Obligation de délivrance conforme et délivrance d’un bien immobilier déclaré comme étant raccordé au réseau d’assainissement, « sans aucune garantie de conformité aux normes en vigueur »
Publié le :
19/07/2024
19
juillet
juil.
07
2024
Manque à son obligation de délivrance conforme celui qui délivre un bien immobilier déclaré comme étant raccordé au réseau d’assainissement, « sans aucune garantie de conformité aux normes en vigueur », alors qu’il ne l’est pas directement.Cass, 3ème civ, 11 juillet 2024, n°22-24.357
Par un acte authentique en date du 24 mai 2016, une promesse synallagmatique de vente a été conclue portant sur la vente d’un immeuble moyennant le prix de 8.100.000 euros et une durée de validité expirant le 15 septembre 2016.
Il a alors été convenu du versement d’une somme de 405.000 euros, acompte dont le versement était garanti par la remise d’une garantie autonome de paiement à première demande souscrite auprès de la société CEGC.
Il était également convenu d’une indemnité d’immobilisation de 405.000 euros.
Dans le cadre de la promesse de vente, le promettant s’était engagé à délivrer un bien raccordé à l’assainissement communal, sans pour autant apporter une quelconque garantie sur la conformité des installations aux normes en vigueur.
Le promettant s’est également engagé à demander dans les huit jours de la promesse à un organisme habilité l’établissement d’un diagnostic de l’installation d’assainissement, la promesse stipulant que dans le cas où un certificat de conformité ne pourra pas être délivré les parties devaient se concerter pour la suite à donner...
Sur ce, le diagnostic qui a été établi par l’organisme agréé a conclu que les réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales des bâtiments étaient bien raccordés aux réseaux publics de la ville, mais qu’ils n’étaient pas conformes en raison de deux anomalies de raccordement portant notamment sur un mélange des eaux usées et des eaux pluviales, alors que par ailleurs de nombreuses canalisations arrivaient dans des endroits où il n’y avait pas d’accès, de sorte qu’il n’était pas possible de délivrer un certificat de conformité des réseaux.
Par ailleurs, le bénéficiaire produisait un procès-verbal de non-conformité de l’assainissement mentionnant que la moitié des eaux usées étaient raccordées sur un séparateur hydrocarbures d’un parking voisin et un deuxième procès-verbal du 12 septembre 2016 mentionnant les points sur lesquels portait la non-conformité.
En définitive, l’acte authentique de vente n’a pas été régularisé compte tenu de la non-conformité de l’installation d’assainissement.
Le promettant a donc assigné le bénéficiaire de la promesse et le garant à première demande devant le Tribunal judiciaire de Paris, suivant exploit en date du 27 mai 2020, en paiement de la somme de 405.000 euros au titre de la clause pénale.
En défense, le bénéficiaire a sollicité à son tour la condamnation du promettant au paiement du montant de l’indemnité d’immobilisation, en lui reprochant d’avoir manqué à son obligation de délivrance conforme.
Par un jugement en date du 27 mai 2020, le Tribunal judiciaire de Paris a débouté le promettant de sa demande de condamnation et l’a au contraire condamné au paiement du montant de l’indemnité d’immobilisation au profit du bénéficiaire, au motif qu’il avait manqué à son obligation de délivrance conforme, faisant ainsi droit à la demande reconventionnelle.
Saisi d’un appel, par un arrêt en date du 16 septembre 2022, la Cour d’appel de Paris (Cour d’appel de Paris, 16 septembre 2022, n°20/06942) a infirmé le jugement, au motif que le promettant ne s’est engagé, au terme de la promesse de vente, qu’à délivrer un bien raccordé à l’assainissement communal tout en stipulant ne garantir aucunement la conformité des installations aux normes en vigueur, ayant ainsi rempli ses obligations aux termes de la promesse.
Ainsi, il ne pouvait pas être retenu que le promettant avait l’obligation de délivrer un bien directement raccordé au réseau communal avec un réseau conforme, sauf à rajouter une garantie qui ne figurait pas dans la promesse.
Par son arrêt en date du 11 juillet 2024, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel, en retenant que dans la mesure où le promettant s’était engagé à délivrer un bien raccordé à l’assainissement communal, il s’entendait qu’il avait ainsi « promis de vendre un bien dont toutes les canalisations y étaient correctement raccordées », indépendamment du fait qu’il avait pu indiquer dans la promesse qu’il n’entendait apporter aucune garantie sur la conformité des installations aux normes en vigueur.
Or, en l’espèce, il était établi que si les évacuations du bâtiment vendu étaient effectivement raccordées au réseau communal (EP et EU), elles ne l’étaient pas directement puisqu’un certain nombre de canalisations empruntaient des réseaux voisins, outre diverses autres non-conformités, ce qui empêchait la délivrance d’un certificat de conformité.
