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Bail commercial et clause d'indexation

Bail commercial et clauses d’indexations ne jouant qu’à la hausse

Publié le : 12/02/2026 12 février févr. 02 2026
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

L’arrêt commenté rendu par la troisième chambre civile le 18 décembre 2025 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 décembre 2025, 24-12.218, Inédit) s’inscrit dans le mouvement de clarification entrepris depuis plusieurs années par la Cour de cassation à propos des clauses d’indexation stipulées uniquement à la hausse dans les baux commerciaux.
La cour d’appel de Nîmes avait retenu une solution radicale favorable au locataire en prononçant la nullité totale de la clause et en recalculant le loyer sans aucune indexation.

La cour d’appel de Nîmes avait statué sur renvoi après cassation, dans une situation dramatique pour le locataire puisque le Bailleur avait délivré plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire pour des impayés liés au non-paiement de l‘indexation et que le bail avait fini en cours de procédure à être résilié, le locataire a été condamné au paiement d’une indemnité d’occupation et a dû quitter les lieux.

La Cour de cassation censure ce raisonnement en rappelant que les articles L.145-15 et L.145-39 du code de commerce n’autorisent qu’une sanction ciblée et limitée.

La Haute juridiction affirme avec netteté que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, sauf véritable indivisibilité.

Le caractère essentiel de la clause pour les parties ne suffit pas à caractériser cette indivisibilité.

Une clause peut être déterminante dans l’économie du contrat sans pour autant être juridiquement indissociable. En confondant volonté contractuelle et technique contractuelle, la cour d’appel avait donc privé sa décision de base légale.

Cette solution confirme la fin des oscillations jurisprudentielles analysée dans l’article « Clause d’indexation uniquement à la hausse réputée non écrite : la fin du tango de la Cour de cassation ». 
La Cour ne détruit plus la clause d’indexation en totalité, elle la purge. Le mécanisme subsiste mais fonctionne désormais dans les deux sens. Le locataire peut se prévaloir d’une baisse d’indice tandis que le bailleur conserve le principe de l’indexation.

La décision rejoint également l’analyse développée dans l’article « Clause d’indexation réputée non écrite et protocole ».

 La sanction de la clause réputée non écrite n’a pas pour objet d’anéantir le contrat mais d’en corriger le déséquilibre. Le juge ne substitue pas un nouveau loyer au loyer convenu ; il restitue au contrat son fonctionnement légal.

Les conséquences procédurales sont considérables. La cassation sur la clause d’indexation entraîne la disparition de toutes les condamnations qui en découlaient, notamment la résiliation et l’indemnité d’occupation. La clause devient ainsi l’élément structurant du litige, puisque l’ensemble du contentieux dépend du mode de calcul du loyer.

Cette approche rejoint enfin l’analyse présentée dans l’article Eurojuris consacré à la restitution de l’indu.

La répétition ne doit pas être calculée sur un loyer fictivement figé mais sur le loyer contractuel correctement recalculé. La différence est déterminante, car elle transforme une restitution massive en simple ajustement comptable.

L’arrêt confirme donc l’abandon d’une logique punitive au profit d’une logique correctrice. La clause réputée non écrite cesse d’être un instrument d’anéantissement contractuel pour devenir un mécanisme de rééquilibrage. Pour le praticien, la stratégie contentieuse s’en trouve profondément modifiée. Il ne s’agit plus de rechercher la disparition de l’indexation mais d’en organiser la neutralisation partielle afin de retrouver le véritable prix du bail.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration, Arbitres
GRENOBLE (38)
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