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Bail commercial et renouvellement

Bail commercial : Impact des nouvelles obligations légales sur la fixation du loyer renouvelé

Publié le : 17/03/2025 17 mars mars 03 2025
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 janvier 2025, n° 23-14.887

La fixation du bail renouvelé peut intervenir à la valeur locative par application des articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce si le bailleur démontre que durant la période du bail expiré, il y a eu une modification notable d’un des 4 éléments suivants : 
 
  • Les caractéristiques du local considéré 
  • La destination des lieux 
  • Les obligations respectives des parties 
  • Les facteurs locaux de commercialité 

Il convient de rappeler que pour sa part, le locataire n’a pas de contrainte à obtenir une valorisation de son loyer renouvelé à la valeur locative dès lors que ce loyer est plus intéressant pour lui, c’est-à-dire qu’il est plus bas que le loyer contractuel.

Le bailleur quant à lui est confronté à des contraintes juridiques plus importantes.

L’arrêt commenté du 23 janvier 2025 s’intéresse plus précisément à l’une des 4 conditions alternatives nécessaires au bailleur pour obtenir le déplafonnement du loyer renouvelé.

Il s’agit de la modification notable des obligations respectives des parties confrontées à une obligation légale qui aggrave les obligations du bailleur et diminue la rentabilité des loyers perçus.

En effet, depuis la loi Alur du 24 mars 2014 figure désormais à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 une obligation pour chaque copropriétaire non occupant de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

En l’occurrence, la création de cette obligation légale est intervenue en cours de bail expiré.

Elle a mis en place une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur.

Dans le cas d’espèce, le bailleur a volontairement (sans obligation) souscrit ce type d’assurance avant 2014.

Cependant, postérieurement à la loi Alur du 24 mars 2014, les primes d’assurance responsabilité civile incombant aux propriétaires non occupants ont subi des augmentations de plus de 50 %.

En l’occurrence, dans cette affaire, celle souscrite par le propriétaire est passée de 644 € en 2007 à 1 046,90 € en 2015, soit une augmentation de 62,56 %.

La Cour d’appel de PAU, dans son arrêt du 9 février 2023, avait considéré que cette augmentation constituait une modification notable des obligations respectives des parties devant entraîner un déplafonnement des loyers.

Le locataire a contesté devant la Cour de cassation cette motivation en estimant que l’augmentation des primes d’assurance résultait d’une obligation prévue par la loi, mais en aucun cas des rapports contractuels entre le propriétaire et son assureur, de sorte que la Cour d’appel n’aurait pas dû conclure à un déplafonnement.

La Cour de cassation ne suit pas l’argumentation du locataire et confirme la position de la Cour d’appel de PAU.

Elle a constaté que la charge nouvelle tenant à l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile du copropriétaire non occupant à laquelle le bailleur était tenu avait entraîné une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré et constituait donc une modification notable des obligations respectives des parties au cours du bail expiré, peu importe que cette assurance ait été volontairement souscrite avant 2014.

Il faut considérer que cet arrêt a une portée significative dans le domaine des baux commerciaux.

Cependant, il ne faut pas en déduire un principe définitif.

Toute nouvelle obligation légale à la charge du bailleur ne peut pas entraîner automatiquement un déplafonnement.

Le Juge du fond vérifie le caractère notable de cette modification.

Dans l’espèce étudiée, la baisse de rentabilité pour le bailleur était notable, de sorte que la Cour d’appel de PAU avait pu à raison conclure au déplafonnement.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
GRENOBLE (38)
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