
Encadrement des loyers en 2025 : bilan et perspectives
Publié le :
02/06/2025
02
juin
juin
06
2025
Introduit à titre expérimental par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite Loi ÉLAN, le mécanisme d’encadrement des loyers dans les zones tendues fait aujourd’hui l’objet de vifs débats. Alors que les premières évaluations locales sont disponibles, l’échéance de 2025 marquera une étape décisive avec la remise du rapport gouvernemental.
Dispositif légal et champ d’application
L’article 140 de la loi ÉLAN autorise, à titre expérimental pour une durée de cinq ans renouvelée jusqu’en novembre 2026, certaines collectivités territoriales à encadrer les loyers d’habitation dans les zones caractérisées par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.Le mécanisme repose sur la fixation, par arrêté préfectoral, de trois loyers de référence (référence, majoré, minoré) en euros/m², par catégorie de logement et secteur géographique. Ces valeurs sont établies à partir des données collectées par les observatoires locaux des loyers agréés par l’ANIL.
Les communes éligibles (Cf encadré grisé) doivent déposer un dossier argumenté et démontrer l’existence de tensions fortes sur le marché locatif, une évolution non maîtrisée des loyers, et l’existence d’un observatoire fiable.
Conformément à l’article 140, III de la Loi ÉLAN et à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs sont tenus de proposer un loyer conforme au plafond majoré, sauf justification d’un « complément de loyer ». Celui-ci ne peut être appliqué que si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation particulières, non prises en compte dans le loyer de référence.
Les sanctions administratives en cas de dépassement sont prévues par cette même Loi à l’article 140, VII avec des amendes pouvant aller jusqu’à 5 000 € (15 000 € pour une personne morale), et restitution du trop-perçu au locataire après mise en demeure infructueuse.
Communes actuellement concernées
Les villes suivantes ont mis en œuvre l’encadrement des loyers :- Paris (depuis juillet 2019)
- Lille, Hellemmes et Lomme (depuis mars 2020)
- Plaine Commune : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse
- Lyon et Villeurbanne (depuis novembre 2021)
- Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville
- Montpellier (depuis juillet 2022)
- Bordeaux (depuis juillet 2022)
- Grenoble-Alpes Métropole (depuis janvier 2025)
Communes rejoignant le dispositif en 2025-2026 :
- Marseille
- Annemasse Agglo
- Grand-Orly Seine Bièvre
- Cergy
L’application de l’encadrement des loyers à Rennes reste incertaine à ce jour
Bilan juridique et pratique de l’expérimentation
Des évaluations locales montrent une efficacité relative :- À Paris, une stabilisation du marché est constatée, avec des loyers contenus autour des plafonds. Toutefois, selon la Fondation Abbé Pierre, 38 % des annonces dépassaient encore les plafonds en 2023, souvent par l’utilisation détournée du mécanisme du “complément de loyer”, autorisé en cas de caractéristiques exceptionnelles du logement.
- À Lyon, selon une étude de la Métropole, l’écart entre loyers réels et loyers plafonnés a diminué de 36 % à 29 % entre 2022 et 2024.
- À Bordeaux, l’Observatoire local a révélé que près de 70 % des baux signés en 2023 restaient dans les limites légales, mais les compléments restent opaques.
Plusieurs failles juridiques ou pratiques sont identifiées :
- Contournement par le complément de loyer, sans critères objectifs ni encadrement suffisant.
- Manque de moyens des services de la Commission départementale de Conciliation chargée du contrôle,
- Effet dissuasif sur l’investissement locatif, particulièrement dans les marchés très régulés comme Paris, où la rentabilité locative s’érode face à la pression réglementaire.
- Inadéquation entre l’encadrement et les coûts de rénovation énergétique, dans le contexte des obligations issues de la loi Climat et Résilience.
Perspectives pour 2025 : réforme ou pérennisation ?
