Le droit de préemption du preneur "en place"
Publié le :
01/03/2006
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2006
PrécisionsIl s’agit ici d’évoquer le droit de préemption du preneur «en place» et plus précisément, de la notion de preneur «en place».
L’article 412-1 du Code rural précise que «Le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de le vendre, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur «en place». Ce droit est acquis au preneur même s’il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente.
L’article poursuit en indiquant que ces dispositions textuelles ne sont pas applicables s’il s’agit de biens dont l’aliénation, faite en vertu soit d’actes de partage intervenant amiablement entre cohéritiers, soit de partage d’ascendants, soit de mutations, profite, quel que soit l’un de ces trois cas, à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus et sauf dans ces mêmes cas si l’exploitant preneur en place est lui-même parent ou allié du propriétaire jusqu’au même degré.»
En résumé, le droit de préemption permet au fermier de se substituer dans certaines conditions à l’acquéreur du fonds loué lorsque ce fonds est aliéné volontairement ou non.
Ce droit constitue une prérogative d’ordre public qui ne peut être cédée.
Pour exercer ce droit de préemption, le fermier doit être qualifié de preneur «en place» au moment où il exerce son droit de préemption.
Pour avoir la qualité de preneur «en place», une seule condition est requise : justifier d’un titre régulier d’occupation, c’est-à-dire d’un bail rural signé avec le propriétaire bailleur.
Il est rappelé qu’un bail rural peut être verbal.
Tant que le bail n’est pas expiré, le fermier conserve son droit de préemption.
Cela étant, la Cour de Cassation, juridiction suprême de l’Etat, a rendu une décision intéressante le 16 décembre 2005.
Le cas était le suivant : un bailleur demandait la résiliation du bail et notifiait ainsi un congé au fermier.
Le fermier contestait la validité du congé et engageait une action devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.
Pendant la procédure, le bailleur concluait avec un tiers une promesse de vente.
La juridiction (en l’occurrence une Cour d’Appel), rendait sa décision et prononçait la résiliation du bail.
Par cette décision de résiliation, on pouvait donc estimer que le fermier n’était plus en place.
Or le fermier a, postérieurement à cette décision, exercé son droit de préemption et ainsi régularisé la vente avec son bailleur !
Le tiers bénéficiaire de la promesse de vente a saisi la Justice afin de demander l’annulation de la vente conclue entre le bailleur et le fermier au motif que la préemption a été exercée par un preneur qui n’était pas en place.
La Cour de Cassation a décidé, le 16 décembre 2005, que la force de chose jugée attachée à une décision judiciaire dès son prononcé, ne peut avoir pour effet de priver une partie (en l’occurrence le fermier) d’un droit tant que cette décision ne lui a pas été notifiée.
En résumé, la Cour de Cassation estime que le fermier est qualifié de fermier en place tant que la décision de résiliation ne lui a pas été notifiée.
En l’espèce, le fermier avait donc pu valablement exercer son droit de préemption postérieurement à la décision résiliant le bail et tant que cette décision ne lui était pas notifiée par son adversaire.
Cet éclaircissement de la Cour de Cassation contribue finalement à allonger les droits du fermier au-delà du terme du bail .
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
Alexis GAUCHER-PIOLA
Avocat Associé
Alexis GAUCHER-PIOLA
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