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Agent immobilier et commission en cas de refus de signature de la vente

Agent immobilier et commission en cas de refus de signature de la vente

Publié le : 15/01/2019 15 janvier janv. 01 2019
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement 

Une clause pénale insérée dans le mandat de vente donné par un propriétaire à un agent immobilier ne peut permettre de contourner les dispositions impératives de la loi de 1970 en prévoyant par le jeu de cette clause le règlement d’une pénalité égale au montant qui aurait pu être perçu par l'agent immobilier en cas de réalisation de la vente, lorsque la non réalisation de la ventre est imputable au vendeur.
Dans un article du 20 mars 2017, j’écrivais l'article suivant sur la commission de l'agent immobilier en cas de non réalisation de la vente.

La question de la rémunération de l'agent immobilier est source de très nombreux litiges entre agents immobiliers, vendeurs et/ou acquéreurs.

Si de nombreuses ventes se concluent par leur intermédiaire, notamment lorsque les biens deviennent rares ou compliqués à trouver, il est légitime que le travail réalisé fasse l'objet d'une rémunération.

Néanmoins, et parce que cette profession peut être extrêmement rémunératrice, la loi a strictement encadré les pratiques, pour réguler la profession d’agent immobilier et protéger sa clientèle.

Ainsi la loi numéro 70 - 9 du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET, modifiée de nombreuses fois et notamment par le décret numéro 2010 - 1707 du 30 décembre 2010, en son article 6-1 alinéa 3 prévoit :

Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. 

Dans le cas présent, une personne âgée de près de 85 ans avait régularisé un mandat de vente avec une agence immobilière, pensant que la vente de sa maison était alors une bonne solution.

Ce mandat contenait notamment une clause pénale qui mettait à la charge du vendeur le paiement d’une somme équivalente à la commission due à l’agence en cas de vente, si ce dernier ne signait pas la vente qui lui était proposée par le mandataire.
Un acheteur est finalement trouvé par l’agence et une proposition d’achat est acceptée par la vendeuse.
Le jour de signature du compromis chez le Notaire, la vendeuse refuse de signer.

L’agence immobilière la met alors en demeure de régler une somme de 14.000 € au titre de la clause pénale contenue dans le mandat de vente.
Devant l’absence de réponse, l’agence immobilière assigne la vendeuse par devant le TGI de BAYONNE afin de voir condamner la vendeuse au règlement de l’indemnité due au titre de la clause pénale, et ce sur la base de la force obligatoire des contrats.

Par jugement du 6 mars 2017 le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE rappelle qu'une clause pénale insérée dans le mandat de vente donné par un propriétaire à un agent immobilier ne peut permettre de contourner les dispositions impératives de la loi de 1970 en prévoyant par le jeu de cette clause le règlement d’une pénalité égale au montant qui aurait pu être perçu par l'agent immobilier en cas de réalisation de la vente, lorsque la non réalisation de la ventre est imputable au vendeur (sans qu’une faute civile ne soit retenue).

La commission d’agence n’est pas due si le vendeur refuse de réitérer la vente.

Ce n’est que reprendre une jurisprudence constante de la Cour de Cassation (3ième Civ, 9 juillet 2014, 13-19601) : 

"Mais attendu qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; que la société I. ne peut, dès lors, prétendre, sous couvert de l'application d'une clause pénale, au paiement d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération."

La 1ière chambre civile de la Cour de cassation est venue récemment confirmer cette jurisprudence, Civ 1ière , 3 mai 2018 ° 17-16657 :

"Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement conclue, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, la cour d'appel a violé les textes susvisés."

Voir pour un commentaire de l’arrêt l'article suivant sur la rémunération de l'agent immobilier en l'absence de signature du compromis de vente. 

En revanche, la situation aurait été différente si le refus du vendeur était intervenu entre la signature du compromis et la réitération (signature définitive chez le notaire). 

En effet, la signature du compromis notarié (en l’espèce une promesse synallagmatique de vente) emporte un accord sur la chose et le prix. En théorie, la vente est dite « parfaite ». La réitération n’étant que la formalisation de du contrat de vente.  

Aussi, l’acquéreur qui refuse de signer la vente (sauf si des conditions suspensives ne sont pas réalisées) commet une faute de nature à engager sa responsabilité envers l’agent immobilier et peut être condamné à verser une indemnisation à l’agent immobilier :
"Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que M. et Mme X... ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l'opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l'intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation, la cour d'appel a violé le texte susvisé."
Civ 1ière, 10 octobre 2018 n° 16-21044 


L’achat ou la vente d’un terrain ou d’une maison sont des opérations sérieuses et à forts enjeux financiers dans lesquelles il ne faut pas s’engager avec légèreté.
Il peut être prudent de se faire conseiller ou assister par un avocat.


Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © Fabio Balbi.jpg
 
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Auteur

MICHELOT Nicolas
Avocat Associé
ALQUIE - membre du GIE AVA , Membres du Bureau
BAYONNE (64)
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