Le Comité d’évaluation et de contrôle des politiques publiques (CEC) de l’Assemblée nationale, en lien avec l’Inspection générale des finances (IGF) et l’Inspection générale de l’environnement et du développement durable (IGEDD), est chargé de remettre un rapport d’évaluation de l’expérimentation de l’encadrement des loyers au plus tard en juin 2025.Ce rapport vise à analyser les effets de l’encadrement des loyers sur le marché locatif, l’accès au logement, la qualité des logements, et les comportements des bailleurs et locataires.
Ce rapport sera déterminant pour décider de la généralisation, de la prolongation ou de la suppression du dispositif après 2026
Plusieurs pistes sont évoquées dans les rapports parlementaires et les contributions doctrinales récentes :
- Codification autonome du dispositif dans le Code de la construction (hors loi de 1989) ;
- Création d’une base nationale de loyers de référence, pour renforcer la lisibilité et la transparence
- Restriction du recours au « complément de loyer », voire sa suppression en l’absence de critères précis
- Élargissement du périmètre expérimental
- Renforcement des sanctions et simplification des voies de recours pour les locataires.
Si l’encadrement des loyers apparaît comme un outil juridiquement solide et socialement légitime, il montre néanmoins pour le moment certaines limites en pratique.
Le défi pour 2025 sera de trouver un équilibre entre régulation du marché locatif et préservation de l’offre dans un contexte de pression sur les rénovations énergétiques.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur

Ludivine TROUVÉ
Clerc
1927 AVOCATS - Poitiers
Saint-Benoît (86)
Historique
-
Validité de la clause de différé de livraison dans les contrats de VEFA
Publié le : 03/06/2025 03 juin juin 06 2025Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 2 mai 2024, n°22-20.477 À l’inverse des contrats de constr...
-
Cartes de simulations d’exposition aux ondes électromagnétiques : un nouvel outil pour rassurer la population
Publié le : 03/06/2025 03 juin juin 06 2025Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCollectivités / Services publics / UsagersLe développement des antennes radiotéléphoniques à haut débit s’impose sur...
-
Concurrence déloyale et absence de préjudice économique
Publié le : 02/06/2025 02 juin juin 06 2025Entreprises / Marketing et ventes / ConcurrenceLa Cour de cassation a récemment rappelé qu’en matière de concurrence déloy...
-
Encadrement des loyers en 2025 : bilan et perspectives
Publié le : 02/06/2025 02 juin juin 06 2025Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCollectivités / Services publics / Service public / Délégation de service publicIntroduit à titre expérimental par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018...
-
Dans quelles conditions un employeur peut-il faire travailler ses salariés les jours fériés ?
Publié le : 28/05/2025 28 mai mai 05 2025Particuliers / Emploi / Contrat de travailEntreprises / Ressources humaines / Salaires et avantagesLe mois de mai donne souvent un avant-goût des vacances estivales, particul...
-
Adoption plénière de l'enfant du conjoint et opposition de la mère biologique en dehors du délai légal
Publié le : 28/05/2025 28 mai mai 05 2025Particuliers / Famille / EnfantsCass. Civ, 1, 26 mars 2025, n° 22-22.507 L’adoption plénière de l’enfant d...
-
Le tourisme, une économie patrimoniale
Publié le : 28/05/2025 28 mai mai 05 2025Collectivités / Finances locales / Droit public économiqueDans une circulaire du 28 mars, le ministère de l’économie demande aux Préf...
-
L’audit patrimonial des collectivités : un outil incontournable pour une gestion de patrimoine efficiente
Publié le : 28/05/2025 28 mai mai 05 2025Collectivités / Finances locales / Droit public économiqueLes collectivités territoriales sont propriétaires d’un patrimoine immobili...
-
Mayotte en reconstruction : vers une ordonnance pour déroger aux règles d’aménagement
Publié le : 28/05/2025 28 mai mai 05 2025Collectivités / Environnement / EnvironnementLe Département de Mayotte traverse une période particulièrement difficile m...
