La réforme des baux commerciaux par la loi LME
Publié le :
11/09/2009
11
septembre
sept.
09
2009
La Loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 a modifié divers aspects du régime des baux commerciaux.
Bail commercialLes changements intervenus dans ce domaine sont les suivants :
- Il n’est plus nécessaire d’immatriculer le co-titulaire ou le co-indivisaire du bail non-exploitant. Pour les co-exploitants l’obligation demeure. Les héritiers ou ayants-droits du titulaire du bail bénéficient également du statut lorsqu’ils demandent le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession (article L.145-1 ainsi modifié).
- L’article L.145-2 du Code de Commerce précise que les professionnels pourront opter soit pour le statut de l’article 57 a de la loi du 23 décembre 1986 (bail assimilé au bail d’habitation avec une durée minimale de 6 ans et conditions particulières de résiliation) soit pour celui des baux commerciaux. Ainsi pour ces professionnels libéraux, la conclusion d’un bail commercial aura donc une base légale et l’application du statut des baux commerciaux se fera de facto.
- L’article L.145-5 du Code de Commerce précise dorénavant que la succession de plusieurs baux dérogatoires est possible dans la limite de deux ans. Un bail dérogatoire peut être conclu non seulement à l’entrée dans les lieux du preneur mais également dans le cadre d’un renouvellement pour autant que la durée totale des baux n’excède pas deux années.
A défaut, il faut rappeler que le preneur laissé dans les lieux bénéficie alors d’un bail commercial soumis au statut d’une durée minimale de 9 années ; le loyer étant alors fixé selon la jurisprudence actuelle à hauteur de la valeur locative des lieux loués.
- Les nouvelles dispositions suppriment désormais la référence aux termes d’usage et désormais les congés doivent expirer après le délai de préavis de 6 mois le dernier jour du trimestre civil et les renouvellements intervenant le premier jour du trimestre civil ; ce qui va d’ailleurs avoir effet sur la détermination de la durée d’exploitation nécessaire pour avoir droit au renouvellement.
Une discussion va s’instaurer, soit lorsque la date d’expiration contractuellement prévue sera distincte de celle d’un trimestre civil et la jurisprudence devra trancher cette contradiction, soit dans l’hypothèse d’un congé ou demande de renouvellement signifié avec effet en tacite reconduction.
A l’évidence, un nouveau contentieux est né avec toutes conséquences en cas de congé en fin de période contractuelle ou triennale ( !)
- En matière de refus de renouvellement de bail par le bailleur, le délai consenti au preneur pour quitter le local commercial est porté de 15 jours à trois mois après le versement de l’indemnité d’éviction (article L.145-29)
- L’indice des loyers commerciaux (ILC) est désormais consacré par cette loi du 4 août 2008. Sous réserve du décret d’application, les parties au bail pourront opter entre l’indice actuel (ICC) et l’ILC selon, a priori, que si le bail commercial prévoit l’exploitation d’une au moins des activités commerciales définies par décret. Comme pour l’ICC, l’ILC sera publié trimestriellement par l’INSEE.
Je rappellerai qu’en matière de bail d’habitation, l’indice du coût de la construction n’est plus applicable et a été remplacé par l’indice de référence des loyers (IRL).
- D’autre part, en matière de bail d’habitation, je précise qu’à compter du 12 août 2000 le bailleur doit obligatoirement annexé au contrat de location le constat de risque d’exposition prévu aux articles L.1334-5 et L.1334-7 du Code de la Santé Publique.
Toutefois cette obligation ne concerne que les locaux dépendant d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation construit avant le 1er janvier 1949.
Il faut aussi observer que si le local loué est situé dans un immeuble en copropriété, l’obligation du CREP ne vaut que pour les parties privatives de l’immeuble affecté au logement.
Lors de la signature du bail, le CREP doit avoir moins de 6 ans ; mais si le constat s’est avéré négatif sa durée de validité ne sera pas limitée dans le temps ; les frais de ce constat sont à la charge du bailleur et ne sont pas récupérables sur le locataire.
A noter les sanctions lourdes attachées à l’absence de constat puisqu’il s’agira d’un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence du bailleur ; et cette absence est susceptible d’engager sa responsabilité pénale (CSP article L.134-7) ; la même sanction est prévue lorsque le bailleur ne réalise pas les travaux induits par le CREP (CSP article L.1334-9).
Cet article a été rédigé par Guy BAUDRIER. Il n'engage que son auteur.
Historique
-
Le décret du 3 novembre 2014 complétant la loi Pinel sur les baux commerciaux a été publié
Publié le : 26/11/2014 26 novembre nov. 11 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierNous étions dans l’attente impatiente de la publication du décret accompagnan...
-
Bail commercial: modification du loyer en cours de bail et loyer de référence
Publié le : 28/10/2014 28 octobre oct. 10 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’article L. 145-39 du Code de commerce a connu son heure de gloire à partir...
