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Bail commercial et clause résolutoire

Publié le : 20/03/2008 20 mars mars 03 2008
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement

Dans un arrêt du 9 janvier 2008, la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, a rendu une décision en matière de clause résolutoire d’un bail commercial et de liquidation judiciaire.

Procédure collectiveCette décision est appelée à être publiée, donc estimée importante par la Cour, qui constitue en effet une évolution de la chambre civile pour ne pas dire un revirement.

Les faits sont simples : non paiement des loyers, commandement le 5-11-2002, jugement constatant l’acquisition de la clause résolutoire, assorti de l’exécution provisoire, le 26-03-2004, mais néanmoins appel du locataire (alors qu’il n’avait même pas sollicité de délais de grâce) ; le bailleur commence la procédure d’expulsion.
Le 9-06-2005 liquidation judiciaire du locataire ; arrêt de la Cour d’Appel de Versailles du 5-10-2006 confirmant le jugement ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire et donc l’expulsion. le mandataire liquidateur forme un pourvoi en cassation.

La question était de savoir si la clause résolutoire était acquise ou non avant le jugement de liquidation judiciaire.

Cet arrêt est cassé au motif que à la date du jugement de liquidation judiciaire, l’acquisition de la clause résolutoire …n’avait encore été constatée par aucune décision de justice passée en force de chose jugée, de sorte que les effets du commandement de payer se trouvaient suspendus par l’effet du jugement ouvrant la liquidation judiciaire.

Par cette décision la chambre civile rejoint en fait la chambre commerciale qui applique ce principe en procédure collective, aux clauses résolutoires tant dans les baux commerciaux que dans les autres contrats.

Ceci étant la chambre civile revient sur sa jurisprudence antérieure, où elle avait admis l’acquisition de la clause résolutoire, dès l’ordonnance du juge des référés la constatant, ou en cas de non respect des délais consentis par le juge, un mois après le commandement (Cf 10-7-2007 3ème civile 06-13.639)

Elle applique donc maintenant de façon stricte la suspension des poursuites définie aujourd’hui pour la liquidation judiciaire par l’article L 641-3 qui renvoie à l’article L 622-21.

On pourra relever que finalement, alors qu’il n’avait même pas demandé de délais de grâce, le débiteur en sort gagnant et le bailleur par contre se trouve dans une situation délicate, et encore plus si il a expulsé son locataire ! alors que personne n’a contesté le fait que la clause résolutoire était acquise ….

C’est donc d’une certaine façon favoriser le locataire de mauvaise foi et confondre les effets convenus à l’avance par les parties d’une clause résolutoire, dont le juge ne fait que constater l’acquisition, et le principe de suspension des poursuites.

Rappelons cependant les dispositions de l’article L 641-12 en matière de liquidation judiciaire qui permettent notamment au bailleur de faire constater ou prononcer par le juge commissaire la résiliation du bail.

Liens- Bail
- Bail commercial
- Clause résolutoire
- Exécution provisoire
- Cour de cassation
- Arrêt du 9 janvier 2008




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