-
La défaillance des promoteurs immobiliers et le sort de l'investissement locatif : l'importance du rescrit fiscal en cas de retard de livraison
Publié le : 27/05/2025 27 mai mai 05 2025Particuliers / Patrimoine / FiscalitéL'investissement locatif en France, notamment via le dispositif Pinel, offr...
-
La prestation compensatoire doit-elle tenir compte des droits prévisibles à la retraite ?
Publié le : 26/05/2025 26 mai mai 05 2025Particuliers / Famille / DivorcesAux termes de l’article 271 du Code civil, la prestation compensatoire est...
-
Congrès Eurojuris France à La Baule - 29 / 31 janvier 2026
Publié le : 26/05/2025 26 mai mai 05 2025Congrès EUROJURISLe congrès EUROJURIS FRANCE 2026 se tiendra du 29 au 31 janvier 2026 à La Bau...
-
L’exclusion de garantie face au vol commis par une personne vivant au foyer de l’assuré
Publié le : 26/05/2025 26 mai mai 05 2025Particuliers / Patrimoine / AssurancesAnalyse de l’arrêt Cour de cassation, 2e civ., 3 avril 2025 – n° 23-20.003...
-
Le créancier n’a pas qualité pour demander la désignation d’un administrateur provisoire de son débiteur
Publié le : 26/05/2025 26 mai mai 05 2025Entreprises / Contentieux / Entreprises en difficultés / procédures collectivesCass. com., 7 mai 2025, n° 23-20.471 Pour la Cour de cassation, le créanci...
-
La vente de l’ouvrage suppose l’existence d’une réception tacite
Publié le : 26/05/2025 26 mai mai 05 2025Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa réception tacite implique de caractériser la volonté non équivoque du ma...
-
Saisie-attribution : précisions sur la possibilité pour la caution d’agir contre la sous-caution sur le fondement d’un acte de prêt notarié
Publié le : 23/05/2025 23 mai mai 05 2025ParticuliersEntreprises / Finances / Banque et financePar un arrêt du 27 mars 2025 (n° 22-11.482), la deuxième chambre civile de...
-
Résolution unilatérale et caducité des contrats interdépendants
Publié le : 23/05/2025 23 mai mai 05 2025Entreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distributionCass. com., 5 févr. 2025, n° 23-23.358 Lorsqu’un contrat de fourniture et...
-
Vidéo : plaidoirie, comment vas-tu ?
Publié le : 22/05/2025 22 mai mai 05 2025Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénaleIl fallait bien qu'on en vienne à l'activité phare de l'avocat ! La plaidoi...
-
La caducité d’un contrat interdépendant suppose que toutes les parties aient été attraites à l’instance
Publié le : 21/05/2025 21 mai mai 05 2025Entreprises / Vie de l'entreprise / Cession d'entrepriseCass. com., 7 mai 2025, n°24-14.277 1. Les faits Par un protocole trans...
-
Lorsque l'action du copropriétaire profite au syndicat
Publié le : 21/05/2025 21 mai mai 05 2025Particuliers / Patrimoine / CopropriétéCass, 3ème civ, 7 mai 2025, n°23-19.324 1. La question de savoir si le Syn...
-
Procédure orale, principe du contradictoire et conclusions tardives
Publié le : 20/05/2025 20 mai mai 05 2025Particuliers / Civil / Pénal / Procédure civileCass. 2e civ., 27 mars 2025, n° 21-20.297 Madame C, infirmière libérale, a...
-
Obligation d’information annuelle des cautions : maintien de l’obligation jusqu’à l’extinction totale de la dette garantie
Publié le : 20/05/2025 20 mai mai 05 2025Entreprises / Finances / Banque et financePar un arrêt du 30 avril 2025 (pourvoi n°22-22.033), la deuxième chambre ci...
