment ayant cessé toute activité professionnelle depuis plus de trente ans, dès lors que son entreprise avait 50 ans auparavant fourni le bois de la charpente du château, objet de la vente.

En l’espèce, les acquéreurs avaient constaté après la vente que le bois de la charpente du château était infesté d’insectes de type vrillette-capricorne.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que devait être qualifié de professionnel de la construction et par là-même de vendeur professionnel, le vendeur dès lors qu’il avait été ingénieur des travaux publics et avait dirigé pendant de nombreuses années une entreprise de bâtiment ce quand bien même, il avait cessé son activité professionnelle depuis plus de 30 ans, et ce quand bien même son entreprise avait fourni le bois de la charpente du château rénové 50 ans auparavant…(Civ.3, 26 avril 2006, n°04-18466).

Cette extension est apparue pour beaucoup comme très contestable puisqu’elle revenait à vider purement et simplement la notion de vendeur professionnel de son sens (CCC N°8, Août 2006, Comm.155, Monsieur Laurent LEVENEUR).
En l’espèce, l’appréciation du critère de compétence apparaissait comme critiquable.

Poursuivant cette évolution, la Cour de cassation a étendue la qualification de vendeur professionnel au particulier ayant réalisé des travaux au sein du bien vendu indépendamment cette fois de sa compétence pour les effectuer.
Seul le critère de conception et de réalisation de travaux par le vendeur semble désormais être pris en compte.

Le 9 février 2011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a qualifié de vendeur professionnel, le particulier qui s’est comporté en qualité de maître d’œuvre en achetant les matériaux, concevant l’installation litigieuse et en la réalisant pour partie.

En l’espèce, ledit vendeur avait « réalisé » dans un immeuble lui appartenant des travaux relatifs au système de chauffage avec installation du poêle à bois au rez de chaussée et percement du plancher intermédiaire à l’origine après la vente d’un incendie détruisant la charpente et la toiture.
Les travaux avaient été réalisés avec le concours d’un artisan plombier-chauffagiste.
Le vendeur avait tenté dans le pourvoi initié de rappeler son absence de compétence et la non application de la qualité de professionnel de l’immobilier.
Cet argument a été écarté au motif que son comportement (conception et réalisation des travaux) pouvait s’assimiler à celui d’un maître d’œuvre (Civ.3, 9 février 2011, n°09-71498).

C’est dans le cadre cette lignée jurisprudentielle que s’inscrit l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 10 avril 2013 (Civ.3, 10 juillet 2013, n°12-17149).

En l’espèce, la Cour de cassation a considéré au visa de l’article 1643 du Code Civil, que devait être considéré comme un vendeur professionnel, le particulier qui avait conçu et installé une cheminée en foyer ouvert puis en foyer fermé, lors de nouveaux travaux qu’il avait réalisé, au sein de la maison d’habitation cédée.

Elle vient ici censurer l’interprétation de la Cour d’Appel qui avait pour sa part considérée que ledit vendeur ne possédait aucune compétence particulière en matière de construction de cheminée à foyer ouvert ou fermé et ne pouvait dès lors être considéré comme un professionnel présumé connaître les vices de construction affectant la cheminée.
De surcroît, la cheminée avait été utilisée pendant plusieurs années par ledit vendeur sans poser de difficultés.

La Cour de cassation n’a pour sa part pas tenu compte de ses éléments et a considéré en se référant ici au critère de conception et de réalisation des travaux uniquement que ledit particulier devait être considéré comme un vendeur professionnel dès lors qu’il avait conçu et réalisé ladite cheminée.

Cette extension de la notion de vendeur professionnel aux particuliers ayant pu concevoir ou réaliser des travaux au sein de leur logement sans avoir nécessairement, comme c’était le cas manifestement en l’espèce, la compétence pour le faire nous apparaît comme lourde de conséquences.

D’une part, parce que ces derniers sont généralement mal informés des conséquences juridiques des travaux effectués en cas de revente, et surtout non assurés, contrairement à un vendeur professionnel, au demeurant professionnel de la construction, pour pallier à ce type de conséquences…





Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © Daiga - Fotolia.com
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Auteur

AVRIL Maud

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