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Bail commercial obligation de délivrance et prescription

Bail commercial, obligation de délivrance et prescription : la persistance du manquement fait obstacle à la prescription de l’action du locataire

Publié le : 13/04/2026 13 avril avr. 04 2026
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

Dans un arrêt du 5 mars 2026 publié au bulletin (pourvoi n° 24-19.292), la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision importante sur l’articulation entre le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur et le régime de la prescription. Elle juge que cette obligation étant exigible pendant toute la durée du bail, le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature tant que le manquement perdure, et à obtenir réparation des conséquences dommageables de l’inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice.

Rappel des principes applicables :

L’obligation de délivrance : une obligation légale et essentielle du bail :

L’obligation de délivrance du bailleur est une obligation légale essentielle, directement issue de l’article 1719 du Code civil, applicable aux baux commerciaux. Aux termes de ce texte, le bailleur est obligé, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail.
Son contenu est composite. 

Elle est d’abord matérielle : le bailleur doit remettre effectivement les locaux loués ainsi que leurs éléments accessoires indispensables à l’usage normal (accès, dépendances, annexes prévues au bail). 

Elle est ensuite juridique : le local doit être apte à l’usage contractuellement convenu, ce qui implique sa conformité aux normes légales, administratives et réglementaires applicables. Manque ainsi à son obligation le bailleur qui délivre un local édifié sans permis de construire, ou dont la situation juridique ne permet pas la poursuite de l’exploitation dans les termes du bail.

Cette obligation présente par ailleurs un caractère impératif : le bailleur ne peut s’en exonérer par une clause générale du type « pris en l’état », ni transférer au locataire les travaux de mise en conformité ou de remise en état qui conditionnent l’aptitude essentielle du local à sa destination contractuelle.

Le caractère continu de l’obligation de délivrance :

La jurisprudence a progressivement consacré le caractère continu de l’obligation de délivrance. Celle-ci n’est pas une obligation à exécution instantanée qui s’éteindrait à la remise des clés : le bailleur doit maintenir le bien en état de servir à l’usage convenu et en assurer l’accès permettant l’exploitation normale du fonds pendant toute la durée du bail.

Il doit à ce titre notamment réaliser les travaux liés à la vétusté et aux vices de structure, sauf clause expresse et précise mettant ces travaux à la charge du locataire. La jurisprudence considère d’ailleurs que l’obligation d’entretien prévue à l’article 1719, 2° du Code civil est le prolongement naturel de l’obligation de délivrance dans le temps, les deux étant souvent visées conjointement.

Cette qualification d’obligation continue, expressément retenue par la Cour de cassation dans ses arrêts du 10 juillet 2025 (n° 23-20.491) et du 4 décembre 2025 (n° 23-23.357), est au cœur de la solution rendue le 5 mars 2026.

La prescription applicable aux actions en manquement à l’obligation de délivrance :

Les actions du locataire fondées sur le manquement à l’obligation de délivrance ne relèvent pas de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, réservée aux seules actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux. Elles sont soumises à la prescription de droit commun de cinq ans prévue par l’article 2224 du Code civil, lequel fixe le point de départ au « jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Ce point de départ dit « glissant » est apprécié in concreto, en fonction de la connaissance effective ou présumée du demandeur. Ainsi, pour une action en responsabilité contractuelle pour manquement à l’obligation de délivrance, le point de départ est la date à laquelle le locataire a eu connaissance des troubles ou défauts rendant l’exécution inexécutée ou défectueuse.

C’est précisément l’articulation de ce mécanisme de prescription avec la nature continue du manquement qui était au cœur du litige soumis à la Cour de cassation.

Le cas d’espèce :

Contexte du litige :

Par acte du 1ᵉʳ juin 1997, un local commercial à usage de boulangerie, pâtisserie et viennoiserie a été donné à bail. Par avenant des 22 et 23 janvier 2003, M. et Mme [B], ayant acquis le fonds de commerce du locataire initial et avec lui le droit au bail, ont été substitués dans le bail. Le bail commercial a ensuite été renouvelé le 4 juillet 2017 entre la bailleresse, Mme [M], et les locataires.

Le 20 juin 2019, M. et Mme [B] ont assigné la bailleresse en délivrance de la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, dont ils soutenaient qu’elle était incluse dans l’assiette du bail, et en indemnisation du préjudice subi du fait de cette privation.

Décision de la Cour d’appel de Rennes :

La cour d’appel de Rennes, par arrêt du 29 mai 2024, a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes des locataires.
Pour ce faire, elle a relevé que si la description des lieux avait pu varier dans les actes, l’avenant au bail de 2003 et le renouvellement de 2017 décrivaient tous deux, à l’arrière, une grande cour dont une partie est couverte. 

Elle en a déduit que, dès le 23 janvier 2003, date de signature de l’avenant, les locataires avaient eu connaissance de la configuration de cette cour et du droit qu’ils détenaient sur elle. 
Le point de départ de la prescription ayant été fixé à cette date, l’action introduite le 20 juin 2019 se trouvait selon elle atteinte par la prescription quinquennale.

Moyen du pourvoi :

M. et Mme [B] reprochaient à la cour d’appel d’avoir méconnu la nature même de l’obligation de délivrance. Ils faisaient valoir que le bail commercial est un contrat à exécution successive créant un rapport permanent d’obligation, et que la demande tendant à voir condamner le bailleur à exécuter son obligation de délivrance est recevable tant que l’exécution du bail est poursuivie. En fixant le point de départ de la prescription à la date d’entrée en jouissance, la cour d’appel aurait ainsi violé les articles 2224 et 1719 du Code civil.

La position de la Cour de cassation :

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil.

Elle rappelle d’abord que le contrat de bail est celui par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée. 

Elle en tire la conséquence que cette obligation de délivrance est continue et exigible pendant toute la durée du bail.
Il en résulte, selon la Cour, une double règle. 
D’une part, le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure. 

D’autre part, il est recevable à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice.
En statuant comme elle l’avait fait, alors que le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice, la cour d’appel avait violé les textes visés.

La solution s’inscrit dans le prolongement direct des arrêts du 10 juillet 2025 et du 4 décembre 2025, qui avaient déjà consacré la qualification d’obligations continues pour les obligations de délivrance et de jouissance paisible, et en tiré des conséquences sur le point de départ de la prescription. Elle est favorable aux intérêts des locataires, en leur permettant d’agir tant que le manquement perdure, tout en limitant la réparation aux cinq années précédant leur demande.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Nasser MERABET
Avocat Associé
Cabinet Conseil des Boucles de Seine – CCBS, Cabinet Conseil des Boucles de Seine ROUEN - CCBS
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