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Bail commercial : Le droit de préemption du locataire commerçant face à la rétractation de l'offre de vente du propriétaire

Publié le : 28/09/2026 28 septembre sept. 09 2026
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

Dans une décision du 25 juin 2026 (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B), la Cour de cassation a eu l'occasion de statuer sur le point de savoir si le propriétaire d'un local commercial, qui a notifié à son locataire une offre de vente en application de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, peut rétracter cette offre avant l'expiration du délai d'un mois dont dispose le locataire pour se prononcer, et quelle est la sanction d'une telle rétractation.

Le contexte :

Il ressort des dispositions des alinéas un et deux de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce que :

« Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet ».

Ce texte, qui instaure un droit de préférence légal au profit du locataire commercial, qualifie la notification du bailleur d'offre de vente. 

Il ne précise pas en revanche si le bailleur peut rétracter cette offre pendant le délai d'un mois laissé au locataire pour se prononcer, ni quelle serait la sanction d'une telle rétractation.

La question relève donc du droit commun des contrats, tel qu'issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et plus précisément des articles 1113 et 1116 du Code civil.

L'article 1113 du Code civil dispose que :
« Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.
Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur ».

L'article 1116 du même code prévoit quant à lui que l'offre :
« ne peut être rétractée avant l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l'issue d'un délai raisonnable.
La rétractation de l'offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat.
Elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l'obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ».

La Cour de cassation avait par ailleurs eu l'occasion de préciser la sanction de la vente conclue par le bailleur avec un tiers au mépris du droit de préférence du locataire, dans une décision du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B) :

« Il en résulte, d'une part, que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité, d'autre part, que l'action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du même code ».

Restait à déterminer le sort de l'offre rétractée par le bailleur, avant toute vente à un tiers et avant toute acceptation du locataire.

Le cas d'espèce :

Dans l'affaire susvisée, les faits sont les suivants : des propriétaires indivis d'un local commercial le donnaient à bail depuis 2004 à une société, autorisée à le sous-louer à sa filiale qui exploitait le site.
Le 15 janvier 2021, un notaire faisait signifier au nom des bailleurs le projet de vente du local. 
L'offre, qui désignait la locataire comme destinataire, était notifiée à la sous-locataire.

Par lettre recommandée du 27 janvier 2021, la sous-locataire informait le notaire qu'elle acceptait l'offre et qu'elle sollicitait un prêt pour financer le prix. 

Dès le lendemain, par lettre du 28 janvier 2021, les bailleurs informaient leur locataire qu'ils n'avaient donné aucune instruction au notaire et que l'offre, adressée à la sous-locataire, était inopérante.
La locataire notifiait néanmoins son acceptation de l'offre le 1er février 2021, soit dans le délai d'un mois, puis assignait les bailleurs en constat de la vente.

Par un arrêt du 15 novembre 2024, la Cour d'appel de Paris faisait droit à cette demande, constatait la réalisation de la vente et condamnait les bailleurs à signer l'acte authentique, en retenant qu'ils ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d'un mois prévu par l'article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Les bailleurs soutenaient devant la Cour de cassation que leur rétractation, intervenue avant toute acceptation, avait exclu toute rencontre des volontés et donc empêché la formation de la vente.
La Cour de cassation leur donne raison et casse l'arrêt au visa des articles 1113 et 1116 du Code civil et L. 145-46-1 du Code de commerce, en retenant qu'il :

« résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l'expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d'une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l'expose qu'à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ».

La cour d'appel, qui avait elle-même retenu que l'offre avait été rétractée par les bailleurs avant son acceptation par la locataire, ne pouvait donc constater la vente.

La Cour de cassation n'avait pas à se prononcer sur la validité d'une offre notifiée à la sous-locataire par un notaire dont les bailleurs contestaient avoir donné instruction, dès lors que la rétractation précédait en tout état de cause l'acceptation de la locataire.

La portée de la décision :

La décision articule le régime spécial de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce avec le droit commun de l'offre. 

Le délai d'un mois prévu par le texte est un délai pendant lequel l'offre doit être maintenue au sens de l'article 1116 du Code civil, de sorte que le bailleur qui se rétracte dans ce délai commet une faute. 
Comme en droit commun, cette rétractation fautive empêche toutefois la formation du contrat, et la sanction n'est qu'indemnitaire.

La solution distingue ainsi deux situations selon le comportement du bailleur pendant le délai d'un mois : s'il vend le local à un tiers, la vente encourt la nullité, conformément à la décision du 18 décembre 2025 ; s'il renonce à vendre et rétracte son offre avant que le locataire ne l'ait acceptée, le locataire ne peut prétendre qu'à des dommages et intérêts, sans pouvoir obtenir l'exécution forcée de la vente.
La Cour de cassation prend toutefois le soin de préciser que la rétractation est « motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre ». 

La décision ne dit pas ce qu'il en serait d'une rétractation qui ne procéderait pas d'une telle renonciation, par exemple si le bailleur retirait son offre pour céder ensuite le local à un tiers. 

La réserve laisse penser que la solution indemnitaire ne vaut que pour le bailleur qui renonce effectivement à vendre, et qu'une vente ultérieure à un tiers pourrait être exposée à la nullité, sans que la Cour de cassation ait eu à trancher ce point.

Pour le locataire, la décision impose la plus grande diligence : seule une acceptation notifiée avant la rétractation du bailleur forme la vente et lui ouvre la voie de l'exécution forcée. 

Le délai d'un mois ne lui garantit donc pas le maintien de l'offre, et le locataire qui entend acquérir a tout intérêt à notifier son acceptation sans attendre. 

À défaut, il ne disposera que d'une action en responsabilité extracontractuelle, dont l'article 1116 du Code civil limite la portée puisque la réparation ne peut compenser la perte des avantages attendus du contrat.

Pour le bailleur, la décision ménage une faculté de renoncer à la vente tant que le locataire n'a pas accepté l'offre, sans risquer d'être contraint à la céder. 

Cette faculté a néanmoins un coût, la rétractation demeurant fautive et engageant sa responsabilité, et elle suppose une renonciation réelle au projet de vendre. 

L'espèce rappelle au demeurant l'intérêt pour le bailleur de maîtriser les notifications délivrées en son nom, l'offre notifiée par le notaire ayant été à l'origine du contentieux.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Nasser MERABET
Avocat Associé
Cabinet Conseil des Boucles de Seine – CCBS, Cabinet Conseil des Boucles de Seine ROUEN - CCBS
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