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Propriétaires: peut-on louer un appartement de 4 mètres carrés? Point sur le micro-logement

Publié le : 11/02/2013 11 février févr. 02 2013
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement

L'expulsion récente d'une mère célibataire d'un logement de 4 mètres carrés relayée par la Fondation Abbé Pierre pose la question de savoir l'état actuel de la jurisprudence et de la loi sur le micro-logement.

Passant par la loi fiscale,

Pour déjà définir ce qu'est un micro-logement, le mieux est de se référer à la loi fiscale. Il s'agit ici de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 (J.O. du 29), art. 79, complétée par le décret N° 2011-2060 du 30 décembre 2011 (J.O. du 31).

Les textes instituent une taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface (loyers perçus à compter du 1er janvier 2012).

Cette taxe est due tant par les personnes physiques que par les personnes morales, sur les loyers des logements de faible superficie situés dans certaines zones géographiques et dépassant un seuil de prix au mètre carré. L'objectif annoncé est de lutter contre la pratique de loyers excessifs pour les petites surfaces dans les grandes agglomérations en particulier à Paris et en région parisienne.

La taxe concerne les logements :
- situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements ;
- donnés en location nue ou meublée pour une durée minimale de neuf mois ;
- dont la surface habitable, au sens du Code de la construction et de l'habitation, est inférieure ou égale à 14 mètres carrés ;
- dont le montant du loyer mensuel, charges non comprises, excède un montant compris entre 30 et 45 EUR par mètre carré de surface habitable, fixé par décret à 40 EUR en 2012 (pas de réévaluation connue pour 2013).

Ainsi, pour le législateur fiscal, le logement de petite surface est celui qui a une surface habitable de moins de 15 m².

Pour venir à la loi SRU sur le logement décent

Auparavant, la loi SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (J.O. du 14 déc.), a introduit la notion de logement décent. Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent si le bien loué est destiné à l'habitation principale de ce locataire.

S'agissant d'une obligation fondamentale du bailleur, celle de délivrance (article 1719 1° du Code civil), la sanction est la nullité du bail ou la réduction du loyer, si le locataire ne demande pas la mise aux normes.

En dehors des résidences secondaires, tous les logements sont concernés, meublés ou non.

La loi dit que les caractéristiques correspondantes à cette notion de "logement décent" seront définies par un décret en Conseil d'État. Il s'agit du décret n° 2002-120 du 30 janv. 2002 (J.O. du 31 janv. 2002). Ce texte réglementaire prévoit la composition minimale du logement : il doit disposer au moins d'une pièce principale dont la surface habitable ne peut être inférieure à 9 m² ou dont le volume habitable est au moins égal à 20 m3. Un appartement qui comporte une pièce principale d'une surface au moins égale à 9 m² et une hauteur sous-plafond de 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cube, satisfait aux dispositions du décret. Le fait qu'il s'agisse d'un appartement mansardé, ce que le preneur connaissait, est sans influence, cette caractéristique n'étant pas envisagée par le décret. Le locataire doit donc être débouté de sa demande en réduction du loyer (C.A. de Douai, 3e ch., 7 nov. 2002, RG n° 02/03158).

Mais la loi SRU n'interdit pas - formellement - la location d'un logement indécent, par sa faible surface ou pour toute autre cause.

Où est l'interdiction ?

En pratique l'interdiction pourrait venir de la jurisprudence.

Pour les juges, l'interdiction va de soi même si elle n'est pas prévue par les textes. Ainsi il a été jugé que ne pouvait faire l'objet d'un bail une chambre de bonne de 5 m² qui ne présente aucune des caractéristiques imposées par le décret du 30 janvier 2002 (C.A. de Paris, 6e ch. B, 18 sept. 2003, RG n° 2002/06994). En l'espèce, le local occupé ne présentait une consistance que de 5 m² et ne présentait aucune des caractéristiques imposées par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux "caractéristiques du logement décent" ; la cour a considéré que cette pièce ne devait pas être retenue comme pouvant constituer un logement décent et ne pouvait donc pas faire l'objet d'un contrat de bail.

Ainsi, pour la Cour de Paris, le critère de la surface n'était pas le seul pris en considération. Cette surface doit être indiquée dans le contrat de bail. La loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion (loi MLLE) rend obligatoire la mention de la surface habitable dans le contrat de bail, sans d'ailleurs prévoir de sanction spécifique en cas d'absence d'indication de surface ou d'une surface erronée.

Mais la réponse est désarmante

En l'état actuel des textes et de la jurisprudence, tout logement peut être donné en location sans risque de contestation au titre du logement décent, sous condition de surface de 9 m² de la pièce principale et surtout sous condition de volume du logement, 20 mètres cubes minimum. Ainsi, un appartement d'une pièce de 9 m² (hauteur de 2,20 m) satisfaisant aux critères du logement décent est susceptible de faire l'objet d'une location non contestable en principe. La location d'un logement de 4 m² ne peut pas répondre aux critères en question.

La loi fiscale elle n'interdit pas la location de petite surface ; elle la taxe quand certaines autres conditions sont réunies.

Cet article n'engage que son auteur.
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