La décision rendue apparait tout à fait conforme à la jurisprudence la plus habituelle, avec toutefois pour intérêt l’existence d’une mention selon laquelle le promettant ne s’engageait à rien en terme de conformité de l’installation d’assainissement, ce que le bénéficiaire avait accepté en signant la promesse de vente (voir à cet égard : Cass, 3ème civ, 17 septembre 2020, n°19-18.462, sur le plan factuel car rejet article 1014 alinéa 1er du cpc).
Il sera donc rappelé que l’article 1604 du code civil définit l’obligation de délivrance comme celle qui est faite au vendeur de transporter la chose vendue en la puissance et la possession de l’acquéreur.
Il en résulte que le bien délivré doit être conforme au contrat, ce qui procède d’une obligation contractuelle de résultat, la jurisprudence considérant à cet égard que l’absence de raccordement au réseau public d’assainissement constitue un défaut de conformité et non un vice caché, dès lors que l’immeuble a été vendu comme étant raccordé (Cass, 3ème civ, 28 mars 2007, n°06-12.461 ; Cass, 3ème civ, 28 janvier 2015, n°13-19.945 ; 13-27.050).
Dans un arrêt en date du 19 septembre 2019 (Cass, 3ème civ, 19 septembre 2019, n°18-394), la Cour de cassation a indiqué que le fait de vendre un bien dont le raccordement au réseau d’assainissement public n’est pas conforme constitue un défaut de délivrance engageant la responsabilité du vendeur, dès lors que l’acte de vente fait mention d’un raccordement.
Le fait que la chose délivrée soit conforme aux prévisions du contrat constitue l’un des objets de l’obligation de délivrance au sens des dispositions de l’article 1603 du code civil.
Dès lors que le raccordement d’une maison d’habitation au réseau d’assainissement est mentionné à l’acte, il en résulte qu’il s’agit nécessairement d’une qualité substantielle de la chose vendue, de sorte que le simple fait d’indiquer dans la promesse qu’il n’est apporté aucune garantie sur la conformité de l’installation et donc du raccordement ne peut-être de nature à exonérer le vendeur, sauf à priver l’obligation de sa substance.
En fait, s’il existe une incertitude portant sur la conformité de l’installation d’assainissement, elle ne peut être supportée par l’acquéreur.
Il en va bien entendu différemment, lorsque l’acquéreur avait eu connaissance de la non-conformité avant la vente et qu’il l’a ainsi accepté.
Dans un arrêt en date du 16 janvier 2013 (Cass, 3ème civ, 16 janvier 2013, n°11-27.101), la Cour de cassation a ainsi jugé que la délivrance d’un terrain pollué était conforme à la convention des parties, dès lors qu’elle portait sur un terrain comportant un risque de pollution connu de l’acheteur.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
Ludovic GAUVIN
Avocat Associé
ANTARIUS AVOCATS ANGERS, Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration
ANGERS (49)
Historique
-
Promesse unilatérale de vente : la promesse doit être tenue - Ou l’inconséquence du promettant ne lui profite pas
Publié le : 19/12/2024 19 décembre déc. 12 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementJacques Chirac a prononcé cette phrase culte en politique : « les promesses...
-
Promesse unilatérale de vente : la rétractation du promettant avant la levée de l'option ne peut empêcher l'exécution forcée de la vente
Publié le : 09/12/2024 09 décembre déc. 12 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCass, 3ème civ, 21 novembre 2024, n°21-12.661, Publié au bulletin Pendant...
-
Vente d'immeuble et réticence dolosive
Publié le : 06/12/2024 06 décembre déc. 12 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCass, 3ème civ, 21 novembre 2024, n°23-10.180 Une société civile immobiliè...
-
Loi Anti-Airbnb du 7 novembre 2024 : Un « tour de vis » en vue de réguler les locations de courtes durées
Publié le : 15/11/2024 15 novembre nov. 11 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCollectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeLe 7 novembre 2024, les députés ont adopté une nouvelle législation surnomm...
-
Bail à construction : conséquences de la résiliation amiable et défaut d'entretien
Publié le : 06/11/2024 06 novembre nov. 11 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe bail à construction est une modalité spécifique de contrat de location r...
-
Bail d’habitation : Location de courte durée et amende civile
Publié le : 30/10/2024 30 octobre oct. 10 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementL’encadrement des locations de courte durée constitue un enjeu majeur dans...
-
L'intermédiation immobilière, une nouvelle activité pour les commissaires de justice
Publié le : 29/10/2024 29 octobre oct. 10 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDepuis le 1er septembre 2024, le secteur immobilier français connaît une tr...
-
Promesse de vente, conditions suspensives et obligations du promettant ... la rigueur des principes
Publié le : 03/10/2024 03 octobre oct. 10 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCass, 3ème civ, 11 juillet 2024, n°22-20.046 Il est toujours essentiel d...
