![Vente immobilière Vente immobilière](medias/org-224/shared/agent-immo------fabio-balbi-604b87fcc2ad8.jpg)
Condition suspensive dans une vente immobilière et dépôt de garantie (clause pénale ou indemnité d’immobilisation)
Publié le :
12/03/2021
12
mars
mars
03
2021
Actuellement, le secteur de la vente immobilière ne connaît pas la crise. Du moins, dans le Sud des Landes et au Pays Basque. La pression démographique conjuguée à une attractivité des territoires sont telles les prix ne font que croître, de manière frénétique, sans réelle corrélation avec la valeur des biens immobiliers, ni avec le pouvoir d’achat des ménages.
Face à cette frénésie, les potentiels acquéreurs désemparés sont amenés, dans l'urgence, à faire des offres qui bien souvent sont à la limite maximale de leurs capacités financières. Aussi, il est fréquent que des offres soient faites et que les banques sollicitées refusent leurs concours.
Qu'ils utilisent une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente pour sceller l'accord intervenu entre le vendeur et l'acquéreur, les notaires, rédacteurs d'actes, vont dans les deux cas prévoir une condition suspensive d'obtention d'un financement dans cet acte.
Cependant, dans l'empressement des signatures et la multitude des documents remis (une promesse avec ses annexes comprend plus d’une centaine de pages incompréhensibles) : quel est le rédacteur ou la partie qui prête attention à la rédaction de la clause suspensive ?
En effet, il n’y a pas une seule rédaction type de la clause suspensive. Chaque notaire peut l’aménager en fonction de ses habitudes ou la situation particulière du vendeur et de l'acquéreur.
La clause suspensive d'obtention du prêt doit prévoir des actions à mener pour sa réalisation, un délai, et des actions à mener en cas de non-respect du délai et des conséquences qui en découlent.
La condition suspensive est traitée aux articles 1304 et suivants du Code civil.
Il est prévu que l'obligation est effective lorsque la condition est réalisée et qu’elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Ainsi le bénéficiaire de la condition suspensive, en pratique l'acquéreur, devra veiller à la respecter scrupuleusement.
Première obligation :
Le bénéficiaire de la promesse doit être l'émetteur de la demande de prêt.À cet égard, le signataire d'une promesse de vente avec faculté de substitution veillera également à faire des demandes de prêts à son nom car en cas de non obtention du prêt par le bénéficiaire de la faculté de substitution, le signataire de la promesse sera considéré comme défaillant et sera tenu de payer la clause pénale stipulée.
Deuxième obligation
Le bénéficiaire de la promesse devra également, dans les délais, faire le nombre de demandes de financement tel que cela est prévu au contrat.Que se passe-t-il en cas de non-respect du délai ?
Cela dépend de la rédaction de la clause.
Ainsi, parmi les mécanismes qui régissent le fonctionnement des clauses suspensives, certains actes ne font qu’indiquer une date à laquelle la condition suspensive doit être réalisée et conditionnent la validité de la promesse aux démarches faites dans les délais. Si passée cette date, la condition n'est pas réalisée alors la sanction est la caducité, c’est-à-dire l’annulation de l’acte (Cass, 3e chambre civile du 29/05/2013 numéro 12 -17077).
À défaut de stipulation de validité, il ne s’agit que d’un délai à partir duquel l’acquéreur peut engager un démarches pour se libérer de son engagement. Il faut alors suivre les étapes d’un mécanisme qui a été décrit dans l’acte, même s’il n’est pas toujours aisé de le comprendre (3e chambre civile 15/01/2014 n°12 - 28 362 et 3e chambre civile, 23/06/2010, numéro 09 - 15 939).
Troisième obligation :
L’acquéreur veillera à faire sa demande par écrit, en précisant exactement la durée et le taux demandés, tels que cela a été prévu au contrat. Ces demandes devront être scrupuleusement réalisées dans le délai convenu.Dans une affaire récente, la 3e chambre civile (14/01/2021 numéro 20-11224) précise que lorsque la promesse prévoit un montant maximum de prêt à un taux maximum, l'obtention d'un prêt, dans le délai de la promesse pour un montant inférieur correspond à la lettre de la promesse.
