Convocation de l’assemblée générale par tout copropriétaire aux fins de nommer un syndic

Publié le : 06/04/2016 06 avril avr. 04 2016

L’article 88-I-2° de la loi Macron a modifié l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 notamment par l’ajout d’un quatrième alinéa qui prévoit la possibilité pour un copropriétaire de convoquer lui-même l’assemblée générale (AG) en vue de la désignation d’un syndic, lorsque le syndicat est dépourvu de syndic.L’article 88-I-2° de la loi du 6 août 2015 dite « loi Macron » a modifié l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 notamment par l’ajout d’un quatrième alinéa qui prévoit la possibilité pour un copropriétaire de convoquer lui-même l’assemblée générale (AG) en vue de la désignation d’un syndic, lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, dans tous les cas autres que celui prévu à l’alinéa précédent (lequel règle le cas du défaut de nomination du syndic par l’assemblée convoquée à cet effet).

Les « autres cas » visés par le nouveau texte semblent donc recouper les hypothèses de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, c'est-à-dire principalement lorsque le mandat du syndic n’a pas été renouvelé à temps, lorsque le syndic (personne physique) est décédé ou démissionnaire, ou en cas de disparition du syndic personne morale, mais aussi au cas où aucun syndic « provisoire » n’aura été désigné lors de la mise en copropriété.

Le recours au juge devient subsidiaire, mais ne disparaît pas, puisqu’à défaut de convocation à l’initiative d’un copropriétaire, tout intéressé – donc également un non copropriétaire, qui justifierait d’un intérêt (créancier du syndicat, voisin, …) - pourra saisir le président du tribunal de grande instance (TGI) par voie d’ordonnance sur requête, afin de nommer un administrateur provisoire.

Le dernier alinéa de l’article 17, d’origine législative, doit donc s’articuler avec les dispositions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 qui n’a pas disparu du droit positif.

Si les commentateurs issus des différentes professions intéressées ont relevé l’importante innovation qui consiste à donner à « tout copropriétaire » pouvoir de convoquer une AG aux fins de nommer le syndic, ils n’ont pas manqué également de pressentir les difficultés pratiques qui ne manqueront pas de surgir.



1 – DES RISQUES

On sait que le formalisme de la loi de 1965 nourrit un contentieux abondant qui aboutit souvent à l’annulation de l’assemblée pour vice de forme. Le professeur Christian ATIAS ne disait-il pas que « la copropriété est vouée à l’illégalité » ? (1)

Sans être exhaustif, on peut envisager un certain nombre de risques pour le copropriétaire « convoquant », dont la responsabilité est susceptible d’être engagée : mauvaise appréciation de la situation ouvrant la voie de l’art. 17 al. 4, irrégularité dans les convocations, irrégularité dans la tenue de l’AG, irrégularité dans la rédaction et la notification du PV, problème de l’avance (et récupération) des frais de convocation, et le cas échéant de conseil juridique, …

Risques par voie de conséquence pour le syndicat des copropriétaires dont la décision pourra être contestée : annulation de l’AG (et « annulabilité » des AG subséquentes), absence de garanties (assurance responsabilité civile professionnelle, caution financière, …)

Risques encore pour le nouveau syndic désigné qui devra contrôler a posteriori la régularité de l’AG qui l’a désigné, alors même qu’il ne dispose guère de possibilités de régulariser :

Attendre l’expiration du délai de deux mois de l’article 42 alinéa 2 ? Oui, mais à la condition que tous les copropriétaires aient été touchés par la convocation et surtout par la notification du PV. A défaut, le délai de deux mois ne court pas contre eux. Le juge peut aussi considérer, dans le cas d’une grave irrégularité, que le délai applicable est celui de dix ans. (2)



2 - DES INCERTITUDES

Sans être là encore exhaustif, on peut se demander par exemple si l’AG peut être valablement convoquée « en urgence », donc sans respecter le délai de 21 jours prévu à l’art. 9 du décret ? Si les dispositions de l’art. 11 4° relatives à la notification des projets de contrats de syndic avec l’ordre du jour peuvent être étendues au cas de l’AG convoquée par un copropriétaire en application de l’art. 17 al. 4 ? A partir de quand peut-on considérer qu’il y a « défaut de convocation » rétablissant le recours au juge ?

Ou encore comment gérer le cas d’initiatives concurrentes ? Par exemple, le président du conseil syndical estime que le syndic est en situation de carence et convoque une AG sur le fondement de l’art. 18 V de la loi, tandis qu’un copropriétaire estimant que le syndicat est dépourvu de syndic convoque une AG en application de l’art. 17 al. 3, mais un autre saisit le président du TGI d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété chargé de convoquer l’AG en vue de la désignation d’un syndic, …



En définitive, l’innovation est-elle aussi importante qu’il y paraît ?

Il n’est pas facile de s’improviser syndic de copropriété, et le copropriétaire désireux de pourvoir son syndicat d’un syndic mais rebuté par les difficultés pratiques et les risques de la convocation, ne sera-t-il pas tenté de recourir au système antérieur … ?



Index:

(1) Le piège de l’illégalité en copropriété immobilière, Ch. Atias, Dalloz rec. 2007 p. 1893

(2) Cass. Civ. 3ème 19/11/2014 n° 13-21399



Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © Olivier Le Moal - Fotolia.com

Auteur

CHARLES-NEVEU Brigitte
Avocat Associée
NEVEU, CHARLES & ASSOCIES
NICE (06)
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