-
Bail commercial : l'exercice du droit d'option doit-il respecter un formalisme particulier ?
Publié le : 19/05/2025 19 mai mai 05 2025Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCour de Cassation 3e chambre civile 27 mars 2025 n°23-20.030 Cet arrêt fai...
-
Assistant(e) - Angers
Publié le : 19/05/2025 19 mai mai 05 2025Offres d'emploi EUROJURISLe Cabinet LEXCAP recrute un(e) assistant(e) à Angers. Vous rejoindrez une...
-
Paiements non autorisés : le prestataire de services de paiement supporte l’essentiel de la charge de la preuve
Publié le : 19/05/2025 19 mai mai 05 2025Particuliers / Consommation / ProcéduresEntreprises / Finances / Banque et financeDans un arrêt rendu le 30 avril 2025 (pourvoi n°24-10.149), la Chambre comm...
-
Ecoutez le 4ème épisode du podcast EUROJURIS avec l'interview de François-Xavier GOSSELIN et Klervi LEROUX !
Publié le : 15/05/2025 15 mai mai 05 2025Actualités EUROJURISApplicationDans ce nouvel épisode, Tristan Chevreau donne la parole à Klervi Leroux, c...
-
Vidéo : L'avocat et l'IA - Partie 2/2
Publié le : 15/05/2025 15 mai mai 05 2025Particuliers / Civil / Pénal / Procédure civileRevenons en à nos moutons numériques ! La dernière, on avait rapidement bross...
-
UberPop et concurrence déloyale : la Cour de cassation limite la réparation du préjudice économique
Publié le : 15/05/2025 15 mai mai 05 2025Entreprises / Marketing et ventes / ConcurrencePar un arrêt du 9 avril 2025 (n° 23-22.122), la chambre commerciale de la C...
-
Avocat - Rennes - Droit des sociétés et Droit fiscal
Publié le : 14/05/2025 14 mai mai 05 2025Offres d'emploi EUROJURISLe Cabinet LEXCAP recrute un(e) avocat(e) ou juriste en Droit des sociétés...
-
Bail commercial : le juge peut-il suspendre les effets d'une clause résolutoire en cas de manquement à une obligation d'exploitation ?
Publié le : 14/05/2025 14 mai mai 05 2025Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans une décision du 6 février 2025 (Cour de cassation, 3e chambre civile,...
-
Validation judiciaire de la clause attributive de compétence dans les conditions générales d’utilisation ou CGU de Meta
Publié le : 13/05/2025 13 mai mai 05 2025Entreprises / Contentieux / Justice commercialeCass. 1re civ., 2 avril 2025, n° 23-12.384 Dans un arrêt du 2 avril 2025,...
-
Vidéo : L'avocat et l'IA - Partie 1/2
Publié le : 09/05/2025 09 mai mai 05 2025Particuliers / Civil / Pénal / Procédure civileOn a bien des raisons d'être ébahi par les progrès de l'intelligence artifi...
-
Avocat - Angers
Publié le : 06/05/2025 06 mai mai 05 2025Offres d'emploi EUROJURISLe Cabinet LEXCAP recrute un(e) avocat(e) en Droit de la famille et Droit pat...
-
Témoignage anonymisé et droit à la preuve : vers une reconnaissance encadrée en contentieux social
Publié le : 05/05/2025 05 mai mai 05 2025Particuliers / Emploi / Licenciements / DémissionEntreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciementLa question de la recevabilité des témoignages anonymes ou anonymisés devan...
-
Vidéo : Code civil ou code Napoléon ?
Publié le : 02/05/2025 02 mai mai 05 2025Particuliers / Civil / Pénal / Procédure civileIl y a des fans hardcore dans tous les domaines. Mais quand il s'agit de Napo...
-
Garantie d’éviction des servitudes non-apparentes : le vendeur ne peut s’exonérer que par une clause l’excluant expressément
Publié le : 30/04/2025 30 avril avr. 04 2025Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementPar un arrêt du 13 février 2025 (Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 f...
