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La résiliation du bail rural pour faute du fermier

Publié le : 12/02/2021 12 février févr. 02 2021
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

Selon l’article L 411-31 du code rural, et sauf clause contraire le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifier de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devant revêtir une certaine forme selon la loi.

Mais au-delà de ce motifs de résiliation, d’autres fautes peuvent être reprochées, tenant plus précisément aux agissements du fermier de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;

Le législateur sanctionne le péril économique que fait subir le fermier négligent au fonds loué.

Le défaut d'entretien des terres louées constitue un motif de résiliation du bail.

Le preneur a une obligation de jouissance active. C'est pourquoi l'état d'inculture, en ce qu'il compromet la bonne exploitation du fonds, fonde un motif de résiliation.

Toutefois, le bailleur ne peut poursuivre la résiliation du bail au motif que l'un des copreneurs ne participe pas à l'exploitation que s'il démontre par ailleurs que l'exploitation du fonds est compromise.

Pour que le bailleur puisse demander la résiliation du bail il doit donc non seulement démontrer une faute du bailleur, mais aussi démontrer que les agissement du fermier ont pour conséquence de compromettre la bonne exploitation, étant précisé que bailleur peut alors saisir le tribunal sans attendre que la situation soit irrémédiablement compromise


Sont ainsi des motifs de résiliation, retenus par les tribunaux, le fait de laisser les bâtiments d’exploitation tomber en ruines (à moins d'être justifié par son vieillissement ou son état), ou l'arrachage de vignes sans accord demandé au bailleur, le sous outillage du fermier ou le manque de main d’œuvre pour exploiter. 

La non-conformité des plantations, aux conditions de l'AOC, effectuées par le preneur, compromet aussi la bonne exploitation et constitue donc un motif de résiliation du bail


L'appréciation des faits relève du pouvoir souverain des juges du fond.

Les motifs de résiliation judiciaire s'apprécient au jour de la demande en justice et non au jour du jugement.

Mais dans tous les cas, ces défauts de paiement qui sont reprochés au fermier, ou ses agissements fautifs, ne le prive pas, dans le cadre de sa défense, d’invoquer pour éviter la résiliation de son bail, des causes de force majeure ou de simples raisons sérieuses et légitimes.


Cet article n'engage que son auteur.
 
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Auteur

Alexis GAUCHER-PIOLA
Avocat Associé
Alexis GAUCHER-PIOLA
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