Indivision: les mauvaises surprises de l’indemnité d’occupation
Publié le :
05/01/2012
05
janvier
janv.
01
2012
Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision.
Indemnité d’occupation et indivisionAux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.
L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
L’application de ce texte, et plus particulièrement de son second alinéa, génère un contentieux abondant, notamment à l’occasion d’une séparation ou d’une succession.
Par exemple, l’héritier qui habitait avec le défunt se maintient dans les lieux après le décès, le concubin se maintient dans l’immeuble indivis après le départ de sa concubine.
Ces circonstances exposent l’occupant au risque de se voir réclamer une indemnité d’occupation.
Cette indemnité a en effet pour objet de réparer le préjudice causé à l’indivision par la perte des fruits et revenus du fait de la jouissance exclusive du bien par un seul indivisaire.
De la jurisprudence rendue au visa de l’article 815-9, on peut tirer un certain nombre d’enseignements :
1. L’indemnité d’occupation qui pèse sur l’indivisaire qui jouit privativement du bien indivis est due non à l’autre ou aux autres indivisaires, mais à l’indivision elle-même.
Chaque indivisaire a un droit de créance sur cette indemnité, qui sera perçue lors du partage ou à l’occasion d’une demande d’attribution de part des bénéfices, qui peut être formée pour chaque exercice annuel (article 815-11) sous réserve des comptes à faire au titre des impenses éventuellement exposées par l’occupant (Cass. Civ. 1ère 23.11.2011 pourvoi n° 10-18315 et 10-18346).
2. La prescription de l’action en paiement est de cinq ans (article 815-10).
C'est-à-dire qu’on ne pourra exiger le paiement de l’indemnité au-delà de cinq ans d’occupation exclusive écoulés au jour de la demande.
3. C’est à celui qui revendique le paiement d’une indemnité d’occupation de prouver la jouissance exclusive du bien par l’autre indivisaire.
Ce dernier pourra tenter de s’y soustraire en établissant que le demandeur n’était nullement empêché de jouir tout autant que lui du bien dont s’agit, en d’autres termes, que son utilisation du bien n’empêchait pas une utilisation identique par d’autres indivisaires (par exemple, pour des parcelles de terrain, voir Cass. Civ. 1ère 06/07/2011 pourvoi n° 10-23745).
A ce titre, il a été jugé que le fait pour un ex époux de se rendre occasionnellement dans l’appartement commun ne caractérisait pas un exercice concurrent de l’usage et de la jouissance des lieux (Cass. Civ. 1ère 17/02/2010 pourvoi n° 08-70429)
La jurisprudence a ici dégagé la notion « d’empêchement de fait ou de droit ».
L’empêchement de fait relève de l’appréciation souveraine des juges du fond ; il s’analyse naturellement au cas par cas, en fonction des éléments spécifiques à chaque dossier.
Ce peut être par exemple la détention des clés par un seul indivisaire (Cass. Civ. 1ère 23/03/2011 n° 10-10835), l’occupation par un ex époux avec son nouveau conjoint (Cass. Civ. 1ère 23/112011, précité), ou encore la mise en location saisonnière (Cass. Civ. 1ère 08/07/2010 n° 09-14230)
En principe, l’abstention volontaire par un indivisaire de jouir de l’immeuble ne donne pas lieu à indemnité d’occupation (Cass. Civ. 1ère 29/06/2011 n° 10-15634).
L’empêchement de droit pourra résulter par exemple d’un legs de l’immeuble au profit de l’occupant, d’une ordonnance de non conciliation attribuant l’immeuble indivis à l’un des époux et faisant défense à l’autre de s’y rendre, mais non d’une décision d’attribution préférentielle (Cass. Civ. 1ère 06/07/2011 n° 10-21423).
Toutefois, en matière de divorce, certaines règles spécifiques trouvent à s’appliquer ; notamment, le juge qui attribue à l’un des époux la jouissance de l’immeuble indivis (le plus souvent, domicile conjugal ou domicile de la famille) doit bien préciser s’il s’agit d’une attribution gratuite ou non. Le juge du divorce a toujours la possibilité de tenir compte de l’occupation privative par un époux d’un bien commun pour fixer la part contributive à l’entretien et à l’éducation des enfants.
