Fiscalité

Quels sont les critères fiscaux pour qualifier une activité de marchand de biens ?

Publié le : 03/08/2020 03 août août 08 2020

La Cour d’appel de Douai dans un arrêt du 18 juin 2020 rappelle que deux conditions sont  nécessaires  pour qualifier une activité de marchands de biens ; il faut que les opérations présentent un caractère habituel et procèdent d'une intention spéculative.

Quels étaient les faits ?

M. et Mme  D...B..., qui sont domiciliés à Cachy (Somme), ont acquis, le 2 avril 2010 et le 28 février 2011, deux terrains situés sur le territoire de cette commune. Ils ont vendu ces terrains, respectivement, le 11 août 2010 et le 7 mars 2011, sur chacun desquels avait été édifiée une maison d'habitation, et ont spontanément déclaré les plus-values correspondantes, qui ont été soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers.

L'indivision  D... B... a fait l'objet, au cours de l'année 2013, d'une vérification de comptabilité, portant sur la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012. A l'issue de ce contrôle, l’administration fiscale a procédé à une requalification et a estimé que les intéressés s'étaient livrés, à raison de ces opérations d'achat et de revente, à une activité de marchand de biens et que ces opérations devaient être soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, tandis que la plus-value réalisée par eux devait être imposée en tant que plus-value professionnelle dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. 

Les réclamations formées par les intéressés étant  rejetées, . M. et Mme D...-B... ont relevé appel du jugement du 21 décembre 2017 du tribunal administratif d'Amiens.

Quels étaient les textes invoqués ?

Aux termes de l'article 257 du code général des impôts : " I. - Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent. / 1. Sont assimilés à des biens corporels et suivent le régime du bien immeuble auquel ils se rapportent : / 1° Les droits réels immobiliers, à l'exception des locations résultant de baux qui confèrent un droit de jouissance ; / (...) / 2. Sont considérés : / (...) / 2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants (...) ". 

Aux termes de l'article 35 de ce même code : " I. Présentent (...) le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des biens immobiliers (...). / 1° bis Personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux ; / (...) ".

Quelle est la décision de la Cour d’appel ?

Sur la base des articles précités, la cour confirme la décision du tribunal administratif et précise les indices considérés comme déterminant dans la qualification d’une opération de marchand de biens, à savoir le caractère habituel et l’intention spéculative.

En effet, elle souligne que les deux opérations d’achat et de vente ont été réalisées sur une période allant du 2 avril 2010 au 7 mars 2011, et qu’elles ont été suivies de l’achat par les contribuables, le 28 mars 2011, d’un autre terrain et de l’engagement de travaux d’édification de biens immobiliers en vue d’une location sous un régime d’exonération fiscale. La condition de l’habitude, pour qualifier une opération de marchand de biens, est donc remplie.

Par ailleurs, la Cour indique  que les deux contribuables détenaient ensemble l’intégralité du capital d’une société exerçant l’activité de marchand de biens, de lotisseur et de promoteur immobilier. Enfin, les courts laps de temps, respectivement, soit d’un peu plus de quatre mois, soit de sept jours, séparant l’acquisition des terrains, comportant chacun une maison d’habitation, de leur achat-revente, démontrent l’intention spéculative des contribuables.



Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

Christophe Delahousse
Avocat
Cabinet Chuffart Delahousse
ARRAS (62)
Voir l'auteur Contacter l'auteur Tous les articles de l'auteur Site de l'auteur

Historique

<< < 1 2 3 4 5 6 7 ... > >>
Information sur les cookies
Nous avons recours à des cookies techniques pour assurer le bon fonctionnement du site, nous utilisons également des cookies soumis à votre consentement pour collecter des statistiques de visite.
Cliquez ci-dessous sur « ACCEPTER » pour accepter le dépôt de l'ensemble des cookies ou sur « CONFIGURER » pour choisir quels cookies nécessitant votre consentement seront déposés (cookies statistiques), avant de continuer votre visite du site. Plus d'informations
 
ACCEPTER CONFIGURER REFUSER
Gestion des cookies

Les cookies sont des fichiers textes stockés par votre navigateur et utilisés à des fins statistiques ou pour le fonctionnement de certains modules d'identification par exemple.
Ces fichiers ne sont pas dangereux pour votre périphérique et ne sont pas utilisés pour collecter des données personnelles.
Le présent site utilise des cookies d'identification, d'authentification ou de load-balancing ne nécessitant pas de consentement préalable, et des cookies d'analyse de mesure d'audience nécessitant votre consentement en application des textes régissant la protection des données personnelles.
Vous pouvez configurer la mise en place de ces cookies en utilisant les paramètres ci-dessous.
Nous vous informons qu'en cas de blocage de ces cookies certaines fonctionnalités du site peuvent devenir indisponibles.
Google Analytics est un outil de mesure d'audience.
Les cookies déposés par ce service sont utilisés pour recueillir des statistiques de visites anonymes à fin de mesurer, par exemple, le nombre de visistes et de pages vues.
Ces données permettent notamment de suivre la popularité du site, de détecter d'éventuels problèmes de navigation, d'améliorer son ergonomie et donc l'expérience des utilisateurs.