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Quelles sont les sanctions en cas de sous-location prohibée ?

Publié le : 24/10/2019 24 octobre oct. 10 2019
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement 

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

Civ. 3 e , 12 sept. 2019, FS-P+B+R+I, n° 18-20.727

Sur le rappel des faits et de la procédure

Un propriétaire a assigné ses locataires en validité du congé et, constatant que son appartement avait été sous-loué, a également sollicité le remboursement des sous-loyers en exécution de son droit d’accession (1).

La Cour d’appel a accueilli les demandes du propriétaire, de sorte que les locataires ont formé un pourvoi en cassation.

Les locataires ont avancé les moyens suivants :
  • Les sous loyers perçus par un locataire au titre de la sous-location constituent l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur et il ne peut être reproché à un locataire d’avoir détourné fautivement des sommes qui ne pouvaient appartenir au bailleur.
  • La sous-location est inopposable au propriétaire mais produit tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire, qu’ainsi, seul le locataire est créancier des sous loyers.

Sur la portée de l’arrêt de rejet

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par les locataires considérant que sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

Il convient de constater que l’argumentation de la Cour de cassation est fondée sur le droit des biens et non le droit des obligations, permettant « d’exclure toutes discussions sur l’existence d’un préjudice, d’une faute ou d’un lien de causalité. (2) »

Cet arrêt de rejet nous enseigne que la sous-location irrégulière produit des fruits civils et laisse à penser que le remboursement des sous-loyers n’est pas dû en cas de sous-location régulière.

En tout état de cause, il s’agit d’une décision très favorable pour le bailleur et il est fortement recommandé aux locataires de faire part à leur propriétaire de tout projet de sous-location, pour éventuellement convenir de partager les fruits civils !

Index:
(1) Pour rappel, le droit d’accession est défini par l’article 546 du Code civil et s’analyse en un moyen
d’acquérir la propriété et notamment les fruits produits par la chose.
(2) La sous-location irrégulière produit des fruits civils, Edouard COLAS


Cet article a été rédigé par Me MAZZONETTO. Il n'engage que son auteur.

 
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DROUINEAU 1927
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