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Obligation d'entretien du bailleur propriétaire d'un centre commercial

Publié le : 28/02/2013 28 février févr. 02 2013
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement

Le bailleur d'un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d'entretenir les parties communes, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée. © julien tromeur - Fotolia.com
L'arrêt de la Cour de cassation du 19 décembre 2012 (n°11-23541)Le propriétaire d'un centre commercial donne à bail à une société un local à destination de salon de coiffure.

L'hypermarché et toutes les boutiques présentent dans la galerie commerciale déménagent dans un nouveau centre commercial laissant pour seul commerce dans le premier, le salon de coiffure.

Ce locataire esseulé décide alors d'assigner son bailleur en résiliation du bail à ses torts exclusifs et en paiement de diverses sommes en invoquant le dépérissement général de l'immeuble, la suppression de l'accès aux toilettes et l'existence de gravats empêchant le libre accès au parking.

La Cour d'appel de CAEN fait droit à ses demandes sur le fondement des articles 1719 et 1723 du Code civil desquels il ressort que le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail et s'interdit pendant ce temps de changer la forme de la chose louée.

Selon les juges du fond, l'abandon progressif du centre commercial duquel a découlé un manquement du bailleur à son obligation d'entretien, a entraîné un dépérissement de l'immeuble s'analysant en une véritable modification de la chose louée.

La bailleresse forme un pourvoi en cassation aux motifs que :


- En l'absence de stipulation particulière du bail, le bailleur est seulement tenu d'assurer la délivrance, l'entretien et la jouissance de la chose louée sans être tenu de maintenir au preneur un environnement commercial favorable;


- La Cour d'appel ne pouvait relever que la suppression de l'accès aux toilettes du centre commercial constituait une modification définitive et défavorable de la chose louée alors qu'elle n'avait pas constaté que le bail conférait à la société locataire la jouissance de ces toilettes;

- La présence de gravats et de levée de terre sur le parking ne pouvait lui être reprochée, la Cour n'ayant pas constaté que la bailleresse s'était engagée à assurer à sa locataire un environnement commercial favorable.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en énonçant que :

"Le bailleur d'un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire étant tenu d'entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée, la Cour d'appel qui a relevé un dépérissement général de l'immeuble, la suppression de l'accès aux toilettes WC du centre et l'existence de gravats et de levées de terre empêchant le libre accès au parking, en a justement déduit un manquement grave du bailleur à ses obligations légales."

La Cour de cassation vise expressément l'obligation d'entretien du bailleur sur laquelle, en apparence, elle fonde sa décision.

Pourtant, à la lecture de la motivation des premiers juges il apparait que ces derniers ont fondé leur décision, non sur l'obligation d'entretien du bailleur, mais sur son obligation de délivrance et l'interdiction pour lui de transformer le bien loué.

La Cour suprême, sans critiquer leur motivation, semble néanmoins vouloir se placer sur le terrain du manquement du bailleur à son obligation d'entretien.

En matière de centres commerciaux et de galeries marchandes, il n'est pas rare que les locataires reprochent à leur bailleur d'avoir transformé la chose louée par une modification des aménagements communs qui nuirait à l'environnement commercial favorable existant lors de la prise à bail.

De nombreuses Cours d'appel suivent cette argumentation allant parfois, au-delà des aménagements matériels, à mettre à la charge du bailleur une obligation de maintenir un environnement commercial favorable, même en l'absence de stipulations particulières du bail.

La Cour de cassation sanctionne en considérant qu'en l'absence de stipulation particulière, le bailleur est seulement tenu d'assurer la délivrance, l'entretien et la jouissance paisible de la chose louée (notamment Civ 3ème 12 juillet 2000).


Dans un arrêt plus récent du 31 octobre 2006, la troisième Chambre civile a clairement affiché sa position en ce sens en énonçant que :


"Ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l'article 1719 du code civil la cour d'appel qui, pour débouter les preneurs de boutiques situées dans un centre commercial de leurs demandes tendant à obtenir la réfection du centre et l'indemnisation de leurs préjudices en raison d'un défaut d'entretien des parties communes, énonce que le bailleur n'a, en l'absence de stipulation spéciale, aucune obligation d'assurer au locataire un environnement commercial favorable sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le défaut d'entretien des parties communes du centre n'avait pas pour effet de priver les preneurs des avantages qu'ils tenaient du bail."

La Cour de cassation ne semble pas prête à franchir le pas pour mettre à la charge du bailleur une nouvelle obligation, celle de maintenir un environnement économique favorable, qu'elle tirerait de l'obligation de délivrance du bailleur et de l'article 1723 du Code civil et qui ouvrirait la voie aux locataires pour engager la responsabilité du bailleur propriétaire d'un centre commercial lorsque la commercialité n'est pas ou n'est plus au rendez-vous.

En définitive, l'arrêt du 19 décembre 2012 ne semble pas encore ouvrir de nouvelles perspectives au locataire (en l'absence de clauses particulières relatives à l'environnement économique) puisqu'il s'inscrit dans la jurisprudence constante et à présent acquise de la Cour de cassation selon laquelle les obligations de délivrance et d'entretien du bailleur s'étendent aux parties communes, même en l'absence de disposition expresse du bail dés lors que ces parties communes s'analysent en accessoires nécessaires à la chose louée.

Un locataire pourra donc invoquer la perte d'un environnement économique favorable si celle-ci trouve son origine dans un manquement du bailleur à son obligation d'entretien des parties communes, accessoires nécessaires au bail.

En revanche, il lui sera vraisemblablement plus difficile d'obtenir gain de cause s'il plaide le seul manquement à l'obligation de délivrance au motif que le bailleur n'a pas maintenu la commercialité du centre commercial



L'auteur de l'article:Marie-Catherine CALDARA, avocate à Grenoble.


Cet article n'engage que son auteur.
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