-
Indemnité d'immobilisation, promesse de vente et délai de prescription
Publié le : 26/09/2024 26 septembre sept. 09 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe 8 septembre 2015, une promesse unilatérale de vente a été conclue sous l...
-
Obligation de délivrance conforme et délivrance d’un bien immobilier déclaré comme étant raccordé au réseau d’assainissement, « sans aucune garantie de conformité aux normes en vigueur »
Publié le : 19/07/2024 19 juillet juil. 07 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementManque à son obligation de délivrance conforme celui qui délivre un bien im...
-
Le point de départ du délai de prescription d'une action en paiement est constitué par la date d'exigibilité de l'obligation qui a donné naissance à la créance
Publié le : 18/07/2024 18 juillet juil. 07 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementPar un acte en date du 8 septembre 2015, une promesse unilatérale de vente a...
-
Bail d'habitation : erreur sur la surface et délai pour agir
Publié le : 31/05/2024 31 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDans un bail d’habitation, la surface habitable est une donnée importante q...
-
Bail d'habitation : restitution des lieux et dégradations
Publié le : 30/05/2024 30 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEn matière de bail d’habitation, la clé de répartition des...
-
Bail d'habitation et congé pour reprise : les conditions permettant au bailleur de reprendre son logement
Publié le : 27/05/2024 27 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementIl n’est toujours pas facile pour un propriétaire de récupérer son logement...
-
Propriétaire indivis et pouvoirs de gestion limités
Publié le : 03/05/2024 03 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementPartager une propriété en quotes-parts c’est la soumettre au régime de l’in...
-
Taxe foncière et fixation du loyer du bail renouvelé : l’usage n’est pas la norme
Publié le : 02/05/2024 02 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans un arrêt non publié du 8 février 2024 (n° 22-24268), la Cour de Cassatio...
-
Vente : Responsabilité du Diagnostiqueur amiante
Publié le : 05/03/2024 05 mars mars 03 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe diagnostiqueur qui prend l’initiative d’un contrôle portant sur des élém...
-
Nouvelle Bataille sur la Qualification de Local d'Habitation dans les Meublés Touristiques
Publié le : 28/02/2024 28 février févr. 02 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCollectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeLa guerre juridique autour de la détermination de l'usage d'habitation des...
-
Devoir de conseil et d'information de l'agent immobilier, vers une rigueur accrue
Publié le : 16/02/2024 16 février févr. 02 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéL’agent immobilier est tenu à un devoir de conseil et d’information tant à...
-
Bail d’habitation : Congé du bailleur pour indécence du logement
Publié le : 08/02/2024 08 février févr. 02 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementPar acte sous seing privé en date du 21 juillet 1985, des bailleurs ont donné...
-
La protection de la résidence principale soumise au droit de la preuve
Publié le : 11/12/2023 11 décembre déc. 12 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéDe tous temps la nécessité de préserver son foyer, sa famille et son logeme...
-
Locations AIRBNB et sort des sous-loyers
Publié le : 10/11/2023 10 novembre nov. 11 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe 27 octobre 1997, un bailleur a signé avec une locataire un bail portant su...
-
Loi anti-squatteur et contre les mauvais payeurs
Publié le : 06/11/2023 06 novembre nov. 11 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntrée en vigueur depuis le 29 juillet 2023, la loi dite « anti-squat » a p...
-
Accès de la police et de la gendarmerie aux parties communes des immeubles : conformité sous réserve
Publié le : 06/11/2023 06 novembre nov. 11 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCollectivités / Services publics / Service public / Délégation de service publicLe Conseil constitutionnel était interrogé (Cons. constit., 14 sept. 2023,...
-
Bail d'habitation : locations AIRBNB illégales et amendes civiles
Publié le : 24/10/2023 24 octobre oct. 10 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCollectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeAprès de nombreuses années de libertés, le régime des locations saisonnière...
-
Agents immobiliers syndics : détournement de fonds et assurances de l'agent immobilier
Publié le : 17/10/2023 17 octobre oct. 10 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéLes agences immobilières exerçant l’activité de syndic disposent au moins de...
-
La société civile immobilière et le droit de préemption urbain
Publié le : 12/09/2023 12 septembre sept. 09 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCollectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeLors de la vente d’un bien immobilier, il peut être nécessaire de veiller à...
-
Responsabilité de l’agent immobilier face à l’insolvabilité du vendeur
Publié le : 11/09/2023 11 septembre sept. 09 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLa Cour de Cassation a rendu un arrêt le 28 juin dernier (n°21-21.181) qui n’...
-
Bail d'habitation et erreur sur la surface : Quand la procédure civile spécifique aux baux d’habitation s’inspire de la procédure administrative, en pire
Publié le : 15/06/2023 15 juin juin 06 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementL’on critique volontiers la procédure administrative pour ses recours préal...