Si l’acquéreur n’a pas respecté à la lettre les obligations prévues à l’acte alors le dépôt de garantie reviendra au vendeur … mais après une procédure judiciaire.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
![](medias/org-224/annuaire/nicolas-michelot.jpg)
MICHELOT Nicolas
Avocat Associé
ALQUIE - membre du GIE AVA , Membres du Bureau
BAYONNE (64)
Historique
-
Obligation de délivrance conforme et délivrance d’un bien immobilier déclaré comme étant raccordé au réseau d’assainissement, « sans aucune garantie de conformité aux normes en vigueur »
Publié le : 19/07/2024 19 juillet juil. 07 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementManque à son obligation de délivrance conforme celui qui délivre un bien im...
-
Le point de départ du délai de prescription d'une action en paiement est constitué par la date d'exigibilité de l'obligation qui a donné naissance à la créance
Publié le : 18/07/2024 18 juillet juil. 07 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementPar un acte en date du 8 septembre 2015, une promesse unilatérale de vente a...
-
Bail d'habitation : erreur sur la surface et délai pour agir
Publié le : 31/05/2024 31 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDans un bail d’habitation, la surface habitable est une donnée importante q...
-
Bail d'habitation : restitution des lieux et dégradations
Publié le : 30/05/2024 30 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEn matière de bail d’habitation, la clé de répartition des...
-
Bail d'habitation et congé pour reprise : les conditions permettant au bailleur de reprendre son logement
Publié le : 27/05/2024 27 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementIl n’est toujours pas facile pour un propriétaire de récupérer son logement...
-
Propriétaire indivis et pouvoirs de gestion limités
Publié le : 03/05/2024 03 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementPartager une propriété en quotes-parts c’est la soumettre au régime de l’in...
-
Taxe foncière et fixation du loyer du bail renouvelé : l’usage n’est pas la norme
Publié le : 02/05/2024 02 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans un arrêt non publié du 8 février 2024 (n° 22-24268), la Cour de Cassatio...
-
Vente : Responsabilité du Diagnostiqueur amiante
Publié le : 05/03/2024 05 mars mars 03 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe diagnostiqueur qui prend l’initiative d’un contrôle portant sur des élém...
-
Nouvelle Bataille sur la Qualification de Local d'Habitation dans les Meublés Touristiques
Publié le : 28/02/2024 28 février févr. 02 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCollectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeLa guerre juridique autour de la détermination de l'usage d'habitation des...
-
Devoir de conseil et d'information de l'agent immobilier, vers une rigueur accrue
Publié le : 16/02/2024 16 février févr. 02 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéL’agent immobilier est tenu à un devoir de conseil et d’information tant à...
-
Bail d’habitation : Congé du bailleur pour indécence du logement
Publié le : 08/02/2024 08 février févr. 02 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementPar acte sous seing privé en date du 21 juillet 1985, des bailleurs ont donné...
-
La protection de la résidence principale soumise au droit de la preuve
Publié le : 11/12/2023 11 décembre déc. 12 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéDe tous temps la nécessité de préserver son foyer, sa famille et son logeme...
-
Locations AIRBNB et sort des sous-loyers
Publié le : 10/11/2023 10 novembre nov. 11 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe 27 octobre 1997, un bailleur a signé avec une locataire un bail portant su...
-
Loi anti-squatteur et contre les mauvais payeurs
Publié le : 06/11/2023 06 novembre nov. 11 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntrée en vigueur depuis le 29 juillet 2023, la loi dite « anti-squat » a p...
-
Accès de la police et de la gendarmerie aux parties communes des immeubles : conformité sous réserve
Publié le : 06/11/2023 06 novembre nov. 11 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCollectivités / Services publics / Service public / Délégation de service publicLe Conseil constitutionnel était interrogé (Cons. constit., 14 sept. 2023,...
