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Dispositif Jeanbrun

En quoi consiste le nouveau statut du bailleur privé - « dispositif Jeanbrun » ?

Publié le : 13/05/2026 13 mai mai 05 2026
Particuliers / Patrimoine / Fiscalité 

Le dispositif Jeanbrun est officiellement entré en vigueur le 21 février 2026, c’est-à-dire le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 au Journal officiel.
Le marché locatif privé français traverse depuis plusieurs années une crise structurelle profonde : chute de l’investissement locatif, raréfaction de l’offre de logements nus, retrait massif des investisseurs particuliers, hausse des contraintes réglementaires, augmentation des coûts de construction et dégradation de la rentabilité locative. Dans ce contexte, le législateur a adopté, dans la loi de finances pour 2026, un nouveau mécanisme fiscal présenté comme le « statut du bailleur privé », rapidement désigné sous le nom de « dispositif Jeanbrun », du nom du ministre du logement ayant porté la réforme.

Ce dispositif marque une rupture importante avec la logique antérieure des mécanismes de défiscalisation immobilière tels que les régimes Pinel, Duflot ou Scellier. Le législateur abandonne en effet le principe de la réduction d’impôt immédiate pour lui substituer une logique d’amortissement fiscal du logement loué nu.

L’objectif poursuivi est double : relancer durablement l’investissement locatif privé et rétablir une forme de neutralité fiscale entre location nue et location meublée. Jusqu’à présent, la location meublée bénéficiait d’un avantage considérable grâce au régime BIC permettant l’amortissement du bien immobilier, alors que les revenus fonciers de la location nue demeuraient fortement fiscalisés.

Le dispositif Jeanbrun repose ainsi sur un mécanisme d’amortissement déductible des revenus fonciers, applicable sous certaines conditions à des logements donnés en location nue à usage de résidence principale.

I. La nature juridique du dispositif Jeanbrun

Contrairement à ce que laisse entendre l’expression « statut du bailleur privé », le mécanisme ne crée pas véritablement un statut juridique autonome du bailleur. Il s’agit essentiellement d’un régime fiscal spécifique applicable aux revenus fonciers.

Le bailleur demeure soumis au droit commun des baux d’habitation issu de la loi du 6 juillet 1989. Le dispositif n’instaure ni catégorie nouvelle de propriétaire, ni régime civil dérogatoire. Il ouvre uniquement un droit à amortissement fiscal en contrepartie du respect d’obligations locatives particulières.

Le dispositif a été instauré par l’article 47 de la loi de finances pour 2026.

Il est codifié au sein de l’article 31 du Code général des impôts relatif aux revenus fonciers.

Le choix du mécanisme d’amortissement constitue un changement majeur. Le propriétaire peut désormais déduire annuellement une fraction de la valeur amortissable du logement de ses revenus fonciers imposables. Cette logique rapproche le régime fiscal de la location nue de celui applicable aux locations meublées relevant des BIC.

Le premier objectif est la relance de l’investissement locatif privé après l’extinction du dispositif Pinel.

Le second objectif consiste à remettre sur le marché des logements loués nus à loyers maîtrisés afin de lutter contre la pénurie locative.

Le troisième objectif est de réorienter l’investissement immobilier vers la détention longue plutôt que vers les stratégies de défiscalisation à court terme.

Enfin, le dispositif vise à rétablir une concurrence fiscale plus équilibrée entre location nue et location meublée. Depuis plusieurs années, de nombreux investisseurs privilégiaient la location meublée en raison des possibilités d’amortissement offertes par le régime LMNP.

Le Gouvernement a ainsi souhaité créer un outil de relance plus pérenne que les anciens dispositifs de réduction d’impôt jugés inflationnistes et artificiels.
 

II. Les personnes éligibles au dispositif

Le dispositif est principalement ouvert :
 
  • aux personnes physiques ;
  • aux indivisions ;
  • à certaines SCI familiales translucides fiscalement.

Le bailleur doit être fiscalement domicilié en France.

Le régime est réservé aux investisseurs non professionnels.

Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés sont exclues du mécanisme.

Le dispositif vise principalement les logements collectifs donnés en location nue à usage de résidence principale.

les logements neufs ;

les logements acquis en VEFA ;

certains logements anciens sous condition de travaux lourds.

Concernant l’ancien, les travaux doivent représenter au minimum 20 % à 30 % du prix d’acquisition selon les versions du texte et les catégories retenues.

Les résidences de tourisme, résidences étudiantes gérées ou résidences de services sont exclues.

Les maisons individuelles paraissent également exclues au profit du logement collectif.

Le logement doit être loué nu et constituer la résidence principale du locataire.
Le cœur du dispositif réside dans l’amortissement fiscal du logement.

Le principe est le suivant : une fraction de la valeur du bien est considérée comme se dépréciant avec le temps et devient fiscalement déductible des revenus fonciers.

La base amortissable est fixée à environ 80 % du prix d’acquisition, le terrain n’étant pas amortissable.

Les taux d’amortissement varient selon le niveau des loyers pratiqués :
 
  • 3,5 % pour les loyers intermédiaires ;
  • 4,5 % pour les logements sociaux ;
  • 5,5 % pour les logements très sociaux.

Les plafonds annuels de déduction seraient compris entre 8 000 € et 12 000 € selon la catégorie de logement.

Le dispositif repose donc sur une logique de contrepartie sociale : plus le loyer est faible, plus l’avantage fiscal est élevé.

L’avantage fiscal est conditionné à plusieurs engagements :

Le bailleur doit louer le logement pendant une durée minimale de neuf ans,il doit respecter un engagement de location d’une durée minimale déterminée pour bénéficier du régime fiscal, sans dérogation à la durée de 3 ans prévue par l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.
Le logement doit être donné en location nue.
Le bail doit constituer la résidence principale du locataire.
Des plafonds de loyers doivent être respectés.
Des plafonds de ressources du locataire sont également prévus dans certaines catégories.
La location à des ascendants ou descendants semble interdite dans certaines hypothèses.

Le non-respect de ces obligations expose le contribuable à une remise en cause de l’avantage fiscal.

Le Gouvernement espère relancer fortement l’investissement locatif privé grâce à ce mécanisme.
Le dispositif Jeanbrun constitue incontestablement l’une des réformes fiscales immobilières majeures de ces dernières années. Il traduit une volonté politique forte de réhabiliter l’investissement locatif privé et de rééquilibrer la fiscalité entre location nue et location meublée.
La réforme abandonne la logique traditionnelle de réduction d’impôt ponctuelle au profit d’un mécanisme d’amortissement inspiré du droit fiscal des entreprises et du régime LMNP.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration, Arbitres
GRENOBLE (38)
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