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Domanialité publique et mitoyenneté

Domanialité publique et mitoyenneté : l’impossible coexistence ?

Publié le : 05/05/2026 05 mai mai 05 2026
Collectivités / Urbanisme / Ouvrages et travaux publics/Construction 

La question de la coexistence entre domanialité publique et mitoyenneté suscite, en pratique, des interrogations récurrentes pour les collectivités territoriales.
À la frontière entre droit administratif des biens et droit civil des relations de voisinage, elle met en tension deux logiques juridiques profondément distinctes, voire difficilement conciliables.

- La domanialité publique repose sur une finalité d’intérêt général. Elle concerne les biens appartenant à une personne publique et affectés soit à l’usage direct du public, soit à un service public, à condition qu’ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable (L 2111-1 cg3p)

Cette affectation entraîne l’application d’un régime exorbitant du droit commun, caractérisé notamment par l’inaliénabilité et l’imprescriptibilité. 

Ces principes font obstacle à toute appropriation privée durable et interdisent, en principe, la constitution de droits réels au profit de tiers.

- À l’inverse, la mitoyenneté relève du droit civil. Elle constitue une forme particulière de copropriété portant sur un ouvrage séparatif tels que murs, clôtures, fossés, entre deux fonds contigus. 

Chaque propriétaire dispose de droits concurrents sur l’ensemble de l’ouvrage, dans le respect de l’usage de l’autre. 

Ce régime repose sur la libre disposition du droit de propriété et admet des mécanismes souples d’acquisition, notamment par convention ou par prescription acquisitive.

L’opposition entre ces deux régimes apparaît donc immédiatement. 

Là où la domanialité publique protège l’affectation d’un bien à l’utilité publique en le soustrayant aux logiques de marché et d’appropriation privée, la mitoyenneté organise précisément le partage de la propriété entre voisins, y compris par l’effet du temps.

Cette divergence de fond explique la position constante de la jurisprudence administrative et judiciaire : Les dépendances du domaine public ne peuvent faire l’objet de droits réels privatifs incompatibles avec leur affectation. 

En conséquence, reconnaître une mitoyenneté sur un mur relevant du domaine public reviendrait à admettre qu’un particulier détient un droit de copropriété sur un bien inaliénable, ce qui est juridiquement exclu.

Le raisonnement vaut également pour la prescription acquisitive. En droit civil, celle-ci permet à un voisin d’acquérir la mitoyenneté d’un mur en se comportant comme copropriétaire pendant une certaine durée. 

En matière de domanialité publique, ce mécanisme se heurte son imprescriptibilité : aucun particulier ne peut acquérir, par l’écoulement du temps, un droit réel sur une dépendance domaniale. 

Ainsi, même une utilisation prolongée et non contestée d’un mur public ne saurait faire naître une mitoyenneté.

La difficulté est renforcée par la théorie de l’accessoire. Les murs de soutènement, clôtures ou ouvrages similaires, lorsqu’ils sont indissociables d’un équipement public (voie, parc, ouvrage), suivent le régime de la dépendance principale et relèvent eux-mêmes du domaine public. 

Cette extension fonctionnelle du périmètre domanial limite encore les hypothèses dans lesquelles une mitoyenneté pourrait être envisagée.

Pour autant, toute coexistence n’est pas totalement exclue. Elle suppose toutefois une condition essentielle : que le bien relève du domaine privé de la collectivité. 

Dans ce cas, la personne publique agit comme un propriétaire ordinaire et peut conclure des conventions de mitoyenneté, participer à une construction commune ou accepter les conséquences d’une prescription acquisitive.

Lorsque le bien appartient initialement au domaine public, une telle évolution nécessite un déclassement préalable. 

Celui-ci implique, d’une part, une désaffectation du bien, et, d’autre part, une décision expresse constatant sa sortie du domaine public. Ce n’est qu’à l’issue de cette procédure que le bien redevient aliénable et susceptible d’être soumis aux règles du droit civil, notamment celles relatives à la mitoyenneté.

En pratique, la question de la mitoyenneté ne peut donc être traitée indépendamment de la qualification domaniale du bien concerné. 

Il est donc déterminant pour les collectivité de connaitre précisément son patrimoine aux fins de cartographier et qualifier les biens (public/privé) et les ouvrages séparatifs avec les propriétés privées. 
 
  • Si le bien est incorporé au domaine public, toute reconnaissance de mitoyenneté doit être écartée, sauf à engager une procédure de déclassement. 
  • À l’inverse, si le bien relève du domaine privé, les règles du Code civil retrouvent pleinement leur application.

En définitive, la coexistence entre domanialité publique et mitoyenneté apparaît structurellement limitée. Elle ne peut être admise que de manière indirecte, par le biais d’un changement préalable de statut juridique du bien. 

Loin d’être un simple débat théorique, cette question présente des enjeux opérationnels majeurs pour les collectivités et rappelle que la frontière entre domaine public et domaine privé demeure un élément déterminant dans la gestion du patrimoine public et dans la prévention des contentieux de voisinage.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Ludivine TROUVÉ
Clerc
1927 AVOCATS - Poitiers
Saint-Benoît (86)
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