Les conséquences de la nullité d'un contrat de construction de maison individuelle

Les conséquences de la nullité d'un contrat de construction de maison individuelle

Publié le : 24/06/2016 24 juin juin 2016

Le contrat de construction de maisons individuelles (CCMI) est un contrat par lequel une personne ou une société (SCI en général), appelée maître d’ouvrage, confie à une société de construction de maisons individuelles, appelé le constructeur ou CMI, la réalisation d’une maison à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage.Le contrat peut être avec fourniture du plan ou sans fourniture du plan.

Dans le but de protéger le maître de l’ouvrage, considéré comme un simple consommateur, le CCMI est régi par des règles impératives dont le non-respect est sanctionné par la nullité du contrat. (Articles. L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation)

Aux termes de l’article L. 230-1 du Code de la construction et de l’habitation, les dispositions relatives aux CCMI avec et sans fourniture de plan sont d'ordre public afin que personne ne puisse y déroger.



Les règles impératives
L’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation impose au constructeur d’une maison individuelle la conclusion d’un contrat avec le maître d’ouvrage.

Aux termes de l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation, ce contrat doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires qu’il serait trop long de reprendre ici.

On peut d’évoquer cependant l’obligation :


  • De désigner le terrain concerné et justifier du respect des règles urbanisme
  • de fixer le prix de la construction et les éventuels travaux que se réserve le maître de l’ouvrage
  • de fixer les modalités de règlement en fonction de l’avancement des travaux et les modalités de financement du projet
  • lorsque le contrat est avec fourniture de plan, de joindre le plan au dit contrat
  • de justifier de la souscription d’une police dommages ouvrage et d’une garantie de livraison et de remboursement par un organisme de caution.

Par ailleurs, la banque qui finance le prêt, doit s’assurer du respect de ces obligations.

En cas de non-respect de ces règles impératives, la nullité du contrat de construction de maisons individuelles peut être sollicitée en justice par le maître de l’ouvrage.

La Cour de cassation a considéré que la violation des règles d’ordre public de l’article L. 231-2 est sanctionnée par une nullité relative susceptible d’être couverte par l’acceptation du contrat a posteriori par le maître d’ouvrage (Civ. 3ème, 6 juill. 2011, n° 10-23.438).

La jurisprudence a toutefois précisé que « la renonciation du maître de l'ouvrage à se prévaloir de la nullité de ce contrat…devait être caractérisée par sa connaissance préalable de la violation des dispositions destinées à le protéger… et que le commencement d'exécution du contrat n'avait pas … à lui seul, pour effet de couvrir cette irrégularité » (Civ. 3ème, 20 nov. 2013, n° 12-27.041).

Conséquences de la nullité :

Lorsque le CCMI est annulé, il est rétroactivement anéanti depuis le jour de sa signature. Les parties doivent donc être remises dans l'état où elles se trouvaient à sa date de conclusion. Etant précisé que la violation de l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation entraîne l'annulation du contrat dans sa totalité et non en ses seules clauses irrégulières (Civ. 3ème, 15 oct. 2015, n° 14-23.612).

Le maître d’ouvrage peut alors demander la restitution des fonds versés ainsi que l’indemnisation de ses préjudices.

La Cour de Cassation a dans un premier temps appliqué une jurisprudence sévère consistant à ordonner la démolition de l'ouvrage, et ce sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés (Civ. 3ème, 26 juin 2013, n° 12-18.121)

La Cour de cassation a toutefois précisé que le maître d’ouvrage qui invoque la nullité d'un CCMI n'est pas obligé de demander la démolition de la construction, (que le juge n'est pas tenu d'ordonner), et peut limiter sa demande à l'indemnisation du préjudice résultant de cette nullité (Civ. 3ème, 21 janv. 2016, n° 14- 26.085).

Très récemment, la Cour de Cassation a assoupli sa jurisprudence et a notamment considéré que la démolition de l'ouvrage doit constituer une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l'affectent (Civ. 3ème, 15 oct. 2015, n° 14-23.612)

La démolition de l’ouvrage ne sera donc pas automatique mais ordonnée que si les désordres et non-conformités sont très difficiles à réparer.

Le prêt et la responsabilité du banquier

La jurisprudence retient depuis longtemps que l’annulation du CCMI implique également la nullité de plein droit du contrat de prêt finançant l’opération globale de construction (Civ. 1ère, 7 juill. 1998, n° 96-15.098).

Mais dans une décision très récente, la Cour de Cassation a retenu la responsabilité du banquier qui n’avait pas vérifié que le contrat contenait toutes les mentions obligatoires prévues par l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation. (Civ. 3ème, 7 avr. 2016, n° 15-13.900)



Dans cette affaire, trois questions se posaient :


  • La nullité du CCMI devait-elle être prononcée compte tenu de ce que le maître de l’ouvrage avait tardé pour solliciter la nullité du contrat ?
  • Le maître de l’ouvrage pouvait-il demander des dommages intérêts à l’entreprise à raison de du non-respect des délais de livraison de l’ouvrage, suite à l’annulation du contrat ?
  • La banque pouvait être tenue à des dommages intérêts pour ne pas avoir vérifié la régularité du CCMI ?


Sur le premier point, il est essentiellement factuel. La Cour de Cassation a jugé que le maître de l’ouvrage n’avait pas renoncé à se prévaloir de la nullité du contrat bien que le chantier ait été largement avancé.

Sur le deuxième point, la Cour de Cassation a considéré que le maître de l’ouvrage « ne pouvait se prévaloir des conséquences dommageables du non-respect du délai prévu par le contrat annulé ».

Cela signifie que le contrat étant annulé, on ne peut plus s’emparer de l’une des clauses de celui-ci, notamment pour réclamer des pénalités de retard.

Sur le troisième point, la Cour de Cassation a sanctionné le banquier en considérant : « …le banquier est tenu de vérifier, avant toute offre de prêt, que le contrat qui lui a été transmis comporte les énonciations visés à l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, parmi lesquelles figurent les plans de la construction à édifier… »

En l’espèce, s’agissant d’un contrat avec fourniture de plan, le banquier n’avait pas vérifié si les plans figuraient bien en annexe du contrat. Il ne pouvait dès lors délivrer le prêt. La faute a été considérée comme à l’origine d’un préjudice indemnisable au profit du maître de l’ouvrage.

En définitive, on constate que la Cour de Cassation reste très ferme sur la régularité du contrat de construction de maisons individuelles. Le non-respect des règles impératives peut entraîner, si elle est demandée par le maître de l’ouvrage la nullité du contrat.

Cette nullité peut entraîner, si la mesure est appropriée par rapport aux désordres et non-conformités de l’ouvrage, la démolition de celui-ci à la charge du constructeur avec obligation de restituer les fonds qu’il a reçu.

La banque a une obligation de vérification de la conformité du contrat de construction avec les dispositions de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation et peut être tenu en cas de manquement de sa part à des dommages intérêts au profit du maître de l’ouvrage.



Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © julien tromeur - Fotolia.com

Auteur

DRUJON D'ASTROS Jean-Rémy
Avocat Associé
SCP DRUJON d'ASTROS & ASSOCIES
AIX-EN-PROVENCE (13)
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