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Action en garantie des vices cachés : recours de l'acquéreur insatisfait à l'encontre d'un vendeur professionnel

Publié le : 26/10/2023 26 octobre oct. 10 2023
Particuliers / Consommation / Procédures
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

Un vendeur de bien immobilier peut être assimilé à un constructeur et donc, à un professionnel de sorte qu’il est présumé avoir connaissance des vices qui affectent le bien cédé. Dans ces circonstances, il ne saurait se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés puisqu’il est présumé être de mauvaise foi.
La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur la qualité de vendeur professionnel ou non d’une société civile immobilière (SCI) qui a, d’elle-même, réalisé des travaux ayant engendré des désordres sur un bien qu’elle a cédé (Cass., Civ 3e, 19 octobre 2023, n°22-15.536).

Au cas en l’espèce, une société civile immobilière a entrepris des travaux d’extension d’une maison d’habitation qu’elle détenait sans conclure de contrat de construction, sans faire appel à un professionnel.

Les travaux ont été réalisés par le gérant de la SCI.

Par suite, ledit bien fait l’objet d’une vente et l’acquéreur a découvert de nombreux désordres dont des fuites.

Ce dernier a alors agi sur le fondement de la garantie des vices cachés[1] à l’encontre de son vendeur.

La SCI oppose alors à son cocontractant la clause d’exclusion de garantie[2] stipulée au contrat de vente.

La Cour d’appel de LIMOGES, dans son arrêt du 10 février 2022, donne droit au vendeur en rejetant l’action de l’acquéreur, précisant que ce dernier ne rapportait pas la preuve que la SCI avait connaissance des vices qui affectaient son bien.

La Cour de Cassation adopte une tout autre position en exposant que la SCI était un vendeur professionnel dans la mesure où elle avait d’elle-même réalisé les travaux à l’origine des désordres.

Dans ces circonstances, la connaissance du vice par la SCI était présumée et l’acquéreur, n’avait, en réalité, pas besoin d’apporter la preuve que son vendeur connaissait l’existence des vices au moment de la vente.

Cet arrêt est intéressant dans la mesure où il rappelle qu’un acquéreur peut intenter une action indemnitaire à l’encontre d’un vendeur de mauvaise foi, en application des dispositions de l’article 1645 du Code civil.

Rappelons-le, un arrêt de 1954[3] a définitivement assimilé le vendeur professionnel à un vendeur de mauvaise foi pour justifier de l’octroi de dommage et intérêts à l’acquéreur vicié. Il s’agit, en réalité, d’une présomption irréfragable de mauvaise foi.

En sus, l’arrêt du 19 octobre 2023 rappelle qu’un vendeur professionnel et donc, qui est assimilé à un vendeur de mauvaise foi, ne peut se prévaloir d’une clause qui aurait vocation à limiter la garantie des vices cachées[4]. En effet, cette clause ne peut bénéficier qu’au vendeur de bonne foi qualifié de « profane ».


Cet article a été rédigé par Séphora BAUDIFFIER, Juriste au sein du cabinet DROUINEAU 1927. Il n'engage que son auteur.
[1] Article 1641 du Code civil
[2] Article 1643 du Code civil
[3] Cass., Civ 1er, 24 novembre 1954, n°54-07.171. Voir en ce sens, Cass., Civ 1er, 19 janvier 1965, n°61-10.952 ; Cass., com., 12 mars 1979, n°77-13.018.
[4] Voir en ce sens : Cass., Civ 3e, 19 novembre 2008, n°07-17.880. La mauvaise foi d’un vendeur prive d’effet la clause d’exclusions de garantie des vices cachés stipulée au contrat de vente.
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DROUINEAU 1927
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