-
Application dans le temps du délai triennal d’action issu de la loi ALUR : la Cour de cassation rappelle les règles applicables
Publié le : 25/05/2023 25 mai mai 05 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe délai de 3 ans dont dispose le locataire pour agir contre le bailleur dé...
-
Clarté et précision d’une clause désormais obsolète : la charge sur le preneur des grosses réparations
Publié le : 19/05/2023 19 mai mai 05 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementIl est de ces sempiternels sujets qui reviennent constamment sur le propos...
-
L'encadrement des loyers à Bordeaux
Publié le : 10/05/2023 10 mai mai 05 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDepuis 2018 et jusqu’en 2026, le législateur est venu encadrer la fixation...
-
Le sort de l'indemnité dommages ouvrage à la suite du transfert de propriété de l'immeuble
Publié le : 28/04/2023 28 avril avr. 04 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDans le cadre de la vente d’un bien immobilier, l’acquéreur avait obtenu un...
-
L’amiante et la responsabilité de l’agent immobilier
Publié le : 12/04/2023 12 avril avr. 04 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil envers ses clients,...
-
Bail d’habitation et modalités de remise des clefs
Publié le : 17/03/2023 17 mars mars 03 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEn matière de baux d’habitation, libérer les lieux n’est pas suffisant : ta...
-
Action en garantie des vices cachés et réparation du vice par un tiers
Publié le : 15/02/2023 15 février févr. 02 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementL'arrêt de la cour de cassation du 8 février 2023 (3e chambre civile - n° 2...
-
Prescription et nullité d’une vente immobilière : action personnelle ou action réelle ?
Publié le : 09/02/2023 09 février févr. 02 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementPar un arrêt du 11 janvier dernier (n°21-22.467), la troisième chambre civi...
-
Bail d’habitation : Point de départ du délai de préavis du congé du locataire
Publié le : 03/02/2023 03 février févr. 02 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe locataire d’un logement social ou du secteur privé peut le quitter définit...
-
Bail d'habitation : les dangers de la notification du congé du bail par Courrier Recommandé
Publié le : 28/10/2022 28 octobre oct. 10 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementL’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462, règlementant les baux d’...
-
Quelques rappels utiles sur la notion de troubles anormaux du voisinage
Publié le : 02/08/2022 02 août août 08 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementPar définition, l'action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une...
-
Vente immobilière et rétractation : comment notifier sa volonté de se rétracter ?
Publié le : 14/06/2022 14 juin juin 06 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementParticuliers / Consommation / Contrats de vente / PrêtsLa protection du consommateur est un désir constant de la société qui s’est...
-
Bail d’habitation : conditions de validité de la caution
Publié le : 12/05/2022 12 mai mai 05 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEn matière de bail d’habitation, si la mention manuscrite de l’acte de caut...
-
Rémunération ou indemnisation de l’agent immobilier en cas de vente non réalisée : Un combat qui dure « la responsabilité délictuelle » VS « la loi Hoguet »
Publié le : 12/04/2022 12 avril avr. 04 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLa question de la rémunération de l'agent immobilier est source de très nom...
-
La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique : quelles évolutions à compter du 1er juillet 2021 ?
Publié le : 03/06/2021 03 juin juin 06 2021Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDeux décrets du 17 juin 2020 et trois arrêtés d’application du 31 mars 2021...
-
Le dispositif français de contrôle des locations de type Airbnb satisfait aux exigences de la règlementation européenne
Publié le : 17/03/2021 17 mars mars 03 2021Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierAu sujet de : Cass, 3ème civ, 18 février 2021, n° 17-26.156 L'article L 63...
-
Condition suspensive dans une vente immobilière et dépôt de garantie (clause pénale ou indemnité d’immobilisation)
Publié le : 12/03/2021 12 mars mars 03 2021Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementActuellement, le secteur de la vente immobilière ne connaît pas la crise. D...
-
Résiliation du bail pour agressions perpétrées par le fils du locataire
Publié le : 08/02/2021 08 février févr. 02 2021Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementL’article 1726 du Code Civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 imp...
-
Du facultatif au provisoire ou la variabilité de l’opposabilité de la publicité foncière
Publié le : 10/12/2020 10 décembre déc. 12 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementFondée sur la nécessité de sécuriser la propriété et les garanties la publi...
-
Les conséquences d’une demande de prêt non conforme à la promesse de vente
Publié le : 03/11/2020 03 novembre nov. 11 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDans un arrêt rendu le 9 juillet 2020, la Cour de Cassation rappelle que la...
-
Responsabilité civile professionnelle des notaires et point de départ « flottant » de la prescription
Publié le : 15/10/2020 15 octobre oct. 10 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéLa Cour de Cassation s’est prononcée à deux reprises sur le régime de presc...