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Baux commerciaux

Publié le : 20/12/2006 20 décembre déc. 12 2006
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier

Le droit au renouvellementPar deux arrêts du même jour, la Cour de cassation a précisé le régime du droit au renouvellement en indiquant les obligations du locataire afin d’en bénéficier.

1. D’une part, la Cour de cassation (Cass. 3ème civ., 14 juin 2006, n°05-12.708) a relevé que le locataire, en l’espèce un sous-locataire, doit pouvoir justifier d’un bail antérieur mais aussi d’une demande concrète de renouvellement pour bénéficier de ce droit au renouvellement.

Il convient de rappeler que le sous-locataire souhaitant demander le renouvellement de son bail directement au propriétaire, doit attendre le bail principal soit expiré (article L. 145-32, al. 2 Code de commerce). Ainsi, le sous-locataire ne peut pas renoncer à son droit direct au renouvellement avant l'expiration du bail principal car il ne saurait renoncer à un droit dont il n'est pas encore titulaire (Cass. 3e civ., 17 déc. 2003, Gaz. Pal., sept. 2003, p. 25, note J.-D. Barbier).

Si le locataire principal a perdu le droit au renouvellement, cette circonstance ne retire pas au sous-locataire son droit direct au renouvellement à l'égard du propriétaire. Le sous-locataire doit alors faire valoir ses droits dans le délai de 2 ans prévu à l'article L. 145-60 du Code de commerce.

C’est ce principe que rappel la Cour de cassation en indiquant que le sous locataire, pour pouvoir bénéficier du droit au renouvellement, doit en avoir réclamé expressément le bénéfice.

2. D’autre part, la Cour de cassation (Cass. 3ème civ., 14 juin 2006, n°05-15.975) a rappelé que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que s’il y a eu une exploitation effective dans les lieux loués de l’activité autorisée par le bail dans les trois années précédent son expiration.

En l’espèce, le locataire, titulaire d’un bail commercial l’autorisant à exercer une activité de rôtisserie, avait exploité dans les lieux loués un fonds de commerce de snack, pizza et boissons à emporter.

Au terme du bail, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement invoquant un motif grave et légitime à l’encontre du locataire : la non exploitation pendant 3 années du fonds de commerce conformément au bail.

Le locataire a invoqué l’absence de respect par le bailleur des dispositions des articles L.145-8 et L.145-17 du Code de commerce qui prévoit que le bailleur doit, pour se prévaloir d’une infraction au bail, avoir préalablement mis en demeure son locataire d’avoir à cesser ces agissements.

La Cour de cassation réaffirme que le locataire ne peut invoquer l'absence de mise en demeure lorsque lui-même ne remplit pas les conditions pour se prévaloir des dispositions du lui donnant le droit au renouvellement (Cass. civ., 22 juin 1976 : Gaz. Pal. 1976, 2, pan. 241).

C'est notamment le cas lorsqu'il ne justifie pas de l'exploitation du fonds pendant les 3 ans ayant précédé l'expiration du bail (Cass. 3e civ., 11 déc. 1979 : Bull. civ. III, no 220 ; Gaz. Pal. 1980, 1 pan. 123 ; Cass. civ., 17 mars 1981 : Gaz. Pal. 1981, 2, pan. 258).





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