-
Bail d'habitation : locations AIRBNB illégales et amendes civiles
Publié le : 24/10/2023 24 octobre oct. 10 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCollectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeAprès de nombreuses années de libertés, le régime des locations saisonnière...
-
Agents immobiliers syndics : détournement de fonds et assurances de l'agent immobilier
Publié le : 17/10/2023 17 octobre oct. 10 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéLes agences immobilières exerçant l’activité de syndic disposent au moins de...
-
La société civile immobilière et le droit de préemption urbain
Publié le : 12/09/2023 12 septembre sept. 09 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCollectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeLors de la vente d’un bien immobilier, il peut être nécessaire de veiller à...
-
Responsabilité de l’agent immobilier face à l’insolvabilité du vendeur
Publié le : 11/09/2023 11 septembre sept. 09 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLa Cour de Cassation a rendu un arrêt le 28 juin dernier (n°21-21.181) qui n’...
-
Bail d'habitation et erreur sur la surface : Quand la procédure civile spécifique aux baux d’habitation s’inspire de la procédure administrative, en pire
Publié le : 15/06/2023 15 juin juin 06 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementL’on critique volontiers la procédure administrative pour ses recours préal...
-
Application dans le temps du délai triennal d’action issu de la loi ALUR : la Cour de cassation rappelle les règles applicables
Publié le : 25/05/2023 25 mai mai 05 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe délai de 3 ans dont dispose le locataire pour agir contre le bailleur dé...
-
Clarté et précision d’une clause désormais obsolète : la charge sur le preneur des grosses réparations
Publié le : 19/05/2023 19 mai mai 05 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementIl est de ces sempiternels sujets qui reviennent constamment sur le propos...
-
L'encadrement des loyers à Bordeaux
Publié le : 10/05/2023 10 mai mai 05 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDepuis 2018 et jusqu’en 2026, le législateur est venu encadrer la fixation...
-
Le sort de l'indemnité dommages ouvrage à la suite du transfert de propriété de l'immeuble
Publié le : 28/04/2023 28 avril avr. 04 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDans le cadre de la vente d’un bien immobilier, l’acquéreur avait obtenu un...
-
L’amiante et la responsabilité de l’agent immobilier
Publié le : 12/04/2023 12 avril avr. 04 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil envers ses clients,...
-
Bail d’habitation et modalités de remise des clefs
Publié le : 17/03/2023 17 mars mars 03 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEn matière de baux d’habitation, libérer les lieux n’est pas suffisant : ta...
-
Action en garantie des vices cachés et réparation du vice par un tiers
Publié le : 15/02/2023 15 février févr. 02 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementL'arrêt de la cour de cassation du 8 février 2023 (3e chambre civile - n° 2...
-
Prescription et nullité d’une vente immobilière : action personnelle ou action réelle ?
Publié le : 09/02/2023 09 février févr. 02 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementPar un arrêt du 11 janvier dernier (n°21-22.467), la troisième chambre civi...
-
Bail d’habitation : Point de départ du délai de préavis du congé du locataire
Publié le : 03/02/2023 03 février févr. 02 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe locataire d’un logement social ou du secteur privé peut le quitter définit...
-
Bail d'habitation : les dangers de la notification du congé du bail par Courrier Recommandé
Publié le : 28/10/2022 28 octobre oct. 10 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementL’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462, règlementant les baux d’...
-
Quelques rappels utiles sur la notion de troubles anormaux du voisinage
Publié le : 02/08/2022 02 août août 08 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementPar définition, l'action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une...
-
Vente immobilière et rétractation : comment notifier sa volonté de se rétracter ?
Publié le : 14/06/2022 14 juin juin 06 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementParticuliers / Consommation / Contrats de vente / PrêtsLa protection du consommateur est un désir constant de la société qui s’est...
-
Bail d’habitation : conditions de validité de la caution
Publié le : 12/05/2022 12 mai mai 05 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEn matière de bail d’habitation, si la mention manuscrite de l’acte de caut...