4. L’indemnité d’occupation pourra être due même en l’absence d’occupation effective par l’indivisaire.
Ce pourra être le cas d’une occupation épisodique, pour des weekends ou des vacances, ou d’une occupation non par l’indivisaire lui-même mais par des occupants de son chef (amis, locataires saisonniers, …)
Voir notamment : Cass. Civ. 1ère 29/06/2009 n° 10-20384 ; Cass. Civ. 1ère 23/03/2011 précité ; Cass. Civ. 1ère 29/06/2011 n° 10-20229 ; Cass. Civ. 1ère 06/07/2011 précité)
En conclusion,
Les justiciables semblent en ce domaine ne pas être toujours suffisamment informés préalablement à la survenue de la situation d’indivision.
Notamment, le fait d’occuper un immeuble indivis au su et avec l’accord ou du moins sans protestation de la part des autres indivisaires, est sans aucune incidence sur l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation.
Toutefois, l’article 815-9 ne s’applique qu’en l’absence de convention entre les parties.
Or une telle convention peut tout à fait prévoir que l’un des indivisaires aura la jouissance du bien indivis sans indemnité.
En toute hypothèse, la signature d’une convention permet aux indivisaires de fixer le montant et les modalités de règlement d’une éventuelle indemnité d’occupation.
On ne peut ainsi qu’inviter les intéressés à faire établir par les professionnels du droit - et au plus tôt dès la survenance de la situation d’indivision - des conventions d’indivision par lesquelles ils fixeront eux-mêmes les modalités de la jouissance de l’immeuble indivis, tant que perdurera la situation d’indivision.
Cette démarche leur assurera la maîtrise de leur statut d’indivisaire et leur évitera autant que possible de mauvaises surprises découlant d’une insuffisante information sur leurs droits et obligations.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
CHARLES-NEVEU Brigitte
Avocate Honoraire
NEVEU, CHARLES & ASSOCIES
NICE (06)
Historique
-
Jérôme DEPONDT - Président EUROJURIS FRANCE
Publié le : 16/01/2012 16 janvier janv. 01 2012Actualités EUROJURISChers amis,Le thème du Congrès " La crise, quelle crise ? " n’a manqué de pro...
-
Parution de l'ordonnance clarifiant la réglementation des réserves naturelles
Publié le : 12/01/2012 12 janvier janv. 01 2012Collectivités / Environnement / Principes générauxPrise en application de la loi Grenelle 2, l'ordonnance simplifiant la réglem...
-
Retour en prison de l'ex-maire de Vence Christian Iacono
Publié le : 12/01/2012 12 janvier janv. 01 2012Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civileL'ancien maire de Vence condamné pour viol puis blanchi par son petit-fils es...
-
Nouvelle tarification des accidents du travail et des maladies professionnelles
Publié le : 10/01/2012 10 janvier janv. 01 2012Entreprises / Ressources humaines / Salaires et avantagesLa tarification des accidents du travail et maladies professionnelles a évolu...
-
Des circonstances de validation du système des dates de valeur en matière de chèque
Publié le : 10/01/2012 10 janvier janv. 01 2012Entreprises / Finances / Banque et financeLa pratique bancaire des dates de valeur qui a essentiellement pour origine,...
-
Action en recouvrement des établissements de crédit et délai de forclusion
Publié le : 10/01/2012 10 janvier janv. 01 2012Entreprises / Finances / Banque et financeL'article L.311-37 qui prévoyait un délai biennal de forclusion opposable à l...
-
IFL-Avocats associe Olivier Vibert
Publié le : 10/01/2012 10 janvier janv. 01 2012Actualités EUROJURISAvocat depuis 2004 au sein d’IFL-Avocats, Olivier Vibert poursuit le développ...
-
Contrefaçon de chèques et absence de responsabilité du banquier
Publié le : 10/01/2012 10 janvier janv. 01 2012Particuliers / Consommation / Contrats de vente / PrêtsLes faits de contrefaçon de chèques ne faiblissant pas, leurs illustrations j...
-
Régime juridique des autorisations d’urbanisme sur constructions existantes
Publié le : 09/01/2012 09 janvier janv. 01 2012Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeLe décret du 05 décembre 2011 vient de modifier notablement le régime juridiq...
-
La maladie de l’associé d’une société fermière
Publié le : 09/01/2012 09 janvier janv. 01 2012Entreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéLa Cour d'Appel de Bordeaux a permis, pour la première fois, la résiliation d...
-
Revirement de jurisprudence du Conseil d'Etat sur les infections nosocomiales endogènes
Publié le : 09/01/2012 09 janvier janv. 01 2012Particuliers / Santé / Responsabilité médicaleLe Conseil d'Etat refusait, jusqu'à présent, de retenir la faute dans l'organ...
