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Bail commercial et transfert de charges

Bail commercial et transfert de charges du bailleur au locataire : exigence d'une clause expresse

Publié le : 01/07/2024 01 juillet juil. 07 2024
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

Aux termes d’un arrêt non publié au bulletin, en date du 16 mai 2024 (pourvoi n° 22-19 830), la Cour de Cassation rappelle qu’avant même la loi Pinel du 18 juin 2014, le bailleur d’un bail commercial ne pouvait transférer à son locataire la charge d’une taxe qui lui incombait légalement qu’avec une clause expresse du bail.
Dans cette espèce, le bail avait été signé le 18 décembre 2013 à effet au 1er avril 2014. La loi Pinel n’était donc pas encore entrée en vigueur, pas plus que la réforme du droit des obligations du 10 février 2016.

Le bailleur et son locataire y avaient signé une clause selon laquelle le bailleur imposait au preneur de lui rembourser « la totalité des charges afférentes directement ou indirectement aux locaux loués et à l'immeuble pour sa quote-part de façon que le loyer soit perçu net de toutes charges, impôts, contributions, taxes et dépenses quelconques ».

La Cour d’appel de Versailles avait considéré que cette formule imposait au locataire de rembourser au bailleur toutes les taxes, de sorte qu’elle avait débouté le locataire de sa demande en répétition des taxes d’enlèvement d‘ordures ménagères.

Au visa de l’ancien article 1134 du code civil, la Cour de Cassation casse l’arrêt de Versailles après avoir rappelé que « la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire d'un bail commercial qu'en vertu d'une clause claire et précise ».

Il appartenait par conséquent aux rédacteurs des baux commerciaux signés avant le 1er septembre 2014 de prévoir expressément le transfert de cette charge à défaut de quoi le preneur n’était pas tenu du remboursement de cette taxe.

Cette contrainte pour le rédacteur est d’autant plus présente à ce jour que la loi Pinel impose aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014 de contenir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, comportant leur répartition entre bailleur et preneur. (art. L145-40-2 du code de commerce)

Ce qui n’est pas mis à la charge du locataire incombe au bailleur.

Ainsi, en signant le bail, le locataire connaît l’étendue de ses engagements. Pas de surprise !


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Julie JACQUOT
Avocate Associée
AVOCADOUR - membre du GIE AVA , Membres du conseil d'administration
Pau (64)
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