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La société civile immobilière et le droit de préemption urbain

Publié le : 12/09/2023 12 septembre sept. 09 2023
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Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanisme 

Lors de la vente d’un bien immobilier, il peut être nécessaire de veiller à purger par le biais d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), le droit de préemption urbain (DPU) reconnu à des personnes publiques, telle que la commune du lieu de situation du bien le plus fréquemment.

Si vous souhaitez vendre un bien immobilier et qu'il est situé dans une zone de préemption définie par la mairie, ce qui est souvent le cas, vous devez en priorité proposer la vente à la mairie. C'est ce que l'on appelle le droit de préemption urbain. Ces zones permettent à la mairie de réaliser des opérations d'aménagement urbain d'intérêt général

Le notaire, rédacteur de l’acte, se charge le plus souvent de remplir, une déclaration d’aliéner (DIA), en vue faire respecter ce droit de préemption. 

Or, lorsque le bien immobilier est détenu par le biais d’une société civile immobilière, et que vous envisagez de céder les parts de la SCI, vous devez également vous demander si le droit de préemption urbain s’applique.

Lorsque ce droit de préemption existe, il est impératif de le purger. A défaut, la vente du bien immobilier encourt la nullité pendant une durée de 5 années à compter de la publication de l’acte de vente.

Toutes les cessions de parts de SCI ne sont pas concernées par le DPU. Les SCI concernées sont celles qui ne détiennent qu’une seule « unité foncière », c’est-à-dire un bien immobilier formé d’une ou plusieurs parcelles de terrain contiguës appartenant au même propriétaire.

Autrement dit, si la SCI ne détient qu’un seul lot dans une copropriété verticale, le DPU est alors exclu. Il est également exclu lorsque la SCI détient plusieurs parcelles de terrain, bâties ou pas, non contiguës, ou encore lorsque son patrimoine est composé d’un bien immobilier et d’un ou plusieurs biens mobiliers, par exemple des parts d’une autre société.

Le DPU est toutefois applicable aux cessions de la majorité des parts d’une SCI ou aux cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de la société. Le droit de préemption n’a donc vocation à s’appliquer que si la cession porte sur au moins la moitié des parts sociales plus une part, ou lorsque l’acquéreur détient, après la cession, au moins la moitié des parts sociales plus une part.

Par exemple, dans l’hypothèse où des concubins détiennent la moitié chacun des parts d’une SCI : la cession par l’un des concubins de toutes ses parts à un tiers n’est pas concernée par le droit de préemption ; en revanche, la cession d’une ou plusieurs parts à son concubin est soumise au DPU.
Le DPU est écarté dans tous les cas lorsque la SCI est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus.

Le droit de préemption ne vise donc pas la cession de parts de SCI familiale, composée exclusivement entre époux, ou entre parents et enfants, entre frères et sœurs.

En théorie, seule la vente des parts de SCI est concernée par le dispositif. Mais, par mesure de prudence, le texte n’étant pas assez clair, il est  recommandé également de purger le DPU dans l’hypothèse de l’apport de la majorité des parts d’une SCI à une autre société. Il conviendra alors de soigner la rédaction de la « déclaration d’intention d’aliéner » (DIA) adressée au titulaire du droit de préemption. Si ce dernier décide de préempter, il ne peut, en réponse à la DIA, que faire une offre d’acquérir à un prix qu’il propose. L’apporteur pourra alors refuser cette offre en renonçant à l’apport. 
En conclusion, lors de la cession de parts de SCI, il faut bien veiller à purger le DPU pour éviter la nullité de la vente des parts. Mais la DIA ne doit être adressée que si l’opération est concernée par le dispositif. Il faut indiquer que la personne publique destinataire de la DIA peut en effet se substituer à l’acquéreur des parts, même si l’opération est hors champ d’application du DPU.

Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Christophe Delahousse
Avocat
Cabinet Chuffart Delahousse, Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration
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