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Revirement de jurisprudence en matière de résiliation de bail

Publié le : 30/01/2008 30 janvier janv. 01 2008
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement

La 3ème chambre civile de la cour de cassation vient de rendre une décision importante et qui semble constituer un revirement de jurisprudence en matière de cause de résiliation de bail.

JurisprudenceIl convient tout d’abord de rappeler que le fermier à l’obligation d’user le fonds loué suivant sa destination prévue au bail.

L’article L411-27 Code rural dispose que : « Ainsi qu’il est dit à l’article 1766 du code civil, si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas en bon père de famille, s’il emploi la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

Cela signifie que le fermier doit agir en professionnel responsable et soucieux d’assurer durablement la conservation du vignoble qui lui a été loué; il doit donc mettre en oeuvre les bonnes pratiques agricoles et environnementales au profit du fonds loué.

Il est traditionnellement admis, par le Cour de cassation, que lorsque le fermier à changé l’activité initialement prévue dans la bail pour une autre activité qu’il ne lui est pas permise, alors la résiliation du bail n’intervient qu’à la condition que ce changement d’activité soit de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué.

Si le fermier à changé l’activité prévue au bail (par exemple viticulture pour de la polyculture) sans qu’il n’ait compromis la bonne exploitation du fonds loué alors le bailleur ne pourra demander au juge que des dommages et intérêts et pourra imposer au fermier de remettre les lieux loué tels qu'ils ont été donnés à bail.

Désormais, dans un arrêt remarqué du 14 novembre 2007, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation semble avoir opéré un net revirement de jurisprudence.

En effet la Cour de cassation a désormais consacré le caractère automatique de l’action en résiliation, en abandonnant la condition précitée.

L’affaire soumise à la Cour de cassation concernait une exploitation donnée à bail rural.

Or le fermier à changé la destination agricole de ce bail pour ce consacrer à une activité de chambres d’hôtes, restauration et hôtellerie ce qui n’était pas autorisé par le bail.

Il y a donc un détournement de l’usage des lieux loués.

Le bailleur a donc demandé la résiliation du bail et a obtenu gain de cause.

La Cour de cassation a indiqué que la Cour d’appel avait eu raison de résilier le bail sans avoir à rechercher si le changement d’activité avait pu compromettre ou non la bonne exploitation du fonds.

En supprimant cette condition qu’elle avait adoptée pendant de nombreuses années, la Cour de cassation provoque donc une forme d’automaticité de l’action en résiliation pris sur le motif d’un changement d’activité du fonds rural par le fermier.





Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Alexis GAUCHER-PIOLA
Avocat Associé
Alexis GAUCHER-PIOLA
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