-
Congé reprise et déclaration dérogatoire: pas de régime de faveur pour la société
Publié le : 19/09/2014 19 septembre sept. 09 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de Cassation, récemment, vient de rendre plusieurs décisions précisan...
-
Subrogation et recours entre locateurs d’ouvrage
Publié le : 01/09/2014 01 septembre sept. 09 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUn locateur d’ouvrage condamné au bénéfice du maître de l’ouvrage sur le fond...
-
Loi Pinel: des changements majeurs en matière de baux commerciaux
Publié le : 30/07/2014 30 juillet juil. 07 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa loi du 17 juin 2014 réformant le droit des baux commerciaux a été publiée...
-
La cession du bail
Publié le : 23/07/2014 23 juillet juil. 07 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLorsque le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux est saisi d’une demande d’autor...
-
Projet de surface de vente de moins de 1.000 m² et intérêt à agir des entreprises concurrentes
Publié le : 09/07/2014 09 juillet juil. 07 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa loi n° 2008-776 du 4 août 2008 soumet à autorisation d'exploitation commer...
-
Bail rural à long terme et fixation du prix du fermage
Publié le : 28/03/2014 28 mars mars 03 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de Cassation vient de se prononcer sur l’application de la majoration...
-
La Suppression de servitude pour impossibilité d’usage
Publié le : 27/02/2014 27 février févr. 02 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierSelon les Tribunaux, si une servitude de passage est devenue inutile, elle ne...
-
Réforme du statut des baux commerciaux (Projet de loi Pinel)
Publié le : 26/02/2014 26 février févr. 02 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierEst-il préférable pour un preneur de souscrire un bail commercial classique,...
-
Bail commercial: incidence du coût de la construction et révision du loyer
Publié le : 18/02/2014 18 février févr. 02 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierBailleurs, propriétaires, investisseurs, l’indice du coût de la construction...
-
Renouvellement de bail commercial
Publié le : 06/02/2014 06 février févr. 02 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes baux commerciaux sont des contrats particulièrement encadrés par le code...
-
Confusion de patrimoines constatée entre une SARL et sa gérante
Publié le : 29/11/2013 29 novembre nov. 11 2013Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de Cassation vient de donner une illustration frappante de la notion...
-
Renouvellement de bail rural: Qui fixe les clauses et conditions?
Publié le : 19/11/2013 19 novembre nov. 11 2013Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierEn matière de bail rural, à l'issue du bail, le renouvellement de celui-ci s'...
-
Le droit au renouvellement du bail rural
Publié le : 18/11/2013 18 novembre nov. 11 2013Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierÀ défaut de congé, le bail initial ou le bail à long terme est renouvelé pour...
-
Le bail rural et les activités équestres
Publié le : 06/11/2013 06 novembre nov. 11 2013Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDepuis la loi du 23 févier 2005 relative au développement des territoires rur...
-
Fixation du barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2012
Publié le : 09/09/2013 09 septembre sept. 09 2013Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUn arrêté du 26 juillet 2013 fixant le barème indicatif de la valeur vénale m...
-
La révision des valeurs locatives foncières ...
Publié le : 18/07/2013 18 juillet juil. 07 2013Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa vague déclarative, préliminaire indispensable à la réforme des valeurs loc...
-
Purge du droit de préemption et principe de loyauté du notaire
Publié le : 25/06/2013 25 juin juin 06 2013Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe droit de préemption du preneur en place a fait l’objet d’un grand arrêt...
-
Taxe sur les surfaces commerciales: faites votre déclaration avant le 15 juin
Publié le : 03/06/2013 03 juin juin 06 2013Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa déclaration relative à la taxe sur les surfaces commerciales doit être dép...
-
Préemption du fermier: l'acceptation par le fermier
Publié le : 25/10/2012 25 octobre oct. 10 2012Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL'acceptation sans réserve du prix et des conditions par le preneur rend la v...
-
Sous-traitance et cautionnement résultant d'un accord cadre
Publié le : 17/10/2012 17 octobre oct. 10 2012Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar un arrêt en date du 20 juin 2012, la troisième chambre civile de la Cour...
-
Préemption du fermier: le refus du fermier
Publié le : 24/09/2012 24 septembre sept. 09 2012Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierIl est important de préciser que si le fermier ne réponds pas dans le délai d...
-
Préemption du fermier: l'offre de vente
Publié le : 20/08/2012 20 août août 08 2012Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLorsqu'il décide de vendre un bien loué, le propriétaire doit se plier aux fo...
-
La responsabilité contractuelle du sous-traitant
Publié le : 04/07/2012 04 juillet juil. 07 2012Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa sous-traitance bénéficie en droit français d'une définition juridique spéc...