-
La société anonyme (SA)
Publié le : 06/01/2012 06 janvier janv. 01 2012Entreprises / Vie de l'entreprise / Création de l'entrepriseLa SA est une société de capitaux, non fondée sur l'intuitu personae. Elle né...
-
Modification des horaires de travail et pouvoir de direction de l'employeur
Publié le : 05/01/2012 05 janvier janv. 01 2012Entreprises / Ressources humaines / Temps de travailL'employeur ne doit pas faire un usage abusif et discriminatoire de son pouvo...
-
Répartition des contentieux et allègement de certaines procédures juridictionnelles
Publié le : 05/01/2012 05 janvier janv. 01 2012Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civileLa loi relative à la répartition des contentieux et à l'allègement de certain...
-
Indivision: les mauvaises surprises de l’indemnité d’occupation
Publié le : 05/01/2012 05 janvier janv. 01 2012Particuliers / Patrimoine / GestionChaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur d...
-
Les agents de sécurité d'immeubles HLM pourront porter des bâtons de défense
Publié le : 04/01/2012 04 janvier janv. 01 2012Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifLes agents de sécurité d'immeubles HLM pourront désormais être armés de bâton...
-
La location-gérance d’un fonds de commerce
Publié le : 04/01/2012 04 janvier janv. 01 2012Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa location-gérance, qui est un contrat de location portant sur l’ensemble de...
-
Un droit de crise pour un monde en crise fin 2011?
Publié le : 04/01/2012 04 janvier janv. 01 2012Entreprises / Finances / Banque et financeQue le droit nous vienne en aide ! L'appel à l'Etat, Démiurge des temps moder...
-
Clause de mobilité: les droits et obligations du salarié
Publié le : 04/01/2012 04 janvier janv. 01 2012Particuliers / Emploi / Contrat de travailUn salarié peut-il refuser une mutation ? Un employeur peut-il toujours impos...
-
La lettre de change et les avocats
Publié le : 30/12/2011 30 décembre déc. 12 2011Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civileFaut-il y voir un cadeau de fin d'année de la Cour de cassation pour la profe...
-
Droit du travail et interdiction de sanctions pécuniaires contre le salarié
Publié le : 30/12/2011 30 décembre déc. 12 2011Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciementLe pouvoir disciplinaire de l'employeur lui permet de définir les règles néce...
-
Entreprise en difficulté et créancier sous tutelle
Publié le : 30/12/2011 30 décembre déc. 12 2011Entreprises / Contentieux / Entreprises en difficultés / procédures collectivesPar un arrêt remarqué du 6 décembre 2011, la Chambre Commerciale de la Cour d...
-
Relation banque et emprunteur et droit de l'UE
Publié le : 30/12/2011 30 décembre déc. 12 2011Collectivités / International / Droit Européen / Droit communautaireLa Cour de Justice de l'Union Européenne vient de rendre dans une affaire "LI...
-
Le cabinet Cornet Vincent Segurel partenaire du Trophée de la Gestion Financière en région Bretagne Pays de Loire
Publié le : 30/12/2011 30 décembre déc. 12 2011Actualités EUROJURISPatrice BROCHARD et Michel Le QUINIO ont remporté mardi 13 décembre 2011, le...
-
L'action du Comité d'Entreprise (CE) ne doit pas être discriminatoire
Publié le : 30/12/2011 30 décembre déc. 12 2011Entreprises / Ressources humaines / Salaires et avantagesDans une réponse ministérielle du 13 décembre 2011 le ministre du Travail rap...
-
Le point sur la contribution aux pertes, une mauvaise nouvelle n'arrivant jamais seule!
Publié le : 16/12/2011 16 décembre déc. 12 2011Entreprises / Contentieux / Entreprises en difficultés / procédures collectivesUn récent arrêt vient nous renseigner utilement sur une distinction que la pr...
-
Extension de constructions existantes: des formalités simplifiées au 1er janvier 2012
Publié le : 16/12/2011 16 décembre déc. 12 2011Particuliers / Patrimoine / ConstructionA partir du 1er janvier 2012 il sera plus facilement possible de réaliser une...
-
Décret relatif aux radiations doffice du RCS en matière de plans de sauvegarde et de redressement
Publié le : 15/12/2011 15 décembre déc. 12 2011Entreprises / Contentieux / Entreprises en difficultés / procédures collectivesUn décret du 7 décembre 2011 prévoit une radiation d’office anticipée du regi...
-
Le devoir de vigilance du banquier
Publié le : 14/12/2011 14 décembre déc. 12 2011Entreprises / Finances / Banque et financePar un arrêt du 22 novembre, la Haute Juridiction a sanctionné un établisseme...