-
Suspension du permis de conduire : la situation personnelle de l’intéressé doit être prise en compte
Publié le : 30/04/2025 30 avril avr. 04 2025Particuliers / Civil / Pénal / Permis de conduireCass. crim., 18 mars 2025, n° 24-80.661 Un prévenu avait été condamné par...
-
Kilométrage incertain du véhicule d’occasion et présomption de responsabilité du vendeur professionnel
Publié le : 29/04/2025 29 avril avr. 04 2025Particuliers / Consommation / Contrats de vente / PrêtsConformément à l’article 1147 ancien (désormais 1231-1) du code civil « Le dé...
-
Le Conseil d’État valide le décret sur la présomption de démission et encadre son application : éclairages sur la FAQ ( Foire aux questions) ministérielle retirée
Publié le : 29/04/2025 29 avril avr. 04 2025Particuliers / Emploi / Licenciements / DémissionEntreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciementPar une décision du 18 décembre 2024 (CE, 1re et 4e chambres réunies, n°473...
-
Données personnelles : qui est recevable à saisir la CNIL ?
Publié le : 28/04/2025 28 avril avr. 04 2025Particuliers / Consommation / ProcéduresCollectivités / Contentieux / Tribunal administratif/ Procédure administrativeLe Conseil d’État répond dans un arrêt du 20 février 2025, n°493843. Le c...
-
Vidéo : Filmer les procès en France : bonne ou mauvaise idée ?
Publié le : 28/04/2025 28 avril avr. 04 2025Particuliers / Civil / Pénal / Procédure civileEn France, la règle générale est l’interdiction de filmer les audiences judic...
-
Lorsque l’assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) devient constructeur
Publié le : 28/04/2025 28 avril avr. 04 2025Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierTrès longtemps, il a été considéré que l’assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO)...
-
Sous-cautionnement : pas de devoir de mise en garde pour la caution principale
Publié le : 18/04/2025 18 avril avr. 04 2025Entreprises / Finances / Banque et financeCass. com., 2 avril 2025, n° 23-22.311 Peut-on reprocher à une caution pro...
-
Rupture brutale : la CJUE interrogée sur la nature contractuelle ou délictuelle de l’action
Publié le : 17/04/2025 17 avril avr. 04 2025Entreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distributionCass. 1re civ., 2 avril 2025, n° 23-11.456 – Renvoi préjudiciel à la CJUE...
-
Responsabilité pour entente : nécessité de prouver le préjudice
Publié le : 17/04/2025 17 avril avr. 04 2025Entreprises / Marketing et ventes / ConcurrenceCour de cassation, Chambre commerciale, financière et économique, arrêt n° 95...
-
Vidéo : Le casier judiciaire : Quelles informations y figurent ? Pendant combien de temps ?
Publié le : 16/04/2025 16 avril avr. 04 2025Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénaleAlors parmi les demandes récurrentes, il y a bien celle-ci. Le casier judicia...
-
Pas d’infraction à une clause de non-concurrence dans un contrat de franchise pour des actes préparatoires
Publié le : 16/04/2025 16 avril avr. 04 2025Entreprises / Marketing et ventes / ConcurrenceCass. com., 19 mars 2025, n° 23-22.925, publié au Bulletin La chambre comm...
-
Elément d'équipement : résurrection de l'article 1792-7 du code civil
Publié le : 10/04/2025 10 avril avr. 04 2025Particuliers / Patrimoine / ConstructionCass, 3ème civ, 6 mars 2025, n°23-20.018, Publié au bulletin L’article 1...
-
Bail commercial : l'acte sous seing privé de cession est-il opposable si le bail exige un acte authentique ?
Publié le : 09/04/2025 09 avril avr. 04 2025Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierEn droit français, la cession de fonds de commerce n’est pas obligatoiremen...