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Bail commercial et action en recouvrement des loyers

Bail commercial : prescription quinquennale de l’action en recouvrement des loyers et sous-loyers

Publié le : 05/06/2024 05 juin juin 06 2024
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

Le locataire principal a qualité à agir pour le recouvrement des sous-loyers et l’effet interruptif d’une procédure ne s’étend pas au recouvrement des loyers, si la première procédure est sans incidence sur le paiement des loyers.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 25 Avril 2024, N°22-23.291

La situation patrimoniale particulière du bailleur dans le cas d’espèce amène la Cour de cassation à statuer sur les actions de recouvrement de loyers et de sous loyers.

En l’espèce, le Preneur loue deux locaux mitoyens. Au début de la location, le local A appartient à une Société, qui est également locataire du local B. 
La Société sous-loue le local B au Preneur.
Quelques années plus tard, la Société acquiert la propriété du local B et devient ainsi le bailleur du locataire pour les 2 locaux (A et B).

Le bailleur assigne le locataire en recouvrement des loyers. Deux régimes juridiques sont donc présents : le recouvrement des sous-loyers et la prescription s’agissant du recouvrement des loyers.

1- Le recouvrement des sous-loyers :

Le locataire principal a bien qualité à agir en paiement des sous loyers.

La Cour d’Appel avait considéré à tort que le locataire principal n’avait pas qualité à agir pour le recouvrement des sous-loyers, au motif que les sous-loyers constituaient des fruits civils appartenant par accession au propriétaire, et que la Société qui a fait l’acquisition du local ne justifiait, ni d’une subrogation dans les droits dont bénéficiaient les précédents propriétaires, ni d’une cession de créance dans l’acte de cession.

2- L’effet interruptif d’une procédure :

Une demande en justice a pour conséquence un effet interruptif de prescription, mais elle ne peut interrompre que les prescriptions concernées par la demande. 

Le Bailleur a tenté de se prévaloir de l’effet interruptif de prescription d’une première demande de nullité du bail pour justifier son action en recouvrement (sur 8 ans).

Or, la Cour de Cassation rappelle que l’acte interruptif ne peut s’étendre d’une action à une autre. Ainsi, l’action en nullité du bail intentée par le Preneur était sans incidence sur la prescription de l’action en paiement des loyers.

En l’espèce, la Cour rappelle que la prescription est quinquennale. 


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Blandine RAGEOT
Responsable
ORVA-VACCARO & ASSOCIES - TOURS, ORVA-VACCARO & ASSOCIES - PARIS
Paris (75)
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