-
Sorties scolaires et principe de neutralité de l'école
Publié le : 14/12/2011 14 décembre déc. 12 2011Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifLe principe de neutralité de l'école laïque s'applique aux parents volontaire...
-
Interview de Sandrine Fiat sur la réglementation des antennes relais
Publié le : 14/12/2011 14 décembre déc. 12 2011Actualités EUROJURISQuand l'action de l'Etat est prioritaire dans la réglementation de l'implanta...
-
Reconduction de la prime de Noël au titre de l'année 2011
Publié le : 14/12/2011 14 décembre déc. 12 2011Particuliers / Patrimoine / FiscalitéLa prime de Noël accordée aux bénéficiaires de certains minima sociaux, comme...
-
Rapide synthèse sur le premier rapport de l'Observatoire des Tarifs Bancaires
Publié le : 13/12/2011 13 décembre déc. 12 2011Particuliers / Consommation / Contrats de vente / PrêtsLa loi de régulation bancaire et financière du 22 octobre 2010 a institué un...
-
Marchés publics: modification de certains seuils
Publié le : 13/12/2011 13 décembre déc. 12 2011Collectivités / Marchés publics / Procédure de passationAfin de relancer l’économie et de simplifier les procédures applicables aux m...
-
Délivrance par erreur d'une quittance de remboursement intégral de la créance
Publié le : 12/12/2011 12 décembre déc. 12 2011Particuliers / Consommation / Contrats de vente / PrêtsLa délivrance d'une quittance par un créancier du remboursement intégral de s...
-
Publication du décret relatif au fichier judiciaire national automatisé des auteurs d'infractions sexuelles
Publié le : 08/12/2011 08 décembre déc. 12 2011Particuliers / Civil / Pénal / VictimesUn décret du 2 décembre modifie les modalités de fonctionnement du fichier ju...
-
Les aides à l'emploi des handicapés ne seront plus automatiques en 2012
Publié le : 08/12/2011 08 décembre déc. 12 2011Entreprises / Ressources humaines / Salaires et avantagesJusqu'ici, dès lors qu'une entreprise recrutait une personne handicapée, elle...
-
Inscription des éoliennes au régime des ICPE
Publié le : 08/12/2011 08 décembre déc. 12 2011Collectivités / Environnement / EnvironnementLes éoliennes d'une hauteur de mât supérieure à 12 m sont soumises à permis d...
-
Financement des écoles privées
Publié le : 07/12/2011 07 décembre déc. 12 2011Collectivités / Finances locales / Fiscalité/ Gestion de fait/ Chambre des ComptesLes dépenses de la Commune à destination de l'enseignement public doivent, al...
-
Vie privée et vie professionnelle
Publié le : 07/12/2011 07 décembre déc. 12 2011Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciementDes propos privés à caractère sexuel et des attitudes déplacées d’un supervis...
-
Servitude de mixité sociale
Publié le : 06/12/2011 06 décembre déc. 12 2011Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeLes rédacteurs du PLU peuvent fixer une surface minimale à construire et un m...
-
Le pouvoir de police du Maire et l’implantation d'antenne relais
Publié le : 05/12/2011 05 décembre déc. 12 2011Collectivités / Contentieux / Responsabilité civile et pénale de l'éluLe Conseil d'Etat a eu l'occasion de décider que le Maire n'était pas compéte...
-
Le droit de l'urbanisme dans la turbulence des réformes
Publié le : 05/12/2011 05 décembre déc. 12 2011Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeIl était légitime de penser que le droit de l’urbanisme - et du même coup les...
-
Du sort de l'obligation de reclassement en cas d'adhésion à une CRP
Publié le : 05/12/2011 05 décembre déc. 12 2011Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciementDans un arrêt du 28 septembre 2011, la Cour de Cassation s’est prononcée sur...
-
Par qui le décompte général d'un marché de travaux doit-il être signé ?
Publié le : 02/12/2011 02 décembre déc. 12 2011Collectivités / Marchés publics / Procédure de passationLe décompte général ne devient définitif, et par conséquent intangible, qu'à...
-
Connaissance acquise du permis de construire
Publié le : 01/12/2011 01 décembre déc. 12 2011Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeNormalement, le délai de recours à l'encontre d'une autorisation d'urbanisme...
-
Congés payés et jours de fractionnement
Publié le : 01/12/2011 01 décembre déc. 12 2011Entreprises / Ressources humaines / Temps de travailIl est établi qu’un salarié présent tout au long de l’année, ou plus exacteme...