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Droit de préférence Pinel

Droit de préférence « Pinel » : nullité de la vente et prescription biennale de l’action du preneur

Publié le : 03/03/2026 03 mars mars 03 2026
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

L’article L. 145-46-1 du code de commerce, issu de la loi « Pinel » du 18 juin 2014, reconnaît au locataire commercial un droit de préférence en cas de vente du local loué.
L’arrêt du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B, publié (rejet) ) apporte une clarification attendue sur deux points très contentieux :

1. la sanction de la vente conclue sans purge du droit de préférence ; et
2. le délai pour agir.

La Cour de cassation retient ici un double verrouillage : la vente irrégulière est sanctionnée par la nullité et l’action en nullité exercée par le preneur, fondée sur le statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60.

À retenir :
 
  • La cession intervenue en méconnaissance du droit de préférence du locataire est sanctionnée par la nullité de la vente.
  • L’action en nullité intentée par le preneur est une action « exercée en vertu » du statut des baux commerciaux : elle se prescrit par deux ans (C. com., art. L. 145-60).
  • Le caractère d’ordre public de l’article L. 145-46-1 ne permet pas de basculer vers le « réputé non écrit » (C. com., art. L. 145-15) pour échapper à la prescription.

1. Contexte du litige : une action en nullité tardive après une vente non purgée

Un bail commercial conclu en 2010 portait sur un immeuble exploité comme EHPAD. L’immeuble a été vendu en 2017 à un tiers, sans que le locataire fasse l’objet d’une purge de son droit de préférence.

En 2020, le nouveau propriétaire a notifié au locataire son intention de vendre au visa de l’article L. 145-46-1. Le locataire a finalement assigné en 2021 l’ancien et le nouveau propriétaire pour obtenir, notamment, la nullité de la vente de 2017 et la restitution des loyers versés depuis cette vente. L’acquéreur a opposé la prescription.

2. La sanction : la nullité de la vente, et non le « réputé non écrit » 

A. Une lecture unificatrice de l’article L. 145-46-1

Le texte vise explicitement la nullité à deux endroits :
  • d’une part, pour l’irrégularité de la notification de l’offre de vente (prix et conditions) ;
  • d’autre part, pour l’hypothèse dans laquelle le bailleur vend finalement à un prix ou à des conditions plus avantageux, sans nouvelle notification au locataire (alinéa 3).
Restait discutée la sanction applicable lorsque la vente est conclue d’emblée sans aucune notification préalable au preneur (violation du droit de préférence « primaire »).

La Cour de cassation tranche : la vente conclue avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence est sanctionnée par la nullité. 

La solution est cohérente avec la fonction même du dispositif : si seule la procédure de notification était atteinte, le droit de préférence perdrait une large part de son effectivité. En consacrant la nullité de la vente, la Cour adopte une sanction à la fois dissuasive et opératoire, sans renvoyer le preneur à un simple contentieux indemnitaire.

B. Le rejet de la stratégie du « réputé non écrit »

Le pourvoi tentait de contourner la prescription en soutenant que la vente conclue en violation d’une règle d’ordre public devait être « réputée non écrite » au sens de l’article L. 145-15 du Code de commerce, sanction traditionnellement considérée comme invocable sans contrainte de temps. L’argumentation visait ainsi à rendre l’action du locataire imprescriptible.

La Cour écarte nettement cette construction.

D’abord, l’article L. 145-15 vise des stipulations ou conventions organisant la relation
bailleur/preneur (bail, avenant, renonciation, arrangement), non un acte translatif conclu avec un tiers.

Ensuite, l’ordre public n’implique pas l’imprescriptibilité : admettre qu’une vente immobilière puisse être remise en cause sans limite de temps serait difficilement compatible avec la sécurité des transactions, que le statut des baux commerciaux organise précisément par une prescription courte.

3. Le délai d’action : une action « statutaire » soumise à la prescription biennale

L’apport central de l’arrêt tient à la qualification de l’action : bien que dirigée contre une vente (acte distinct du bail), l’action en nullité fondée sur l’article L. 145-46-1 est exercée « en vertu » du statut des baux commerciaux.

Dès lors, elle relève de la prescription biennale de l’article L. 145-60.
 
La Cour écarte ainsi la thèse subsidiaire du pourvoi, qui plaidait l’application de la prescription quinquennale de droit commun (C. civ., art. 2224) au motif que l’action porterait sur une vente et non sur l’exécution du bail.

Le critère retenu est celui du fondement : dès lors que le droit invoqué naît du chapitre des baux commerciaux, le délai spécial (deux ans) prévaut.

4. Enseignements pratiques :

Pour le locataire : agir vite et documenter la date de connaissance

L’arrêt impose une discipline contentieuse : l’action en nullité doit être engagée dans le délai de deux ans.

Dans la pratique, le point de départ fera souvent débat, la vente irrégulière étant précisément celle qui n’a pas été notifiée. Le locataire doit donc anticiper la preuve de sa date de connaissance (changement d’interlocuteur, quittances, demande de paiement, correspondances, informations reçues du notaire ou du bailleur).

En cas de soupçon sérieux, une stratégie efficace consiste à formaliser rapidement des
demandes de communication de pièces (au bailleur, au notaire, voire via une mesure in futurum lorsque les conditions sont réunies), afin de figer la chronologie et d’éviter une fin de non-recevoir.

Pour le bailleur, l’acquéreur et le notaire : traçabilité et purge, ou à défaut, preuve de l’information

Côté transaction, la prescription biennale constitue un facteur de stabilisation : une fois le délai écoulé, la nullité est, en principe, neutralisée, sous réserve des discussions sur le point de départ.

L’enjeu est donc double :
  • purger formellement le droit de préférence lorsque le texte est applicable ; et
  • conserver une traçabilité complète des notifications et échanges.
Pour le notaire, la nullité de la vente étant la sanction structurante, le risque de responsabilité civile professionnelle est clairement identifié.

Une vigilance particulière doit porter sur l’applicabilité du dispositif et sur ses exclusions (notamment cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, ventes intrafamiliales), ainsi que sur la régularité formelle des notifications exigées par l’article L. 145-46-1. 

Conclusion

Plus de dix ans après la loi « Pinel », la Cour de cassation consolide le régime contentieux du droit de préférence : la vente irrégulière est annulable, mais l’action du preneur est enfermée dans la prescription biennale du statut.

L’équilibre est assumé avec une protection effective du locataire, tout en préservant la sécurité des mutations immobilières. Le débat se déplacera désormais sur le terrain probatoire du point de départ du délai, notamment lorsque la mutation de propriété est difficilement perceptible pour le preneur.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Bastien DERVIN
Avocat
CORNET VINCENT SEGUREL LILLE
LILLE (59)
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