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Acte de cession bail commercial

Bail commercial : l'acte sous seing privé de cession est-il opposable si le bail exige un acte authentique ?

Publié le : 09/04/2025 09 avril avr. 04 2025
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

En droit français, la cession de fonds de commerce n’est pas obligatoirement un acte authentique. Un acte sous seing privé ou un acte d’Avocat peut suffire.
Dans beaucoup d’actes, souvent rédigés à l’initiative des Notaires, il est inséré une clause exigeant que l’acte de cession d’un fonds de commerce soit réalisé par acte authentique.

L’acte authentique confère force exécutoire. 

Il est inutile d’ester en justice pour obtenir l’exécution de l’acte ou le règlement du prix du fonds de commerce.

L’acte authentique peut être adressé directement à l’huissier pour exécution, sans passer par l’obtention d’une ordonnance de référé ou d’un jugement au fond devant le tribunal.

En l’espèce, c’est l’attitude du bailleur qui doit être examinée.

Celui-ci, propriétaire des murs, voit un locataire succéder à un autre.

On peut se poser la question pour lui de l’utilité d’avoir exigé dans l’acte de bail commercial la régularisation de la cession par acte authentique.

L’intérêt de l’acte authentique est protecteur en premier lieu du cédant.

Dans un arrêt du 1er mars 2016, la Cour de cassation a eu à se prononcer sur une cession intervenue en exécution d’un plan arrêté par un Tribunal de commerce dans le cadre d’une procédure collective.

La Cour de cassation considère que sauf dispositions contraires du jugement arrêtant le plan de cession, la cession judiciaire forcée du bail en exécution de ce plan n’est pas soumise aux exigences de forme prévues par le contrat de bail.

Ce faisant, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel qui avait considéré que le non-respect des exigences de forme constituait une infraction aux clauses du bail présentant un caractère de gravité suffisant pouvant conduire à la résiliation de celui-ci.

Dans l’espèce étudiée, le bailleur avait délivré un congé au locataire pour non-respect d’une clause du bail.

Le locataire avait assigné le bailleur en contestation de ce congé, mais avait cédé son fonds de commerce d’hôtellerie à un cessionnaire par acte sous seing privé alors que le bail commercial exigeait l’acte authentique.

Le cessionnaire est intervenu volontairement à l’instance en contestation du congé aux lieu et place du locataire.

C’est alors que le bailleur a saisi le Juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir.

La Cour de cassation a considéré que dès lors que la clause imposant au locataire d’établir tout acte de cession par acte authentique était valable, dès lors que cette stipulation n’a pas été respectée cette cession de fonds de commerce comportant cession de droit au bail était inopposable au bailleur.

La conséquence ici n’est pas dramatique puisque la procédure peut se poursuivre avec l’ancien locataire propriétaire du fonds de commerce.

Cependant, le cessionnaire se trouve totalement démuni, alors qu’il est le premier intéressé à cette procédure judiciaire.

Cependant, la sanction du non-respect n’est pas la nullité de l’acte, mais l’inopposabilité.

Cette situation est donc régularisable, soit par l’acceptation par le bailleur de l’acte sous seing privé, soit par l’intervention d’un nouvel acte régularisant l’acte sous seing privé mais qui devra être établi obligatoirement par un Notaire.


Cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 mars 2025, n° 23-23.372


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
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