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CCMI et révision du prix

Les modalités d'exercice des clauses de révision du prix des contrats de construction de maisons individuelles avec fourniture de plan

Publié le : 02/08/2022 02 août août 08 2022
Particuliers / Patrimoine / Construction
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

Les circonstances économiques actuelles, dans un contexte d’inflation du coût des matières premières, emportent des conséquences d’autant plus importantes aux modalités d’exercice des clauses de révision du prix des contrats de construction de maisons individuelles (CCMI), qui sont soumises à des conditions extrêmement précises.
Si le contrat de construction de maisons individuelles sans fourniture de plan laisse libres les parties de déterminer les modalités de révision du prix du contrat, il n'en est pas de même dans le contrat de construction de maisons individuelles avec fourniture de plan.
 
La révision du prix du contrat est en effet strictement encadrée par les dispositions des articles L. 231-11 et L. 231-12 du Code de la construction et de l'habitation, qui sont d'ordre public en application des dispositions de l'article L. 230-1 du Code de la construction et de l'habitation.

I-  Le choix de l’indice :

La loi impose un indice unique, puisque selon les dispositions de l’article L.231-11 du Code de la construction et de l’habitation : « Au cas où le contrat défini à l'article L. 231-1 prévoit la révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu'en fonction de la variation d'un indice national du bâtiment tous corps d'état mesurant l'évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment, publié par l'autorité administrative ».

Autrement dit, seul l’indice, plus connu sous le nom d’index BT01, peut être choisi.

Etant précisé que : « L'indice servant de base pour le calcul de la révision est le dernier indice publié au jour de la signature du contrat. La variation prise en compte résulte de la comparaison de cet indice avec le dernier indice publié avant la date de chaque paiement ou avant celle prévue à l'article L. 231-12 selon le choix exprimé par les parties. », en application de l’article L.231-11 du Code de la construction et de l’habitation in fine.

II- Les modalités de la révision :

Le Code de la construction et l’habitation permet aux parties d’opter pour deux types de révision, à savoir : 

-  Une révision totale sur une courte période ;
-  Une révision limitée sur une période plus longue.

1- La révision totale sur une courte période : 

Les dispositions de l’article L.231-11, a) du Code de la construction et de l’habitation permettent d’opter pour une « a) Révision du prix d'après la variation de l'indice entre la date de la signature du contrat et la date fixée à l'article L. 231-12, le prix ainsi révisé ne pouvant subir aucune variation après cette date ; ».

La date fixée à l’article L.231-12 du Code de la construction et de l’habitation est celle de l'expiration d'un délai d'un mois qui suit la plus tardive des deux dates suivantes : 

-  Soit de la date de l'obtention, tacite ou expresse, des autorisations administratives nécessaires pour entreprendre la construction ; 

-  Soit de la date de la réalisation de la condition suspensive sous laquelle le contrat a été conclu ou est considéré comme conclu en application des articles L. 313-41 et L. 313-42 du code de la consommation, autrement dit la date de l’obtention du financement.

La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler le caractère d’ordre public de ces dispositions et d’affirmer que la période qui doit être prise en compte pour le calcul de la révision est bien celle qui s'écoule entre la signature du contrat et le mois suivant la plus tardive des deux dates visées à l'article L. 231-12 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir la date d'obtention du permis de construire ou la date de la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt.

Autrement dit, les parties au contrat ne peuvent pas choisir entre les deux dates (Cass, 3ème civ., 15 juin 2022, n° 21-12.733), la révision du prix portant dans ce cas sur sa globalité. 

2- Une révision limitée sur une période plus longue : 

Les dispositions de l’article L.231-11, b) du Code de la construction et de l’habitation permettent d’opter pour une période plus longue, à savoir, une « Révision sur chaque paiement dans une limite exprimée en pourcentage de la variation de l'indice défini ci-dessus entre la date de signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat, aucune révision ne pouvant être effectuée au-delà d'une période de neuf mois suivant la date définie à l'article L. 231-12 lorsque la livraison prévue doit avoir lieu postérieurement à l'expiration de cette période. »

La révision est alors échelonnée, puisqu’elle intervient alors sur chaque échéance de paiement et ne peut être effectuée au-delà d'une période de 10 mois à compter de la plus tardive des deux dates suivantes : 

- soit de la date de l'obtention tacite ou expresse du permis de construire ;
- soit de la date de réalisation de la condition suspensive d'obtention du financement de la construction.

Aussi, cette modalité de révision est également limitée, puisqu’elle doit être exprimée dans une limite de pourcentage. 

Si en application de l’alinéa 5 de l’article L.231-11 du Code de la construction et de l’habitation la révision « doit être comprise entre 60 % et 80 % de la variation de l'indice », les dispositions de l’article R.231-6 in fine fixent d’office que : « la limite mentionnée à l'article L. 231-11 est fixée à 70 % ».

III-    Respect du formalisme : 

En raison du secteur protégé, les dispositions de l'article L. 231-11 du Code de la construction et de l’habitation prévoient un formalisme très précis et donc nécessairement contraignant.
Tout d’abord, « ces modalités doivent être portées préalablement à la signature du contrat, à la connaissance du maître de l'ouvrage par la personne qui se charge de la construction ».

Aussi, « elles doivent être reproduites dans le contrat, cet acte devant en outre porter, paraphée par le maître de l'ouvrage, une clause par laquelle celui-ci reconnaît en avoir été informé dans les conditions prévues ci-dessus ».

Enfin, le contrat doit comporter une acceptation manuscrite du contenu de l'information recueillie par le maître de l'ouvrage.

Dans ces conditions, il est évidemment nécessaire à minima de reproduire intégralement dans le contrat les dispositions des articles L. 231-11 et L. 231-12 du Code de la construction et de l’habitation.

A ce titre, la Cour d'appel de Paris (CA Paris, pôle 4, 5ème ch., 8 février 2012, n° 11/02844, SAS Maison Barbey Maillard c/ Mme Ngo Nyengue) a pu considérer que le contrat ne satisfaisait que « trop partiellement à ces exigences » dans la mesure où s'il existait effectivement une mention manuscrite, il n'y avait pas de reproduction des dispositions de l'article L. 231-12 (ni même de celles de l'article L. 231-11). Les conseillers ont donc considéré qu'il s'agissait-là d'une indication insuffisante pour établir l'information nécessaire du maître de l'ouvrage.

Idéalement, il conviendrait également que le constructeur se réserve la preuve d'avoir apporté au maître d'ouvrage des explications préalables à la signature du contrat sur les modalités de révision du prix, par le biais d'une notice d’information écrit et paraphé par le maître d'ouvrage.
En effet, la sanction du non-respect du formalisme, qui est prévue par l'article L. 231-11, est radicale, puisque : « à défaut des mentions prévues aux deux alinéas précédents, le prix figurant au contrat n'est pas révisable » …


Cet article n'engage que ses auteurs.
 
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Auteurs

Ludovic GAUVIN
Avocat Associé
ANTARIUS AVOCATS ANGERS, Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration
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Karen VIEIRA

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