Le mandat de vente d’un bien relevant du domaine privé est un contrat public soumis au CMP

Le mandat de vente d’un bien relevant du domaine privé est un contrat public soumis au CMP

Publié le : 03/07/2012 03 juillet juil. 07 2012

Dans un arrêt du 14 mai 2012 (n°C3860), le Tribunal des Conflits est venu préciser la juridiction compétente pour connaitre du litige opposant une agence immobilière à une Commune pour la vente d'un bien immobilier relevant de son domaine privé.

TC, 14 mai 2012, n°C3860Dans cette affaire, la Commune d'Egry, située dans le Département du Loiret, avait confié à une agence immobilière un mandat exclusif pour la vente d'un bien immobilier lui appartenant.

Précisons s'il en est besoin, que les biens appartenant au domaine public étant inaliénables, l'immeuble en question relevait nécessairement du domaine privé de la Commune.

Reprochant à la Commune de ne pas avoir respecté les clauses de ce mandat exclusif, l'agence immobilière chercha à obtenir devant le tribunal de grande instance une indemnisation au titre de la résiliation du mandat.

Le tribunal se déclarant incompétent, la requérante réitéra cette demande devant le tribunal administratif lequel renvoya, dans le doute, la question de compétence au Tribunal des Conflits.

Selon une approche éprouvée, la présence d'un contrat invitait naturellement à s'interroger sur la nature juridique, administrative ou non, de cette convention laquelle permet en principe de déterminer la compétence juridictionnelle.

A cet égard, l'identification de la nature administrative d'un contrat peut être en résumé réalisée de deux façons :

1/ Par détermination de la loi
Par exemple le décret-loi du 17 juin 1938 qui qualifie d'administratif tous les contrats portant occupation du domaine public, la loi du 28 pluviôse an VIII pour les contrats relatifs à l'exécution de travaux publics ou encore la loi MURCEF du 11 décembre 2001 pour les contrats passés en application du Code des marchés publics.



2/ Par détermination jurisprudentielle
En substance, à défaut de détermination légale, le juge va rechercher dans le contrat la présence des deux grands critères (cumulatif) permettant de caractériser sa nature administrative:

  • le critère organique, caractérisé par la présence d'au moins une personne publique,
  • le critère matériel, caractérisé soit parce que le contrat porte sur l'exécution d'un service public, soit parce que par son contenu ou son régime échappe au droit commun.
En l'espèce la difficulté justifiant un renvoi au Tribunal des Conflits résultait de l'existence de deux conventions, un contrat de mandat et un potentiel contrat de vente.

Or ces deux conventions, bien que juridiquement distinctes, étaient en réalité intimement liées de part leur finalité qui n'était autre que d'aboutir à la vente du bien appartenant à la Commune.

Pour déterminer le régime contentieux du litige ayant trouvé son siège dans une telle configuration, le Tribunal des Conflits rappelle et précise les principes applicables à chacune de ces conventions.

Il est ainsi rappelé en premier lieu que selon la loi MURCEF du 11 décembre 2001 les marchés "entrant dans le champ d'application" du Code des marchés publics (CMP) sont des contrats administratifs.

Les huit juges composants la juridiction arbitrale reprennent ici la formule récemment employée dans deux décisions du 14 novembre 2011 (N° 3817 et n°3813), formule suivant laquelle tous les marchés qui correspondent à la définition donnée par l'article premier du CMP sont des contrats administratifs, y compris si les procédures définies par ce code n'ont pas été mises en œuvre.

Le Tribunal relève ensuite qu'en revanche, l'article 3 du CMP exclut expressément de son champ d'application les contrats qui ont pour objet l'acquisition d'un bien immeuble et l'on sait qu'à la différence de l'Etat, pour lequel l'article L. 3231-1 du Code général de la propriété des personnes publiques prévoit explicitement la compétence du juge administratif, la vente des biens immobiliers relevant du domaine privée d'une collectivité locale relève du juge judicaire. (TC 24 oct. 1994 DUPERRAY, n° 2922).

Ces principes étant rappelés, le Tribunal en fait une application stricte en opérant une nette distinction entre les deux conventions, contrat de mandat d'une part et contrat de vente d'autre part, jugeant qu'en l'espèce le non respect du mandat exclusif conféré à l'agence immobilière ne concerne que le contrat de mandat.

Le Tribunal considère ainsi que l'objet du contrat de mandat n'est pas l'acquisition d'un bien immeuble, lequel est exclu du champ d'application du CMP, mais la fourniture d'une prestation de service laquelle entre bien dans le champ d'application du CMP dès lors qu'elle correspond à la définition de son article premier.

Tirant les conséquences contentieuses de cette analyse, le Tribunal tranche la question de compétence en faveur des juridictions administratives, naturellement compétentes pour connaitre des litiges nés de l'exécution d'un tel contrat administratif par détermination de la loi.

Bien que concernant une hypothèse somme toute assez spécifique, Le Tribunal des Conflits rejette par cette décision une approche globale de la relation contractuelle dans laquelle il existe une forte connexité entre le contrat de mandat et le contrat de vente.

Cette rigueur dans l'analyse qui tend à cloisonner les deux conventions en distinguant leur objet respectif, vente du bien d'une part et organisation de cette vente d'autre part, peut laisser perplexe.

L'existence d'une cause (subjective) commune à ces deux conventions aurait tout aussi bien pu conduire à une unification du contentieux devant le juge judicaire pour lequel un bloc de compétence est reconnu en matière de convention portant sur le domaine privé des personnes publiques, une telle rigueur juridique ne trouvant par ailleurs pas de véritable justification dans les règles de libre concurrence.

L'entreprise de simplification des effets du dualisme juridictionnel menée par les magistrats du Palais Royale composant le Tribunal des Conflits semble trouver dans cette décision une certaine fébrilité.


TC, 14 mai 2012, n°C3860.





Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © Daiga - Fotolia.com

Auteur

SAIMAN Francis
Avocat Associé
PHARE AVOCATS
MARSEILLE (13)
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