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Cadastre, bornage, limites de propriété et revendication

Publié le : 06/02/2020 06 février févr. 02 2020
Particuliers / Patrimoine / Copropriété

La connaissance juridique paraît aujourd’hui facilitée par les moyens de communication et la diffusion d’informations facilement accessible. Néanmoins, chacun trouvera finalement l’explication qui l’arrange et, au même titre qu’en ce qui concerne les sites florissant en matière médicale, il convient de se méfier des positions des uns et des autres sur les forums et autres espaces de partage, dans lesquels il est impossible de connaître les qualités et compétences de ceux qui émettent leurs avis…
  
Ainsi, en dehors de toute question de bonne ou mauvaise foi des parties, les problématiques de voisinage naissent souvent d’une méconnaissance des règles de droit applicables sur lesquels il convient de revenir.
 
  • Le cadastre est le registre public réalisé par le Service du même nom sur lequel sont inscrites les propriétés foncières sur un territoire communal.
 
Dans les rapports de droit privé, il a été rappelé à de nombreuses reprises que le plan cadastral n’a qu’une valeur fiscale et ne vaut pas fixation des limites de propriété (2e Civ., 6 juin 2013, n° 12-20462).
 
Ainsi, si les plans cadastraux successifs permettent parfois de retracer l’historique d’un parcellaire, il ne peut valoir plan de bornage.
 
  • La définition du bornage résulte de l’article 646 du Code civil qui dispose : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais commun » (en cas de bornage judiciaire, le Tribunal peut néanmoins imputer l’intégralité des frais de bornage à la partie qui succombe en ses prétentions).
 
La jurisprudence en a déduit que :
  • Un bornage ne peut se faire qu’entre deux tènements relevant de propriétaires distincts : Est recevable l'action en bornage de deux fonds contigus dont l'un appartient privativement au demandeur et l'autre est indivis entre lui et d'autres personnes - 3e Civ., 19 décembre 1978, n° 77-13211,
  • Un bornage ne peut se faire qu’entre deux propriétés contiguës,
  • Le bornage ne peut concerner que des propriétés privées, comprenant le domaine privé des personnes publiques (chemins ruraux, délaissés de voirie, parcelles non-affectées) et non leur domaine public (voies publiques, biens affectés à l'usage direct du public ou affectés à un service public s’ils font l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public, …) - 3e Civ., 10 juillet 1973, n° 72-12056,
  • Une demande en bornage est irrecevable lorsqu'il existe un accord antérieur des parties sur la délimitation des fonds - 3e Civ., 17 juillet 1972, n° 71-10414,
  • Une demande en bornage judiciaire est irrecevable si la limite divisoire fixée entre les fonds a déjà été matérialisée par des bornes - 3e Civ., 19 janvier 2011, n° 09-71207.
 
Un procès-verbal de bornage est constitutif d’un acte sous seing privé et, en application de l’article 1372 du Code civil, fait foi entre ceux qui l'ont souscrit et à l'égard de leurs héritiers et ayants cause. L’acquéreur est ainsi considéré comme ayant-cause à titre particulier du vendeur (CA CAEN, 21 novembre 2017, n°15/03752).
 
Ainsi, le bornage ne se fait pas entre deux personnes mais entre deux fonds, même s’il est signé entre les propriétaires.
 
Néanmoins, le procès-verbal de bornage n'est pas soumis à publicité foncière (3e Civ., 9 avril 2013, n°12-13516).
 
Ainsi, il est courant que le vendeur, ou d’ailleurs ses propres auteurs, ait signé un PV de bornage, sans que celui-ci ne soit mentionné dans l’acte de vente. L’acquéreur n’a dans ce cas pas connaissance de l’existence du bornage, qui lui sera simplement opposé par son voisin en cas de difficulté…
 
Il est clairement dans l’intérêt de l’acquéreur de se renseigner préalablement auprès du voisin et de vérifier la présence de bornes sur ses parcelles (au besoin en demandant la réimplantation des bornes si elles ont disparu depuis).
 
A l’inverse, sans rester « borné » sur les plans cadastraux éventuellement différents, il lui appartient de se souvenir que ceux-ci n’ont qu’une valeur fiscale, et que le PV de bornage fixe seul les limites entre les fonds.
 
  • L’action en revendication est une action réelle fondée sur le droit de propriété et a pour objet de se voir reconnaître propriétaire d'un bien à l'encontre d'un tiers possesseur.
 
Il est de jurisprudence constante qu’un bornage ne fait pas obstacle à l’action en revendication de propriété (3e Civ., 28 octobre 1992, n° 90-18573), y compris lorsque la revendication ne porte que sur une partie de la parcelle bornée (3e Civ., 10 novembre 2009, n° 08-20951).
 
Dès lors, même si les limites divisoires des fonds ont été fixées, cela n’empêche pas d’engager une action en revendication. Le bornage concerne les limites, la revendication concerne la propriété.
 
Dans le cadre de l’action en revendication, le juge statue en conséquence sur la propriété au regard des titres produits et des possessions alléguées.
 

Cet article n'engage que son auteur.
 
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Auteur

FAGUER Marie

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