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Bail commercial et vente judiciaire

Bail commercial : Droit de préférence et vente judiciaire

Publié le : 02/09/2024 02 septembre sept. 09 2024
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

Par un arrêt du 13 juin 2024 (n°23-13.728), la troisième chambre de la Cour de cassation a jugé que le droit de préférence du locataire commercial ne s’applique pas aux ventes faites d’autorité de justice, y compris les ventes amiables sur autorisation judiciaire.
Dans cette espèce, une procédure de saisie immobilière a été engagée par un créancier du bailleur commercial, portant sur les locaux loués. Dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, le bailleur a été autorisé à vendre amiablement le bien loué sur autorisation du juge de l’exécution, conformément aux dispositions des articles R.322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. L’acte de vente amiable a été dressé et la vente a été constatée par le juge de l’exécution. 

C’est dans ces conditions que le locataire commercial a assigné en nullité de la vente aux motifs que son droit de préférence n’aurait pas été purgé.

Il est rappelé que l’article L.145-46-1 du Code de commerce dispose que lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de vendre ce dernier, il en informe son locataire en lui indiquant le prix et les conditions de la vente. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer. Ce droit de préférence institué au profit du locataire commercial est d’ordre public.

Le Tribunal de Grande Instance d’Orléans a rejeté les prétentions du locataire commercial. La Cour d’appel d’Orléans a confirmé le jugement de première instance. 

La Cour d’appel avait retenu que « la vente amiable sur autorisation judiciaire intervenant dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière est une vente faite d'autorité de justice qui n'a pas le caractère d'une vente volontaire, de sorte que le droit de préférence du locataire d'un bail commercial prévu par l'article L. 146-45-1 du code de commerce n'est pas applicable. »

La Cour de cassation approuve la Cour d’appel et rejette le pourvoi formé par le locataire.

La Cour de cassation fait un rappel dans un premier temps de la jurisprudence applicable, à savoir que les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce ne sont pas applicables aux ventes faites d'autorité de justice. 

Ce principe avait été tranché tout d’abord s’agissant de ventes immobilières aux enchères publiques (Cass., 3e Civ., 17 mai 2018,  n° 17-16.113, Bull. 2018, III, n° 5 et Cass., Com., 23 mars 2022, pourvoi n° 20-19.174 ), et ensuite en matière de vente sur adjudication (3eme Civ., 30 novembre 2023, pourvoi n° 22-17.505, publié).

Dans un second temps, la Cour précise, en reprenant les termes de la Cour d’appel d’Orléans, que les ventes amiables sur autorisation judiciaire, lorsqu’elles interviennent dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, sont des ventes faites d’autorité de justice qui n’ont pas le caractère d’une vente volontaire, et ne sont pas soumise au droit de préférence du locataire commercial prévu par l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Ainsi, le locataire commercial ne pouvait se prévaloir du droit de préférence prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce sur le local vendu.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

France-Olivia KWAN
Avocat directrice
CORNET, VINCENT, SEGUREL PARIS
PARIS (75)
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