-
Installations électriques des bâtiments destinés à recevoir des travailleurs
Publié le : 03/05/2012 03 mai mai 05 2012Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDes arrêtés des 19 et 20 avril 2012 précisent les obligations des maîtres d’o...
-
Les baux - SAFER
Publié le : 07/03/2012 07 mars mars 03 2012Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe propriétaire d'une exploitation viticole, libre de tout bail, peut la mett...
-
La tacite reconduction d’un bail rural de 25 ans
Publié le : 10/02/2012 10 février févr. 02 2012Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes dispositions du Code rural disposent que si la durée du bail rural initia...
-
La location-gérance d’un fonds de commerce
Publié le : 04/01/2012 04 janvier janv. 01 2012Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa location-gérance, qui est un contrat de location portant sur l’ensemble de...
-
Sous-louer un local commercial
Publié le : 29/09/2011 29 septembre sept. 09 2011Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPreneurs de locaux commerciaux, souvenez-vous : la sous-location est interdit...
-
L'interdiction de sous-louer un bail rural
Publié le : 27/07/2011 27 juillet juil. 07 2011Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierSelon les dispositions de l'article L. 411-35 du Code rural et de la pêche ma...
-
Bail commercial et commandement : Sur la nullité de la clause résolutoire irrégulière
Publié le : 23/05/2011 23 mai mai 05 2011Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de Cassation, dans un arrêt de sa troisième Chambre Civile en date du...
-
Grenelle 2 et immobilier: le droit de la construction
Publié le : 02/03/2011 02 mars mars 03 2011Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes normes techniques applicables en matière de consommation d'énergie ont ét...
-
Grenelle 2 et immobilier: la copropriété
Publié le : 01/03/2011 01 mars mars 03 2011Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes normes techniques applicables en matière de consommation d'énergie ont ét...
-
Les incidences de la Loi Grenelle en droit immobilier
Publié le : 08/02/2011 08 février févr. 02 2011Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes normes techniques applicables en matière de consommation d'énergie ont ét...
-
Le bail commercial et la clause résolutoire
Publié le : 30/12/2010 30 décembre déc. 12 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa clause résolutoire de plein droit permet, lorsque le défaut de paiement du...
-
Droit de préemption du fermier
Publié le : 14/12/2010 14 décembre déc. 12 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe propriétaire bailleur d'une exploitation agricole qui décide de le vendre...
-
La mise à disposition d'un bail rural
Publié le : 03/12/2010 03 décembre déc. 12 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe fermier associé d'une société à objet agricole a la possibilité de mettre...
-
Pénalisation de la loi relative à la sous-traitance ?
Publié le : 30/11/2010 30 novembre nov. 11 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe projet de loi relatif à l’immigration envisage de sanctionner pénalement c...
-
Préemption commerciale: les périmètres de sauvegarde du commerce de proximité
Publié le : 05/10/2010 05 octobre oct. 10 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL'Article 58 de la loi en faveur des petites et moyennes entreprises du 2 aoû...
-
Résiliation de bail rural pour cause de défaut de paiement de fermage
Publié le : 24/09/2010 24 septembre sept. 09 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour d’Appel d’Angers, dans un arrêt en date du 4 mai 2010, a fait un rapp...
-
Assurance-construction: les risques de l'attestation d'assurance
Publié le : 09/09/2010 09 septembre sept. 09 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa présentation par une Société d’une attestation d’assurance détaillée est d...
-
L'indemnisation du fermier exproprié pour cause d'urbanisme
Publié le : 19/08/2010 19 août août 08 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa loi précise que le fermier dont le bail a été rompu par le bailleur pour c...
-
La résiliation du bail rural pour cause d'urbanisme
Publié le : 07/07/2010 07 juillet juil. 07 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe propriétaire bailleur peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcel...
-
Les indemnités d'éviction en matière de bail commercial
Publié le : 02/04/2010 02 avril avr. 04 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe statut des baux commerciaux repose essentiellement sur le mécanisme du dro...
-
Procédures administratives applicables à certains ouvrages de production d’électricité
Publié le : 11/12/2009 11 décembre déc. 12 2009Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar le décret du 19 novembre 2009 relatif aux procédures administratives appl...
-
Cession de bail rural : seul le fermier de bonne foi peut céder
Publié le : 13/11/2009 13 novembre nov. 11 2009Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierSauf dispositions légales particulières relatives aux baux cessibles hors du...
-
La protection du patrimoine immobilier de l'entrepreneur individuel
Publié le : 14/10/2009 14 octobre oct. 10 2009Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa déclaration d'insaisissabilité a été instituée par la loi du 1er août 2003...
-
La réforme des baux commerciaux par la loi LME
Publié le : 11/09/2009 11 septembre sept. 09 2009Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 a modifié divers aspects...
-
Bail commercial: révision de loyer à la baisse
Publié le : 18/05/2009 18 mai mai 05 2009Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierParce que, depuis très longtemps, l’évolution économique des valeurs locative...