-
Rémunération ou indemnisation de l’agent immobilier en cas de vente non réalisée : Un combat qui dure « la responsabilité délictuelle » VS « la loi Hoguet »
Publié le : 12/04/2022 12 avril avr. 04 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLa question de la rémunération de l'agent immobilier est source de très nom...
-
La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique : quelles évolutions à compter du 1er juillet 2021 ?
Publié le : 03/06/2021 03 juin juin 06 2021Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDeux décrets du 17 juin 2020 et trois arrêtés d’application du 31 mars 2021...
-
Le dispositif français de contrôle des locations de type Airbnb satisfait aux exigences de la règlementation européenne
Publié le : 17/03/2021 17 mars mars 03 2021Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierAu sujet de : Cass, 3ème civ, 18 février 2021, n° 17-26.156 L'article L 63...
-
Condition suspensive dans une vente immobilière et dépôt de garantie (clause pénale ou indemnité d’immobilisation)
Publié le : 12/03/2021 12 mars mars 03 2021Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementActuellement, le secteur de la vente immobilière ne connaît pas la crise. D...
-
Résiliation du bail pour agressions perpétrées par le fils du locataire
Publié le : 08/02/2021 08 février févr. 02 2021Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementL’article 1726 du Code Civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 imp...
-
Du facultatif au provisoire ou la variabilité de l’opposabilité de la publicité foncière
Publié le : 10/12/2020 10 décembre déc. 12 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementFondée sur la nécessité de sécuriser la propriété et les garanties la publi...
-
Les conséquences d’une demande de prêt non conforme à la promesse de vente
Publié le : 03/11/2020 03 novembre nov. 11 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDans un arrêt rendu le 9 juillet 2020, la Cour de Cassation rappelle que la...
-
Responsabilité civile professionnelle des notaires et point de départ « flottant » de la prescription
Publié le : 15/10/2020 15 octobre oct. 10 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéLa Cour de Cassation s’est prononcée à deux reprises sur le régime de presc...
-
Agent immobilier et droit à indemnisation
Publié le : 22/09/2020 22 septembre sept. 09 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLa Cour de Cassation, dans deux arrêts du 1er juillet 2020, se prononce sur...
-
Le marché immobilier après la crise : quels scénarios sont envisageables après le confinement ?
Publié le : 06/05/2020 06 mai mai 05 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCoronavirusAprès les excès de la bulle immobilière de l’année passée dans certaines vi...
-
Quels sont les moyens d’action permettant la sauvegarde des Syndicats de copropriétaires et des propriétaires de locaux commerciaux et de locaux d’habitation dans le contexte de la crise sanitaire COVID-19 ?
Publié le : 20/04/2020 20 avril avr. 04 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCoronavirusA titre liminaire, la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, qui est d’applicatio...
-
Covid-19 : quels impacts sur les baux d'habitation ?
Publié le : 15/04/2020 15 avril avr. 04 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCoronavirusCompte tenu de l’épidémie actuelle liée au virus du Covid-19, et en applicati...
-
Crise sanitaire : quid de la poursuite de l'activité notariale ?
Publié le : 10/04/2020 10 avril avr. 04 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCoronavirusLes études de Notaire, comme beaucoup d’autres secteurs d’activités, ont dû...
-
Congé pour vendre : gare au respect du formalisme !
Publié le : 09/04/2020 09 avril avr. 04 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLa Cour de Cassation, dans son arrêt du 12 mars 2020 (Cass. 3ème civ, 12.03...
-
Quels sont les impacts du coronavirus sur le marché immobilier ?
Publié le : 01/04/2020 01 avril avr. 04 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCoronavirusDans ce contexte de crise sanitaire sans précédent, le secteur de l’immobil...
-
Covid 19 et mesures gouvernementales intéressant le secteur de l’immobilier
Publié le : 31/03/2020 31 mars mars 03 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCoronavirusFace à la crise sanitaire que nous traversons, le Gouvernement a rapidement...
-
Bail d’habitation : quelles sont les règles applicables en matière de congé donné par le preneur ?
Publié le : 03/03/2020 03 mars mars 03 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementUn récent arrêt de la Cour de cassation en matière de bail d’habitation per...